מנגנון הסבסוד החברתי לפינוי-בינוי לא ייתן מענה ארוך-טווח לדיירים הוותיקים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מנגנון הסבסוד החברתי לפינוי-בינוי לא ייתן מענה ארוך-טווח לדיירים הוותיקים

קרן התחזוקה, שהפכה לסעיף מובנה כמעט בכל הסכם לקידום פרויקט פינוי־בינוי, נועדה לממן את הוצאות אחזקת הבניין עבור האוכלוסייה הוותיקה במגדלים החדשים שיוקמו ואולם הקרן מספיקה לשנים ספורות בלבד - ולאחר מכן, כנראה לא יהיה מי שיסייע לדיירים הוותיקים

2תגובות
פינוי בינוי נווה שרת

עם התרבותם של פרויקטי הפינוי־בינוי המגיעים לשלבי האכלוס, נחשף כבר לפני שנים כשל מובנה בתהליך — והוא הדרתו בפועל של חלק ניכר מאוכלוסיית המתחם המקורית מהמשך מגורים במקום. גם במקרים שבהם המשפחות הוותיקות הן בעלות הדירות שנהרסו, המקבלות לרשותן דירה חדשה כנגד דירה ישנה, מוצאות רבות מהן כי העלויות של מגורים במבנה החדש — שהוא על פי רוב, מגדל בן 20 קומות ומעלה — שונות באופן משמעותי מאלה שלהן נדרשו כשהתגוררו במבנה הוותיק.

בעוד שעלויות אחזקה שוטפת של מבנה ותיק בן שלוש קומות עשויות להסתכם בכ–100 שקל בחודש לכל דירה - סכום המספיק לתשלום הוצאות החשמל והמים המשותפות וכן לניקיון חדר המדרגות, המגורים במגדל מצריכים סוג שונה לחלוטין של הוצאות שוטפות מצד הדיירים. עם ההוצאות האלה נמנות תחזוקה שוטפת של שתי מעליות לפחות, וכן תחזוקה של שטחים משותפים נרחבים הרבה יותר, הכוללים חניון תת־קרקעי, מועדון דיירים, לובי וגינה. על פי רוב מדובר בסכום התחלתי של 300 שקל בחודש למשפחה, ובמקרים מסוימים הסכום גבוה הרבה יותר.

מאחר שחלק ניכר מהפרויקטים החדשים נבנים באזורים שבהם החתך הסוציו־אקונומי של האוכלוסייה נמוך מהממוצע, וכדי למנוע מצב שבו תיאלץ האוכלוסייה הפחות אמידה במתחם לנטוש אותו, הפכה קרן התחזוקה — קרן שמטרתה לממן או לסבסד את הוצאות אחזקת הבניין של האוכלוסייה הוותיקה במגדל החדש — לסטנדרט בחוזי פינוי־בינוי הנחתמים כיום.

לדברי עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת עסקות הנדל"ן במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', "יש שתי דרכים מרכזיות ליישומה של קרן תחזוקה: הראשונה היא כסף שמופקד על ידי היזם כחלק מהחוזה שנחתם עמו על ידי הדיירים; והשנייה היא הקצאת נכסים שנבנו במסגרת הפרויקט, בין אם למגורים ובין אם למסחר, כדי שיושכרו ויניבו הכנסות שישמשו להוצאות התחזוקה".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כיום נחשב סוג הפתרון הראשון לנפוץ יותר, בעיקר מטעמי ישימות ופשטות. מדובר בפתרון שבמסגרתו מוקמת קרן הונית מתכלה, שהכסף עבורה מופקד מראש על ידי היזם, והיא מנוהלת על ידי נאמן עד ליום שבו אוזל הכסף ותפקידה מסתיים. ואולם גם פתרון זה מעלה שורה של שאלות — כמו למשל, מה גובה הקרן? האם עליה לכסות על כלל ההוצאות, או רק על חלקן? לאיזה פרק זמן מיום האכלוס אמורה הקרן להספיק?

לדברי עו"ד איציקוביץ, האפשרות השנייה של הקצאת נכס או נכסים מניבים לצורך סבסוד הוצאות התחזוקה מורכבת אף יותר, ומעלה שורה ארוכה יותר של שאלות, כמו מי יירשם כבעל הנכסים? האם נכון להקנות לדיירים או לחלקם זכויות רשומות בנכסים, או שמא עדיף להקנות להם מניות בחברה שאותן היחידות יהיו בבעלותה?

ישי איצקוביץ
יורם רשף

החקיקה מפגרת בכמה שנים אחרי המציאות בשטח

באוגוסט האחרון קיבלה קרן התחזוקה עיגון מסוים בחקיקה, כשבמסגרת חוק הקמת הרשות להתחדשות עירונית שאושר בכנסת, נקבעה חובה שלפיה על היזם לדאוג למימון עלויות תחזוקת הבניין השוטפת עבור דיירים ותיקים הנמצאים בגיל הפנסיה וזכאים להבטחת הכנסה, וזאת לתקופה של חמש שנים.

לדברי עו"ד יריב בר דיין, מבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית והיועץ המשפטי שלה, אף שמדובר בחוק חשוב מבחינה חברתית, החקיקה מפגרת בכמה שנים אחרי המציאות בשטח, שבה הפכה קרן התחזוקה לסעיף מובנה כמעט בכל הסכם שנחתם בשנים האחרונות בין יזם ובעלי דירות לשם קידום פרויקט פינוי־בינוי.

