עד שהמשפחה תתייצב, כדאי לדחות את רכישת הדירה

זוג צעיר ללא ילדים יכול להסתפק בדירה קטנה בת 23 חדרים, אבל המחשבה על ילדים עתידיים עשויה לגרום לו לרכוש דירה גדולה יותר מצרכיו הנוכחיים

חיים לוי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים4
חיים לוי

מחירי הדירות הגבוהים בישראל גורמים לחלק ניכר מהזוגות הצעירים לשבת על הגדר. חלקם ממתינים לפרויקטים שייבנו במבצעי הממשלה, חלקם שוקלים לרכוש דירה בשוק החופשי תוך התחייבות להלוואת משכנתא גבוהה והחזרים חודשיים יקרים — ואחרים פשוט נואשו מחלום הדירה. "המרוץ הזה מתיש אותנו נפשית וכלכלית", ציין בפני באחרונה זוג צעיר, בהתייחס לרצון שלו לרכוש דירה למגורים.

ריבית השוק הנמוכה, שאינה ייחודית לישראל, מלבה שווקי נדל"ן נוספים בעולם, ובהם קנדה, ניו זילנד, סינגפור ומדינות אחרות. העלייה החדה במחירי הנכסים פוגעת ביכולת הציבור, ובעיקר ביכולתם של הזוגות הצעירים, לרכוש לעצמם דירה למגורים.

שיעור הבעלות על נכסים שונה ממדינה למדינה: בסינגפור כ–90% מהתושבים הם בעלי דירות, בפורטוגל 85%, בישראל ובארה"ב 66%–68%, ואילו בגרמניה כ–40% וביפן 35% בלבד. שאר הציבור (להוציא נכסים ריקים) מתגורר בדירות שכורות.

רכישת דירת מגורים דורשת התמחות לא פשוטה. תהליך הרכישה דורש התמחות מימונית (איזו משכנתא לקחת, לאיזו תקופה, באילו מסלולים וכדומה), התמחות משפטית (הסכם רכישה, הגנות משפטיות, בדיקת הנכס וכדומה), התמחות הנדסית (בדיקת מצב הנכס ומצב הבניין, בדיקה האם המבנה מסוכן וכדומה), התמחות נדל"נית (היכן לרכוש, תוכניות בניין עיר, התחדשות עירונית וכדומה) ועוד. רוב הציבור נחשף להתמחויות אלה רק במסגרת הליך רכישת הדירה, ולרוב אינו בקיא כלל בתהליכים אלה.

יריד דירות
יריד דירות (אילוסטרציה, למצולמים אין קשר לנאמר) צילום: דודו בכר

מעבר לקושי הרב הטמון בהשקעה כה יקרה, שמשפיעה על המשפחה לתקופה של עשרות שנים, רכישת דירה טומנת בחובה חיסרון נוסף לזוגות הצעירים. העדפות המיקום, סוג הדירה וגודלה משתנות מהותית לאורך העשור הראשון של הנישואין. זוג צעיר שזה אך נישא, המעדיף את העיר הגדולה בעקבות שפע אפשרויות הבילוי שהיא מציעה, עשוי לשנות העדפות מגורים — ולגדל את הילדים במקומות אחרים, שמציעים צפיפות נמוכה יותר, שטחים ירוקים וחינוך איכותי יותר.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

גם להחלטה על גודל הדירה ומספר החדרים השפעה לא קטנה על אופי הנכס. זוג צעיר ללא ילדים יכול להסתפק בדירה קטנה בת 2–3 חדרים, אבל המחשבה על ילדים עתידיים עשויה לגרום לו לרכוש דירה גדולה יותר מצרכיו הנוכחיים - כלומר, דירת 4–5 חדרים - וזאת במטרה להימנע ממעבר דירה בעתיד הקרוב.

רכישה של חדר או שני חדרים נוספים מהווה נטל משמעותי על התקציב והתזרים החודשי, וגוררת עלות נוספת לא קטנה. עלות חדר שולי (נוסף) במרכז תל אביב מסתכמת בכמיליון שקל, ובערי הלוויין של גוש דן ב–400–800 אלף שקל. עלות המימון (ריביות והצמדה) בהלוואה (משכנתא) ל–25 שנה של חדר נוסף, שעלותו, לדוגמה, "רק" 600 אלף שקל, מסתכמת בממוצע בכ–600 אלף שקל. המשמעות היא שזוג צעיר שרוכש חדר נוסף בגין צורך עתידי, מגדיל את עלותו הנומינלית בכ–24 אלף שקל בשנה — שהם כ–2,000 שקל בחודש בממוצע. האם קיימת אלטרנטיבה אחרת?

ברמות המחירים הנוכחיות, מומלץ לזוגות צעירים המעוניינים במגורים באזורים היקרים בישראל לשקול להשהות מעט את הרכישה. אין מדובר בוויתור מלא על דירת מגורים משלהם, אלא בדחייה של כמה שנים. בעשור הראשון לנישואים מתגבשים מירב מאפייני המגורים של המשפחה, ובהם מספר הדיירים בנכס (בהתאם למספר הילדים), העדפת מיקום, גודל הדירה וכדומה. בתקופה זו ניתן להתגורר בשכירות, המאפשרת גמישות מירבית בכל אותם פרמטרים.

בד בבד עם ההחלטה על מגורים בשכר חודשי, כדי להימנע ממצב שבו ההון שברשות הזוג הצעיר נשחק ביחס לכוח הקנייה בשוק המגורים, חשוב להיצמד ל"מדד הנדל"ן" של ישראל - כלומר, להשקיע את הכסף בנכס מניב. השקעות אלה, מחד, לרוב יעילות יותר ביחס של תשואה להשקעה אל מול נכסי מגורים יקרים יותר — ומאידך, מאפשרות גמישות מירבית ואינן תלויות בהעדפות המגורים של הזוג ובמשתנים המשפחתיים.

לאחר התייצבות המשפחה, ניתן למכור את הנכסים ולרכוש את "בית החלומות", או כדרכם של לא מעט אנשים, לעבור לגור בשכירות בנכס יוקרתי ומפנק, ובאותו זמן לשלם את המשכנתא משכר הדירה המתקבל מנכסי ההשקעה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker