חוזה תמ"א 38 בוטל כי היזם שינה את תוכניות הבנייה - ללא ידיעת הדיירים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חוזה תמ"א 38 בוטל כי היזם שינה את תוכניות הבנייה - ללא ידיעת הדיירים

היזמים שינו את תוכנית הרחבת הדירות בבניין בחולון לפי התמ"א ולא יידעו את הדיירים כי התוספות לדירות שלהם יהיו קטנות ממה שנקבע בהסכם פסק הבוררות, שהתקבל על ידי השופט בדימוס יהודה זפט, שיחרר את הדיירים מחוזה התמ"א אבל לא חייב את היזמים לפצותם

8תגובות
הבניין ברחוב אליהו קראוזה בחולון
עופר וקנין

השופט בדימוס יהודה זפט ביטל בפסק בוררות חוזה שחתמו עליו יזמים ובעלי דירות מחולון, משום שתוכניות הבנייה שהוצגו לדיירים, ושלפיהן נחתם ההסכם בין הצדדים, כללו תוספת מחסנים לכל הדירות והרחבת הדירות הדרומיות בבניין. ואולם הבקשה להיתר בנייה שהוגשה לעירייה, לא כללה את התוספות האלה - והדיירים לא ידעו עליה ולא אישרו אותה.

"לא ניתן לחלוק על הצורך בהסכמה מודעת מראש של בעלי הדירות לשינויים מהותיים מהתוכנית שצורפה לחוזה, ומכל מקום, הצורך בהסכמה כזו מעוגן בחוזה עצמו", פסק זפט בהחלטה, ששיחררה את הדיירים מחוזה התמ"א. עם זאת, זפט לא פסק לדיירים פיצוי כספי.

לבניין, ברחוב אליהו קראוזה בחולון, שלוש קומות ותשע דירות. בעלי הדירות חתמו על חוזה התקשרות עם החברה היזמית בין 2012 ל-2013. החוזה כלל תשריט של הבניין לאחר הבנייה עם תוספות הבינוי: תוספת של תשעה מחסנים בקומת הקרקע של הבניין (מחסן לכל דירה) ותוספת שטח של 3 מ"ר לדירות הדרומיות, שמיועד לשיפור המיגון.

בסעיף הקריטי בחוזה לעניין התביעה והבוררות נקבע כי תוך 90 יום מהחתימה על החוזה על ידי רוב הדיירים, על היזם להמציא את התוכניות להיתר בנייה שיהיו תואמות לתשריט, כאשר סטייה לא מהותית בין התוכנית לתשריט לא מהווה הפרה של ההסכם. עוד הוסכם באותו סעיף כי כל אחד מבעלי הדירות מתחייב לחתום על התוכניות, הבקשות והמסמכים הדרושים לקבלת היתר הבנייה בתוך שבעה ימים מהמועד שהיזם ביקש זאת.

לאחר החתימה על החוזה הזמינו היזמים מודד לצורך הגשת היתר בנייה. במדידה נמצא כי החזית הדרומית של הבניין אינה רחוקה מספיק מגבול החלקה, ולכן לא תתאפשר תוספת של 3 מ"ר לדירות הדרומיות, אלא תוספת קטנה יותר. נוסף על כך, אדריכלי הפרויקט הגישו תוכניות מעודכנות להיתר בנייה, ללא המחסנים בקומת הקרקע. זאת, לאחר בירור עם מחלקת ההנדסה בעירייה, שהעלתה כי זו לא תאפשר את הבנייה.

התוכניות שהוגשו לעירייה לצורך קבלת היתר הבנייה לא הוצגו לבעלי הדירות לעיון וחתימה. הבקשה להיתר נחתמה על ידי אחד מנציגי החברה, שעשה שימוש בייפוי הכוח שנתנו לו בעלי הדירות. בתחילת 2016 הוצא היתר בנייה, ונציג החברה הודיע לבעלי הדירות על הכוונה להתחיל בבנייה ונתן להם את תיק המידע, ובו פירוט של העבודות, כללי התנהלות בתקופת הבנייה ותשריט תוכניות הבנייה.

יהודה זפט
אייל טואג

בשלב זה הגישו הדיירים לבית המשפט המחוזי בתל אביב תביעה - באמצעות עו"ד גיא הרשקוביץ ממשרד עו"ד הרשקוביץ ושות' - לסעדים כספיים וביטול החוזה וצו מניעה לביצוע העבודות. עיקרי הטענות שלהם התייחסו להטעיה בהבטחה שניתנה להם, שבמסגרת התמ"א הם יקבלו מחסן בקומת הכניסה ותוספת של ממ"ד בדירות הדרומיות. עו"ד הרשקוביץ מייעץ באתר משפטי מקבוצת זאפ.

הדיירים טענו להפרות החוזה על ידי החברה היזמית, בכך שזו לא הציגה להם בתוך 90 יום את התוכניות שיוגשו לקבלת היתר בנייה, וכי התוכנית שהוגשה לבסוף סוטה מהותית מהתשריט בסעיף של המחסנים והתוספת בחזית הדרומית. הפרה נוספת של החוזה, לטענת הדיירים, מתייחסת לחובה שלהם לחתום על התוכניות לפני שיוגשו לעירייה בתוך שבעה ימים. לטענתם, לא אפשרו להם לעיין בתוכניות ובבקשה להיתר בנייה לפני ההגשה לעירייה ולהחליט מרצונם אם לחתום עליהן.

היזמים לא הכחישו כי לא הציגו בפני הדיירים את התוכנית המעודכנת, אבל טענו כי רק לאחר חתימת החוזה התברר להם שעיריית חולון אינה מתירה בנייה של מחסנים בקומת הקרקע. לגבי הטענה כי הבטיחו בניית ממ"ד בדירות הדרומיות, השיבו היזמים כי הציגו את תוספת הבנייה כעיבוי המיגון ולא כממ"ד.

עוד הכחישו היזמים את הטענות בדבר הפרת החוזה. לשיטתם, החוזה מחייב את הדיירים לחתום על התוכנית במידה ויידרשו לכך, אבל אין חובה על היזמים להחתים את הדיירים אישית על התוכנית המעודכנת.

היזמים התרשלו בהצגת התוכנית לדיירים עם מחסנים

השופט בדימוס זפט קבע כי הצגת התוכנית לדיירים עם מחסנים היתה רשלנית, ונעשתה ללא בדיקה מקדמית ראויה, שהיתה מגלה לפני החתמת הדיירים על הסכם התמ"א כי לא ניתן לבנות את המחסנים. מאידך, הוא דחה את טענת הדיירים על מצג מטעה ורשלני לגבי תוספת הבינוי בחזית הדרומית, מאחר שסוכם בחוזה שמדידות הבניין יבוצעו לאחר חתימת החוזה - מדידות שעל פיהן נקבע שטח התוספת לדירות הדרומיות.

זפט גם הסכים עם החברה היזמית, שטענה כי לא הבטיחה תוספת של ממ"ד לדירות הדרומיות וכי לא ניתן לראות בתוספת שטח של 3 מ"ר תוספת של חדר חיצוני, והתשריט שצורף לחוזה מראה באופן ברור כי מדובר רק בתוספת שטח לחדר קיים.

"לא ניתן לחלוק על הצורך בהסכמה מודעת מראש של בעלי הדירות לשינויים מהותיים מהתכנית שצורפה לחוזה, ומכל מקום, הצורך בהסכמה כזו מעוגן בחוזה עצמו, שכן מה הטעם לחייב את היזמים להציג בפני בעלי הדירות תוכנית מתוקנת, ואף לדרוש את חתימתם עליה, אם לא שמורה להם הזכות להתנגד לשינויים מהותיים", פסק זפט.

זפט גם דחה את הפרשנות של היזמים להסכם, כאילו הוא מטיל את חובת החתימה על השינויים על הדיירים, אבל לא מחייב את היזמים להציג להם את השינויים. "עולה בבירור כי יש ליזמים חובה להציג את התוכנית לפני הגשתה לרשות ולוודא את התאמתן למובטח ולמוסכם, ובמקרה של שינוי מהותי, להחליט אם הם מסכימים לשינוי. הסעיף משית על בעלי הדירות חובת חתימה, אך לדידי ברור שחובה זו כפופה לכך שהתוכנית המוצגת תואמת את הוראות החוזה. לשון אחרת, במקרה של סטייה מהותית, רשאים בעלי הדירות לסרב לחתום", נכתב בפסק הבוררות.

לדברי עו"ד הרשקוביץ, מהפסיקה ניתן ללמוד כי "יזם תמ"א צריך לעבוד בשקיפות ולתת מצג אמיתי. הדיירים לא תמיד מבינים שהתוכניות לא סופיות, אך הבורר קבע שאם יש שינויים בתוכנית - חלה חובה על היזם לעדכן את הדיירים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#