"בשנתיים האחרונות קרן תחזוקה היא סטנדרט בתהליכי פינוי־בינוי, כשהדרישה של בעלי הדירות היא כי היזם ישתתף במימון הוצאות התחזוקה לתקופה של שלוש עד חמש שנים", אומר בר דיין. לדבריו, במסגרת הפרויקטים שמקדמת החברה שבה הוא שותף, נחתמו כבר שני חוזים הקובעים את הקמתה של קרן כזו — בין השאר, במתחם הצנחנים בשכונת נוה שרת בתל אביב, וכן במתחם רמב"ם בהרצליה.

לדברי בר דיין, "אין חוזה שנחתם בשוק בשנתיים האחרונות שאינו כולל קרן כזו, ושלא כמו בחוק, הקבוצה הנהנית מהקרן רחבה יותר באופן משמעותי. אין אבחנה בין בעלי דירות בגילים ובמצבים כלכליים שונים, והתנאי היחיד הוא שבעל הדירה עצמו צריך לגור בבניין כדי ליהנות מהמימון, וכן כי זוהי דירתו היחידה".

עלותה של קרן כזו היא כמובן נגזרת של מספר המשפחות הוותיקות שממשיכות להתגורר במתחם. אם נניח כי מדובר ב–100 משפחות, הרי שגובה מימון הוצאות התחזוקה עבורן צפוי להסתכם בכחצי מיליון שקל בשנה (400 שקל כפול 100 דירות, לתקופה של 12 חודשים), ובמיליון וחצי שקל לתקופה של שלוש שנים. אין זה סכום דרמטי במיוחד כשמדובר בפרויקט לבניית מאות יחידות דיור, שהוצאותיו הכוללות עשויות להסתכם במאות מיליוני שקלים לפחות. יזם שיממן את מינימום המשפחות שמחייב אותו החוק — פנסיונרים הזכאים להבטחת הכנסה — צפוי להוצאה אפסית ממש.

ואולם למרות זאת, טוענים גם בר דיין וגם איצקוביץ כי על המדינה לעדכן את תקן 21 — התקן השמאי הרשמי המשמש להערכת כדאיות כלכלית של עסקות פינוי־בינוי — באופן המכליל גם את עלות הקמתה של קרן התחזוקה. ואם לא יכלול התקן את אותה קרן שנהפכה לסטנדרט, וחלה על כלל הדיירים הוותיקים במתחם, אז לפחות עליו לכלול את הקרן שאותה מחויב היזם להקים על פי חוק.

עם זאת, נשאלת השאלה עד כמה מועילה מבחינה חברתית קרן תחזוקה, המאפשרת מימון של הוצאות התחזוקה הכבדות לתקופה של שלוש עד חמש שנים בלבד. האם אין מדובר בדחיית הפינוי של הדיירים שידם אינם משגת מהמתחם בכמה שנים, ותו לא?

לדברי בר דיין, "תקופה של שלוש שנים היא תקופה שבה הדייר מבין את המשמעות של מגורים במגדל, ויודע אם הוא יוכל להמשיך לעמוד בכך או לא".

משריינים דירות להשכרה כדי לסייע למשפחות נזקקות

בחברת אלמוג פינוי־בינוי מקבוצת אלמוג, נוהגת החברה לדאוג למימון הוצאות התחזוקה עבור הדיירים הוותיקים דווקא באמצעות האפשרות השנייה, של הקצאת נכסים מניבים לטובת נציגות הבית המשותף — כך מספר מנכ"ל הקבוצה, יוסי בר דוד.

"בפועל, בשלושה מהפרויקטים שלנו במסגרת פינוי־בינוי סוכם מול הדיירים כי נעמיד דירות חדשות שיושכרו ולא ייצאו למכירה, כשדמי השכירות יממנו הן את הסיוע למשפחות הנזקקות והזכאיות בהגדרה להנחת ארנונה, והן את התחזוקה של השטחים הציבוריים, ובכלל זה טיפול בבלאי לאורך השנים", אמר. "כך למשל, בפרויקט פינוי־בינוי שאנו מקדמים ברחוב קהילת קנדה ביפו, שבו ייבנו כ–800 יחידות דיור, שוריינו שתי דירות שיושכרו. הכנסות ההשכרה החודשית, בסך כ–10,000 שקל, יועברו ישירות לחברת ניהול הדיירים בפרויקט ויחולקו למטרות אלה.

"הקצאה של שתי דירות יזם לטובת הקרן נעשתה גם בפרויקט פינוי־בינוי אחר שאנו מקדמים, ברחוב החרמון ביבנה, הכולל כ–487 דירות חדשות, ואילו בפרויקט ברחוב כ"ט בנובמבר בבת ים הוקצו שלוש דירות, מכיוון שמדובר בבניית 1,140 דירות חדשות. כשייבנו דירות אלה, הן יהיו באחזקת קבוצת אלמוג כבעלים, אבל הערת אזהרה תירשם לטובת העירייה — וההכנסות יילכו ישירות לקרן לאחזקת הבניין", הוסיף בר דוד.

עם זאת, לדבריו, כעבור פרק זמן מסוים שנקבע בכל אחד מההסכמים, בטווח שבין חמש לעשר שנים, תסתיים תקופת סבסוד ההוצאות — והדירות יוחזרו לבעלות מלאה של אלמוג, שתוכל לשווק אותן. מה יהיה אחר כך? אם הדברים יישארו עדיין בסימן שאלה, עלול להיווצר מצב שבו כל פעילותה של קרן התחזוקה היא דחיית הקץ עבור הדיירים הוותיקים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#