פרויקט תמ"א ב"בניין רכבת" בתל אביב נפסל מחשש לפגיעה בזכויות השכנים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

פרויקט תמ"א ב"בניין רכבת" בתל אביב נפסל מחשש לפגיעה בזכויות השכנים

באחד מ"בנייני הרכבת" בצפון תל אביב קיבלו הדיירים מהוועדה המקומית היתר בנייה לפי תמ"א 38 ■ ואולם דיירי בניינים סמוכים פנו למפקח על הרישום שקבע כי ביצוע התמ"א מותנה בהסכמתם ■ בית המשפט דחה את ערעור הדיירים על החלטת המפקח

5תגובות
ת"א רחוב מרים החשמונאית
עופר וקנין

מה קורה כשדיירים של בניין אחד מתוך שלושה בניינים צמודים בבנייה טורית ("בנייני רכבת") רוצים לבצע חיזוק והרחבה של הבניין שלהם במסגרת תמ"א 38? מהחלטה שהתקבלה לפני כשבועיים במשפט הבית המחוזי תל אביב, מתברר כי השאלות שיש לברר במקרה כזה הן האם פרויקט התמ"א פוגע בזכויות של בעלי הדירות בבניינים הסמוכים, והאם הוא שולל מהם לבצע פרויקט דומה בעצמם.

28 דיירי בניין ברחוב מרים החשמונאית בצפון תל אביב, סמוך לפינת הרחובות פנקס ואבן גבירול, עירערו באחרונה בבית המשפט המחוזי על החלטה של המפקח על רישום המקרקעין במחוז תל אביב, שהתקבלה בעקבות בקשה שהגישו 65 דיירים בבניינים הסמוכים להם. בערעור טענו דיירי הבניין כי הם זכאים לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם - אבל בית המשפט דחה את הערעור, וקבע כי התמ"א פוגעת בזכויות של בעלי הדירות בבניינים שכנים.

שופטת המחוזי יהודית שיצר קבעה כי במקרה הזה של "בניין מורכב", הדיירים שביקשו לבצע פרויקט תמ"א לא עמדו בנטל ההוכחה שהפרויקט לא יפגע בזכויות של בעלי הדירות בבניינים השכנים, ולא הוכיחו כי אם השכנים ירצו בכך, יוכלו גם הם לבצע פרויקט דומה בבניינים שלהם - שכן יש חשש כבד שביצוע התמ"א בכל שלושת הבניינים בנפרד יותיר מרווח של סנטימטרים בודדים בלבד בין הבניינים ויגרום לחסימה של אור ואוויר.

הסיפור התחיל כשדיירי אחד מ"בנייני הרכבת" ברחוב מרים החשמונאית התארגנו כדי לקדם פרויקט תמ"א 38, ואף קיבלו לכך היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב. הבניין שבו ביקשו לקדם את הפרויקט, הוא אחד מתוך שלושה מבנים צמודים, שלכל אחד מהם כניסה נפרדת. 28 דיירי הבניין שכניסתו היא כניסה ג', רצו לחזק את הבניין במסגרת תמ"א 38, להוסיף לו קומה ולהוסיף 25 מ"ר לכל דירה כולל ממ"ד. ואולם, הם נאלצו להתמודד עם התנגדויות שהעלו 65 הדיירים של שני הבניינים השכנים, שכניסותיהם א' ו־ב'.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

דיירי הבניינים השכנים הגישו למפקח על רישום המקרקעין במחוז תל אביב בקשה שיקבע כי מדובר ב"בניין מורכב", על פי סעיף 11 בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). בית מורכב, לפי החוק, צריך לעמוד בשני תנאים כדי לבצע את התמ"א: תנאי אחד הוא שביצוע העבודות לא יפגע בזכויות של בעל דירה אחר בבניין; והתנאי השני - שניתן יהיה לבצע את החיזוק בלי לפגוע באפשרות של חיזוק הבניינים האחרים בעתיד.

המפקח על רישום המקרקעין קבע בהחלטתו מאוגוסט 2015 כי הבניין המשותף הוא אכן מורכב, וכי לא התקיים התנאי הראשון - והוא הוכחה שביצוע התמ"א לא יפגע בזכויות של בעלי דירות במבנים האחרים. לפיכך, הוא קבע שכדי לבצע את התמ"א צריכים הדיירים בבניין שכניסתו ג' לקבל את הסכמת הדיירים בשני המבנים השכנים.

הוועדה המקומית לא התייחסה למרחק בין הבניינים

דיירי הבניין הגישו ערר על החלטת המפקח לבית המשפט המחוזי תל אביב. לטענתם, המפקח שגה בהחלטתו, מכיוון שאין פגיעה בשכנים, ואם בכל זאת יש פגיעה, היא מינורית בלבד ורלוונטית רק למספר מצומצם של דירות - וגם אז אפשר לפתור אותה באמצעות שינויים תכנוניים מעטים. לכן, לטענת דיירי הבניין שכניסתו ג', אין לשלול מהם זכות יסודית של מיגון הבניין מפני רעידות אדמה. התובעים הוסיפו כי המפקח על רישום המקרקעין שגה כשקבע שאם ישופצו גם הבניינים השכנים, הדבר יגרום לחסימת פתחים, חלונות וכיווני אוויר. כמו כן, לטענת התובעים, הם הגישו לוועדה המקומית תוכנית ששיכנעה אותה כי הבנייה המבוקשת על ידם אינה מונעת משני הבניינים האחרים לבצע פרויקט דומה, אבל המפקח לא התייחס לתוכנית, בטענה שהיא חסרת מעמד סטטוטורי.

דיירי הבניינים הסמוכים, שכניסותיהם א' ו-ב', טענו כי פרויקט התמ"א בבניין שכניסתו ג' יצמצם באופן משמעותי את המרווח בין המבנים, ובכך יפגע ברוב הדירות שלהם בחסימה של אור ואוויר. באמצעות עו"ד אריאל יונגר, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד רון גזית רוטנברג ושות', הם הגיבו לתוכנית שהוגשה לוועדה המקומית לצורך קבלת היתר בנייה, וטענו כי מדובר בסקיצה ראשונית בלבד, וכי העד המומחה של הדיירים הודה בעצמו כי לא בדק את המרחקים בין הבניינים, אלא הסתמך על תחושות והערכות בלבד. הם הוסיפו כי "קדושת חיי הדיירים בבניין ג' אינה עדיפה על קדושת חייהם של דיירי בנייני א' ו-ב'", שעלולה להיפגע אם יבוצע הפרויקט, מכיוון שהם לא יוכלו לבצע פרויקט דומה בבניין שלהם.

השופטת שיצר התייחסה לשתי השאלות המרכזיות בסעיף 11 בחוק המקרקעין: האם הפרויקט פוגע בזכויותיהם של בעלי הדירות בבניינים הסמוכים או לא, והאם הוא שולל מהם לבצע פרויקט דומה בעצמם. היא דנה בהחלטת הוועדה המקומית לתת היתר בנייה לפרויקט על סמך התוכנית שהגישו הדיירים בבניין שכניסתו ג', ופסקה כי הוועדה קבעה שהפרויקט ישאיר מספיק מרווח בין הבניינים, אבל לא התייחסה למרחק ביניהם במצב שבו שני הבניינים האחרים יבצעו פרויקט דומה. לסוגיה זו התייחס המפקח על רישום המקרקעין, שעל בסיס חוות דעת של מומחים, קבע כי בנייה דומה בשני הבניינים האחרים תשאיר מרווח של כמה סנטימטרים בודדים בלבד בין הבניינים.

השופטת קבעה כי דיירי הבניין שכניסתו ג' לא הצליחו להוכיח כי דיירי הבניינים השכנים יוכלו לבצע פרויקט דומה אצלם - ומשכך, לא הוכיחו היעדר פגיעה בהם, שהוא התנאי הראשון לפי סעיף 11 בחוק. לפיכך, היא דחתה את ערעור הדיירים שביקשו לבצע את פרויקט התמ"א בבניין שלהם, על החלטתו של המפקח על רישום המקרקעין - וחייבה אותם בהוצאות משפט בסכום של 25 אלף שקל.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#