הקפיצה במדד מחירי הדירות: מה מתדלק את עליית המחירים האחרונה? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הקפיצה במדד מחירי הדירות: מה מתדלק את עליית המחירים האחרונה?

הקפיצה במדד מחירי הדירות האחרון לוותה בנתון סותר, לכאורה, שלפיו המחיר הממוצע ברבעון השלישי דווקא ירד ■ השינויים המסתמנים בתמהיל העסקות מצביעים על כך שהגורם לירידת המחיר הממוצע היה עלייה בנתח העסקות באזורי הפריפריה

25תגובות
מחירי הדירות

בעקבות הנתון שפירסמה בשבוע שעבר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) על עליית מחירי הדירות בשיעור ממוצע של 1.3% בין 15 באוגוסט ל–15 בספטמבר השנה, הועלו השערות שונות בנוגע לסיבות לעלייה המפתיעה. עליית מחירים כזאת לא נמדדה מאז נובמבר־דצמבר 2013, אז מחירי הדירות עלו ב–1.5%.

עדיין מוקדם להעריך מדוע מחירי הדירות עלו בשיעור כזה — אבל על סמך המידע החלקי שיש בידינו כיום, ניתן לראות סימנים לשינויים בדפוסי רכישת הדירות — שעיקרם רכישת דירות זולות יותר במחירים גבוהים יחסית ברבעון השלישי השנה.

בשמונת החודשים הראשונים של השנה נרשמה עליית מחירים של 5.3%, שממנה נובעת עליית מחירים בקצב שנתי של כ–8% — שיעור דומה לזה של עליית המחירים ב-2015. ואולם הנתון הזה לא יכול לעודד את הממשלה הנוכחית. בעוד שחלק נכבד מעליות המחירים של 2015 ניתן היה לזקוף לחובתו של קידום תוכנית מע"מ 0% על ידי שר האוצר דאז, יאיר לפיד, הרי שעליות המחירים הנוכחיות הן תוצר של ההתרחשויות במהלך כהונתו של שר האוצר הנוכחי, משה כחלון.

הנתונים המסכמים של משרד האוצר לרבעון השלישי של 2016 עדיין לא פורסמו, אבל מממצאי הביניים שפורסמו עד כה, מתברר כי נרכשו ברבעון כ–28 אלף דירות — מספר דומה לזה שברבעון השני השנה — וכרבע מהדירות שנרכשו הן חדשות. מסקרי הלמ"ס מתברר כי רכישתן של דירות חדשות ברבעון השלישי ירדה בכ–4% ל–7,414 דירות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

חלק ניכר מאותה ירידה מוסבר בצניחה של 28% במספר הדירות החדשות שנרכשו במחוז תל אביב — מ–1,646 דירות ברבעון השני ל–1,180 דירות בלבד ברבעון השלישי. בסך הכל, ברבעון זה משקל הדירות החדשות שנרכשו במחוז תל אביב ירד מכמעט רבע ברבעון השני ל–17% ברבעון השלישי. לעומת זאת, משקל הדירות שנרכשו במחוזות הפריפריה — הצפון, הדרום וחיפה — קפץ מ–19% ברבעון השני ל–37% ברבעון השלישי. הנתונים האלה מצביעים על שינוי גדול בתמהיל הגיאוגרפי של הדירות החדשות שנרכשו ברבעון השלישי — מה שמסביר במידה רבה את הירידה במחיר הממוצע של הדירות שנרכשו.

37% מהדירות החדשות נמכרו באזורי פריפריה

הדירות הנמכרות

עיון בנתונים שנרשמו לאורך השנים האחרונות מעלה כי משקל הפריפריה ברכישת הדירות החדשות עלה משיעור של 30% ב–2010 ל–37% בשלושת הרבעונים הראשונים של 2016. באותו פרק זמן עלה מדד מחירי הדירות ב-62% — מה שמעיד על כך שהגדלת הבנייה בצפון ובדרום ורכישת הדירות בפריפריה לא עצרו את עליות המחירים. להפך, העובדה שמדד מחירי הדירות עלה בשש השנים האחרונות, ואף המשיך כך בחודשים האחרונים — מראה כי ציבור הרוכשים ממשיך לשלם יותר על הדירות בפריפריה.

נתון זה מופיע, גם כן באופן חלקי, בטבלת המחירים הממוצעים של הדירות שנרכשו ברבעון השלישי של השנה, שנערכה על ידי הלמ"ס. טבלה זו מרכזת ממוצעים גולמיים של עסקות, ולכן קשה להפיק ממנה מידע מהימן. ואולם למרות זאת, ניתן לראות כי המחירים הממוצעים של דירות שנרכשו בפריפריה עלו לעומת הרבעון השני — מה שמחזק את ההערכה כי מכאן נובעת העלייה במדד מחירי הדירות.

באזור הצפון המחירים עלו ברבעון השלישי ב–2% לעומת הרבעון השני השנה, בערי הקריות הם עלו ב–5%, ובאזור הדרום ב–0.6%. חיפה היתה האזור היחיד בפריפריה שבו המחיר הממוצע של דירות שנרכשו ברבעון השלישי ירד לעומת הרבעון השני ב–3.3%.

לפי נתוני הלמ"ס, בקרב ערי המרכז בולטת בעיקר תל אביב, עם ירידה של 5.3% בממוצע במחירי הדירות שנרכשו ברבעון השלישי לעומת הרבעון השני.

המשקיעים

באזור השרון נרשמה ברבעון השלישי ירידה של 3.6% במחירי הדירות. בירושלים, לעומת זאת, נרשמה עליית מחירים ממוצעת של 1.7%, בגוש דן עלייה של 2.3% ובאזור המרכז עלייה של 4.7%.

בטבלה של הלמ"ס אמנם לא מצוינים משקלי העסקות שבוצעו בכל אזור ואזור, אבל ניתן לחבר אותם לנתונים האחרים שפורסמו על ידי משרד האוצר והלמ"ס. בסך הכל, מחירה הממוצע של דירה שנרכשה ברבעון השלישי הגיע ל–1.39 מיליון שקל, לעומת 1.45 מיליון שקל ברבעון השני. מדובר ברמה הממוצעת הנמוכה ביותר של מחירים שנרשמה מאז תחילת השנה. ואולם ירידת המחיר הממוצע אינה משקפת ירידת מחירים כללית, אלא שינוי בתמהיל הדירות הנרכש, עם עליית משקלן של הדירות הזולות יותר. ברוב אזורי הפריפריה, שמשקלם בכלל העסקות ככל הנראה גדל — מחירי הדירות דווקא עלו.

המשקיעים נפטרים מדירות זולות

אלמנט חשוב נוסף בא לידי ביטוי בנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר בנוגע למכירת דירות על ידי משקיעים. בחינה של נתוני הכלכלן הראשי עד לאוגוסט השנה מעלה כי בחודשים האחרונים משקיעים מעדיפים להיפטר מדירות מוזלות שבידיהם.

בפריפריה

הכלכלן הראשי בחן את התפתחות רמות המחירים של דירות הנמכרות על ידי המשקיעים, בהשוואה לרמות המחירים של דירות הנמכרות על ידי משפרי הדיור, מתחילת השנה.

לפי ממצאי הכלכלן הראשי, בעוד שדירות שנמכרו על ידי משפרי דיור לא שינו מהותית את מחירן הממוצע, שניצב לאורך התקופה ברמה של 1.27–1.35 מיליון שקל, מחירי הדירות שמכרו משקיעים ירדו בהדרגה מתחילת השנה. בעוד שבתחילת 2016 היה מחירה הממוצע של דירה שמכר משקיע כ–1.63 מיליון שקל — גבוה ב–25% בהשוואה למחיר דירה שנמכרה על ידי משפרי דיור — פער המחירים הזה ירד והלך עד שנמחק לחלוטין ביולי, כשמחירי הדירות שנמכרו הן על ידי משקיעים והן עלי ידי משפרי דיור הגיעו לממוצע של 1.3 מיליון שקל.

אין מדובר בירידות מחירים, אלא ביותר נכסים זולים שנמכרו ככל שהחודשים חלפו. "אין בידינו נתונים על איכות הדירות הנמכרות, אבל ניתוח גיאוגרפי מלמד כי הירידה החדה ברמות המחירים של הדירות שנמכרו על ידי משקיעים, מיוחסת לפחות בחלקה לשינוי במשקל האזורים השונים במכירות אלה", נכתב בדו"ח הכלכלן הראשי.

לגבי מכירת הדירות באוגוסט, בדק הכלכלן הראשי דירות שנמכרו על ידי משקיעים מרובי נכסים, שמהווים חלק קטן מכלל המשקיעים. מהבדיקה התברר כי בעוד שמשקיעים רגילים המשיכו למכור נכסים מוזלים, בעלי מספר רב של נכסים העדיפו למכור דירות יקרות יותר — ככל הנראה, מתוך דאגה מחוק ריבוי הנכסים, שהממשלה מקדמת בימים אלה. במלים אחרות, רוב המשקיעים עדיין נהגו כמו בחודשים הקודמים — כלומר, מכרו נכסים זולים יותר מבעבר. כלומר, המשקיעים תורמים להורדת המחיר הממוצע של העסקות באמצעות מכירת דירות זולות — אבל הם עושים זאת בלי לתרום להורדת מחירים כללית בשוק.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#