בשיא משבר הדיור: ענף הבנייה נכנס לתקופת האטה - והקבלנים נערכים לכך

לאחר שב-2015 נרשמה צמיחה אפסית בתפוקות ענף הבנייה למגורים, 2016 מסתמנת כשנה נוספת שבה נכשלת הממשלה בהגדלת התפוקה בענף ■ הקבלנים מאשימים את מצוקת האשראי ואת יוזמת מחיר למשתכן ■ מטה הדיור: "הבעיה היא בכוח אדם"

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
פרויקט עמק הכרמל בנשר
צילום: רמי שלוש

מדד מחירי הדירות שפורסם השבוע, אשר לפיו במהלך ספטמבר חלה עלייה נוספת של 1.3% במחירי הדירות, הבהיר היטב לכל מי שפקפק בכך שמשבר מחירי הדיור עודנו כאן, וכי גם לאחר שמונה שנים רצופות של עליית מחירים, אין בכוונתו להסתלק כל כך מהר. ואולם אלה אינן החדשות היחידות שצריכות להדאיג את מטה הדיור במשרד האוצר. בחינה מעמיקה שנערכה בנדל"ן TheMarker לגבי היקפי פעילות הבנייה למגורים, מעלה ממצא מדאיג לא פחות: לאחר שב-2015 חלה האטה משמעותית בפעילות הבנייה, תמונה דומה של עמידה במקום צפויה גם ב-2016. זאת, לאחר שכל חמש השנים שקדמו ל-2015 (2010 עד 2014) אופיינו בצמיחה חדה בפעילות זו.

משמעות ההאטה היא שקצב ייצור הדירות, שעל האצתו מסתמכת הממשלה במידה רבה במאמציה לבלום את עליית מחירי הדירות, יקטן משמעותית. ואכן, כבר ב-2016 ניתן לזהות אינדיקטורים ראשונים למגמה, עם ירידה של כ-10% במספר הדירות שבנייתן הושלמה ביחס לשנתיים שקדמו לה.

הכלי שבו השתמשנו כדי למדוד את היקפי הייצור בתחום הבנייה למגורים, הוא נתוני ההשקעה הגולמית המקומית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), המתפרסמים מדי רבעון. אלה משקפים את שווי כלל התוצרת שמנפק הענף הבנייה למגורים. מהנתונים עולה כי בין מ-2010 עד 2015 חל גידול של כ-54% בשווי התוצרת שהענף ייצר, מכ-50 מיליארד שקל ב-2010 ל-76.7 מיליארד שקל ב-2015.

ואולם גרף העלייה הזה מטעה, שכן הוא כולל בתוכו גם את עליות המחירים החדות לאורך שנים אלה - כך שלא ניתן להבין מהו הגידול בתוצרת, במנותק מעליות המחירים. לצורך כך יש לבחון את התפוקה תוך הצמדת המחירים לאלה של 2010 (ראו תרשים) - מהלך שמציג עלייה מעט מתונה יותר בתפוקה בין 2010 ל-2015, אם כי עדיין מרשימה למדי, בשיעור של 35.5% (מ-50 מיליארד שקל ל-67.7 מיליארד שקל).

ואולם התמקדות בפעילות של השנתיים האחרונות מעלה תמונה שונה לחלוטין - של האטה חדה בגידול ברמת ההשקעה בענף. לאחר שב-2014 גדלה תפוקת הענף ב-6.5%, ב-2015 חל גידול של 2.1% נוספים בלבד - נתון זהה כמעט לשיעור הגידול באוכלוסייה (כ-2%), המשקף צמיחה אפסית.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לדברי מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, עו"ד אליאב בן שמעון, "סך ההשקעות בכלל ענף הבנייה מהוות 9.6% מכלל התוצר הגולמי של ישראל, אבל המדינה רחוקה מניצול פוטנציאל הצמיחה שניתן היה להשיג. עודף הרגולציה בענף הוא מהחסמים המצריכים התייחסות עמוקה של מקבלי החלטות. זמן הבנייה של דירה ממוצעת הוא כיום 28 חודשים - נתון שאינו סביר".

השקעה גולמית מקומית בענף הבנייה למגורים, במיליארדי שקלים

להשלמת התמונה ייאמר כי בענף הבנייה שאינה למגורים - כלומר, של בנייני משרדים, מסחר ומבני ציבור - חל מיתון בשנים האחרונות, עם צמצום היקפי הפעילות ב-3.4% בין 2013 ל-2015 (מ-42.6 מיליארד שקל ל-41.2 מיליארד שקל במחירי 2010). על פי נתוני התאחדות בוני הארץ, קצב התחלות הבנייה שלא למגורים במחצית הראשונה של 2016 שיקף קצב שנתי הנמוך ב-23% לעומת זה של 2015.

"תקרת הזכוכית" של ענף הבנייה

נתונים ראשוניים מ–2016 מלמדים כי ההאטה בענף נמשכת גם במהלכה. אומדן שפירסמה לפני כמה ימים התאחדות בוני הארץ, העריך את מספר התחלות הבנייה ב-2016, שאנו קרבים לסיומה כעת, ב-52-51 אלף דירות - נתון זהה לזה של 2015 (51 אלף התחלות בנייה). בכך כשל הענף מלהגיע ליעד הממשלתי לשנה זו - שניצב על 60 אלף התחלות בנייה.

לגבי גמר הבנייה אף חזתה ההתאחדות ירידה השנה, עם 40 אלף דירות בלבד שבנייתן תושלם ב-2016, לאחר שב-2015 הסתיימה בנייתן של 43.7 אלף דירות, וב-2014 הסתיימה בנייתן של 44.6 אלף דירות. כלומר, מדובר בשנה שנייה ברציפות שבה צפויה ירידה במספר הדירות שבנייתן הסתיימה - ודווקא בשנים שבהן האוצר רואה בהגדלת ההיצע יעד עליון.

בנייה ביישוב חריש
בנייה ביישוב חרישצילום: אייל טואג

בדיקת הסיבות לחוסר היכולת של הענף להגדיל את תפוקותיו, ולתמונה המסתמנת של ירידה קלה אפשרית בתפוקות, מעלה שורה של גורמים, היוצרים מעין "תקרת זכוכית" ליכולת של ענף הבנייה למגורים להמשיך לצמוח. כידוע, חלק ניכר מהבנייה - כ-50% בממוצע רב-שנתי - נעשה בקרקעות מדינה.

לכן, לכמות הקרקעות שמשווקת המדינה לבנייה למגורים יש חשיבות רבה להתחלות הבנייה המתבצעות בפועל.

האחראים על פרסום מכרזי הקרקעות הם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי והשיכון. בחינת הנעשה בתחום מצביעה על ירידה, זו השנה השנייה ברציפות, בכמות הקרקעות שאותן מוציאים לשוק שני גופים אלה. בעוד שב-2014 שווקו, במכרז ושלא במכרז, קרקעות לבניית 50.5 אלף דירות - נתון שהיווה שיא של כל הזמנים (שבכמה מהמקרים הביא גם לפרסומם של מכרזים "לא מבושלים", שנדרשו לתיקונים רבים), ב-2015 שווקו קרקעות לבניית 44.2 אלפי יחידות דיור בלבד - ירידה של 13%. ב-2016, לעומת זאת, בתום עשרת החודשים הראשונים של השנה, שווקו קרקעות לבניית 29.2 אלפי דירות - 53% בלבד מהיעד הממשלתי לשנה זו, שהוא 55 אלף דירות.

ירידה חלה גם בכמות הקרקעות שנרכשו מהמדינה על ידי יזמים - כלומר, במספר העסקות שהצליחו. בעוד שב-2014 נרכשו קרקעות לבניית 29.2 אלף דירות, וב-2015 נרכשו קרקעות לבניית 30.6 אלף דירות (עלייה של 4.8%), לאחר עשרת החודשים הראשונים של 2016 מספר השיווקים שצלח הוא 21.3 אלף דירות בלבד. גם כאן מדובר ב-53% מהיעד הממשלתי לשנה זו - עסקות שהצליחו למכירת קרקעות לבניית 40 אלף דירות.

חיים פייגלין
חיים פייגלין

ברמ"י לא מתרגשים מכך שעד כה עמדו במחצית בלבד מיעד השיווק, ומציגים נתונים שלפיהם כמות השיווקים והעסקות שנסגרו עד סוף הרבעון השלישי השנה, היו הגבוהים ביותר ביחס לתקופות המקבילות בכל השנים האחרונות, שבהן ברבעון הרביעי שווקה המאסה העיקרית של הקרקעות. "הרבעון הרביעי הוא האינטנסיבי ביותר מבחינת כמויות השיווק, וכך צפוי להיות גם השנה. אנחנו נעמוד ביעדי השיווק של הממשלה", אמר מנהל רמ"י, עדיאל שמרון.

ומה קורה במגזר הקרקעות הפרטיות, שבאופן מסורתי אחראי ל-50% נוספים מהתחלות הבנייה? שם, לטענת התאחדות בוני הארץ, חלו בשנה החולפת עליות מחירים חדות, בעיקר על רקע תוכנית מחיר למשתכן, שהפכה את כלל הפרויקטים בקרקעות המדינה ללא רלוונטיים עבור כל מי שאינו רוכש דירה ראשונה.

"הבנקים לא מסוגלים לממן פרויקט גדול בשלמותו"

לטענת חיים פייגלין, בעלי חברת הבנייה צמח המרמן, המכהן גם כסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, הגיע ענף הבנייה למגורים ליכולת הייצור המקסימלית שלו, לאור שורה ארוכה של חסמים המקשים על הגדלת הפעילות מצד היזמים בתחום.

"המערכת העסקית של הענף חולה בצורה קשה. כיום אנחנו נאלצים לרתק יותר ויותר הון לכל דירה שאנחנו בונים, וההון העצמי של החברות מוגבל. גם הבנקים הגיעו לקצה גבול האשראי. זה יוצר מצב שבו אני לא מסוגל להוציא לשוק פרויקטים גדולים בשלמותם, אלא חייב שלביות. למשל, 750 הדירות בפרויקט אכזיב בנהריה (שבו שותפה צמח המרמן עם אלקטרה מגורים; נ"ב), לא יכולות להיבנות בבת אחת, ואני צריך לחלק את הבנייה לארבעה שלבים. הבנקים לא מסוגלים לממן את הפרויקט בשלמותו".

החסם השני, לטענת פייגלין, הוא היעדר בהיצע קרקעות, על רקע יוזמת מחיר למשתכן, שבה חלק גדול מהחברות היזמיות אינו מעוניין לקחת חלק, וכן קצב שיווק קרקעות לא מספק של רמ"י. "אין לנו אופק. כשאני מסתכל מה קורה הלאה, אין לי אף לא פרויקט אחד", הוא אומר. "אם לא ישווקו כמויות גדולות יותר של קרקע, ולא יפסיקו את הטירוף של שיווק 100% מקרקעות המדינה במחיר למשתכן, אני לא רואה איך אפשר יהיה לפרוץ קדימה ולהגדיל את התפוקה. להפך, רוב הסיכויים שהיא תקטן. האינטרס שלנו הוא להגדיל את הפעילות שלנו, אבל מכריחים אותנו להקטין אותה".

ואולם יש גם נקודת אור. תחום פעילות שצמח משמעותית בשנים האחרונות הוא ההתחדשות העירונית, ובפרט תמ"א 38. 14% מכלל התחלות הבנייה ברבעון השני של 2016 היו במסגרת התחדשות עירונית - רובן המכריע במסגרת פרויקטי תמ"א 38. בתחום זה חלה השנה האטה, בעיקר בשל "קרב הפרשנויות" שפרץ לאחר שחוות דעת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה מספטמבר 2015 קבעה כי האופן שבו מיושמת התמ"א במסלול הריסה ובנייה מחדש שגוי לחלוטין. לפני כשבועיים אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את נוסח התיקון שמסדיר את הנושא, וכעת הציפייה בענף היא שלאחר 2016 המבוזבזת, תהיה 2017 שנה של פעילות אינטנסיבית בתחום התמ"א.

לדברי בן שמעון, "להתחדשות העירונית פוטנציאל אדיר של מספר יחידות דירות, וניתן לבנות במחצית הזמן שלוקח להקים דירות בשכונות חדשות. הרחבת תחום זה, יחד עם הגדלת ההשקעה בתשתיות תחבורה, צריכה להיות מנוף מרכזי לקידום יישובי הפריפריה, אבל לשם כך על הממשלה לנקוט כמה צעדים, כמו שיטת 'נקודות זיכוי במס' (Tax Credit), שבמסגרתה הקבלן יקבל נקודות זיכוי במס החברות תמורת בנייה של פרויקטי התחדשות עירונית באזורים חסרי כדאיות כלכלית. נוסף על כך, על הסכמי הגג הבאים שייחתמו להבטיח מימון תשתיות והגדלת תמריצים לתחום זה".

ראש מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי, התייחס לנתונים ואמר: "הבעיה המרכזית היא כוח אדם, ואנחנו מטפלי בנושא בצורה אינטנסיבית. בעיה נוספת היא מצוקת האשראי, ואנחנו במגעים עם בנק ישראל כדי להגדיל את מסגרת האשראי המיועדת לענף הבנייה. התחלות הבנייה השנה צפויות להיות באותה הרמה של השנה שעברה, אבל בגמר הבנייה יש ירידה, והסיבה העיקרית לכך היא מחסור בעובדים. העובדה שהבאנו את מערכת התכנון למצב שבו מדי שנה אושרו תוכניות לבניית 100 אלף דירות ומעלה, מבטיחה כי ב-2017 ייצא לשוק מלאי גדול של קרקעות מתוכננות, שניתן יהיה להתחיל בבנייתן".

מרמ"י נמסר: "רמ"י תעמוד ביעדי השיווק שנקבעו ל-2016. אנו שמחים לציין שכבר עתה, ברבעון השלישי של 2016, היה היקף השיווקים הגבוה ביותר בהשוואה לרבעונים מקבילים בחמש השנים האחרונות".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "משרדי השיכון והאוצר פועלים לאורך שנה בשיווק קרקעות ומתכננים לעמוד ביעד של 55 אלף שיווקים. בניגוד לנטען, עד כה הושגו כ–60% מיעדי השיווק, וצפויה תנופת שיווקים לקראת סוף השנה. הנתונים הסופיים יפורסמו בתחילת השנה הבאה".

נמרוד בוסו

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker