איך הגיעה קופת הפנסיה של עובדי הסוכנות לפרויקט נדל"ן ששווה מאות מיליוני שקלים? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
חשיפת TheMarker

איך הגיעה קופת הפנסיה של עובדי הסוכנות לפרויקט נדל"ן ששווה מאות מיליוני שקלים?

הקופה מקדמת תוכנית מגורי יוקרה במקום בית מילמן, המשמש סטודנטים מאוניברסיטת תל אביב ■ התנועה לאיכות השלטון: "שיטה של הברחת נכסים ללא פיקוח" ■ הסוכנות היהודית: "העברת הזכויות בנכס נעשתה בהסכם, למען הבטחת הפנסיה של העובדים"

16תגובות
בית מילמן ברמת אביב. "הפחתת היצע המיטות מ– 250 כיום ל– 80 בלבד"
מוטי מילרוד

קופת הפנסיה של עובדי הסוכנות היהודית מקדמת תוכנית להקמת פרויקט נדל"ן חדש ברחוב טאגור בתל אביב, בשטח של 2.7 דונמים שעליו עומד כיום בית מילמן, המשמש מעונות לסטודנטים הלומדים באוניברסיטת תל אביב. זאת, שנה וחצי בלבד לאחר התפוצצותה של שערוריית מרכז הקליטה במבשרת ציון, פרשה שחשפה שרשרת מחדלים שאיפשרה את העברתה במחשכים של קרקע ציבורית בשווי של מאות מיליוני שקלים לידי קופת התגמולים והפנסיה של עובדי הסוכנות.

את הפרויקט מקדמת הקופה יחד עם גוף פרטי - SGG טגן - שהוא שותפות בין כמה אנשי עסקים, ושני הצדדים מחזיקים כל אחד 50% מהנכס. באוקטובר 2015 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה של מחוז תל אביב את הפקדת התוכנית, וכיום היא מצויה בשלב ההתנגדויות.

על פי התוכנית שערך משרד האדריכלים מוטי כסיף, המתחם המוצע כולל שני אגפים: אגף מערבי המבוסס על מבנה המעונות הקיים בשטח, שיוסב לדירות להשכרה ולמעונות סטודנטים, ואגף מזרחי שבו ייבנה בניין חדש בן 16 קומות מגורים ו-96 דירות. שני האגפים ייבנו מעל קומת קרקע שתשמש למסחר, משרדים או מרפאות.

כיצד הגיעה קופת הפנסיה של עובדי הסוכנות היהודית למצב שבו היא מחזיקה מחצית ממתחם שבו מקודם כיום פרויקט ששוויו מוערך במאות מיליוני שקלים? כמו במקרה של מרכז הקליטה במבשרת ציון, גם כאן יש לחזור אל שנות ה-90 של המאה הקודמת, שבהן השטח המדובר, יחד עם כל מה שבנוי עליו, היה עדיין בבעלות ציבורית מלאה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הפרטה, פיצול ושווי שזינק במיליוני שקלים

המבנה המרכזי במתחם שבו מקודם הפרויקט הוא בית מילמן - מבנה מאורך בן 8 קומות המשמש מאז שנות ה-60 למטרות ציבוריות, ושהיה בבעלות המדינה. בתחילת דרכו שימש כמעון לשיכון עולים, ובעשורים האחרונים שימש בעיקר לדיור מוזל לסטודנטים, בניהול אגודת הסטודנטים של אוניברסיטת תל אביב. כיום מתגוררים במקום כ-250 סטודנטים ב-112 יחידות דיור, רובם ככולם מהפריפריה. אלה משלמים עבור מגוריהם, על פי רוב עם שותף אחד לפחות ביחידת הדיור, שכר דירה מוזל הנע בין 1,000 ל-1,300 שקל בחודש.

עיון בנסח הטאבו של השטח מעלה כי עד 1996 היתה המדינה בעלי השטח, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל - רמ"י). ב-1996 העבירה המדינה את המבנה בשלמותו לחברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (שו"פ) - חברה ממשלתית לשעבר, שניהלה מספר רב של נכסים בבעלות המדינה, ואשר באותן שנים עברה תהליך הפרטה.

ב-1998 בוצעה העברת בעלות נוספת: שו"פ העבירה מחצית מזכויותיה במבנה לידי הסוכנות היהודית. במקביל, נרשמה הערת אזהרה במחצית הנכס על שמה של הקופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות היהודית לא"י. ב-2001 הוסדרה בעלותה של הסוכנות בטאבו. עשור לאחר מכן, ב-2011, הועברה הבעלות לידי קופת הפנסיה של עובדי הסוכנות.

בתגובה לפנייתנו באשר לנסיבות שבהן בוצעה העברת הבעלות מהמדינה, השיב דובר הסוכנות היהודית, יגאל פלמור, כי העברת הבעלות ב-1998 משיכון ופיתוח לסוכנות נעשתה ללא תשלום, "במסגרת הסדר התחשבנות בגין מימון בניית ההוסטל בנכס על ידי הסוכנות".

לגבי העברת הזכויות בנכס מהסוכנות היהודית לקופת הפנסיה, השיב פלמור כי הדבר נעשה בהסכם מסוף 2002 על חשבון חובה האקטוארי של הסוכנות לקופה, ולמען הזכויות הפנסיוניות של גמלאיה. במקרה זה הרישום בטאבו התעכב, לדברי פלמור, בשל סכסוך משפטי עם עיריית תל אביב, ולכן בוצע רק ב-2011. לפי הערכה שמאית של רשות המסים מאותה תקופה, שווי הזכויות שהועברו לידי הסוכנות היה 21.9 מיליון שקל.

שש שנים לאחר העברת הבעלות על מחצית מהשטח לסוכנות, מכרה שו"פ את מחצית האחזקות שבידיה לשתי חברות נדל"ן פרטיות - אפרים רוגובין ופי.אר אריה פרשקובסקי נדל"ן - וב-2012 מכרו השתיים את חלקן ל-SGG טגן, שותפתה למיזם של קופת הפנסיה, תמורת 37.6 מיליון שקל.

בית מילמן ברמת אביב.
מוטי מילרוד

איך עבר הנכס מייעוד ציבורי לשימוש פרטי?

זאת הפעם השנייה בתוך שנה וחצי שבה נחשף תהליך של העברת נכס בעל ייעוד ציבורי, אשר היה בבעלות המדינה, לידי הסוכנות - גוף בעל מטרות ציבוריות השייך להסתדרות הציונית העולמית - ומשם לבעלות קופת הפנסיה שלה, גוף פרטי המשרת כ-500 עובדים וגמלאים של הסוכנות היהודית.

במאי 2015 התפוצצה פרשייה המתבררת כעת בפני בית המשפט העליון, שבה ניסתה קופת הפנסיה של הסוכנות למכור את קרקעות המרכז לקליטת עלייה במבשרת ציון ליזמי נדל"ן תמורת מאות מיליוני שקלים. פרסום המכרז העמיד 1,300 עולים מאתיופיה המתגוררים במקום בסכנת פינוי, וחשף למעשה לראשונה כי הבעלות בקרקע הועברה לגוף פרטי - הליך שנעשה בחוסר שקיפות מוחלט.

בסערה הציבורית שקמה בעקבות הפרסום, נשאלה השאלה כיצד נהפכו מקרקעין בעל ייעוד ציבורי, שהיו בבעלות המדינה, למקרקעין בייעוד סחיר בבעלות קופת הפנסיה של עובדי הסוכנות. בעקבות עתירה שהגישה התנועה לאיכות השלטון נגד רמ"י, הסוכנות היהודית וקופת הפנסיה של עובדי הסוכנות, חשפה המדינה בפני בית המשפט לראשונה את ההליך רווי האי־סדרים שהוביל למצב זה, וביקשה כי העברת הבעלות בקרקעות תוחזר לדיון בפני הגורמים המוסמכים במועצת מקרקעי ישראל - שמעולם לא אישרו את העברת הבעלות.

בסוף ספטמבר נדון הנושא בבג"ץ, וניתנה החלטה שלפיה על רמ"י להשלים את בדיקת השתלשלות האירועים שהביאה למחדל, וכי תגובת המדינה תינתן עד סוף 2016.

כעת נראה כי סערה דומה צפויה לפרוץ גם בנושא מעונות הסטודנטים בבית מילמן. בהתנגדות שהגישה נציגות שכונת נווה אביבים באמצעות עו"ד אורי נוה, טוענים המתנגדים למניעים זרים העומדים בבסיס התוכנית: "תוכנית זו להגדלה לא־פרופורציונלית של בית מילמן באה לאוויר העולם כדי לרפד את כיסי העובדים של הסוכנות היהודית ולהביא להתעשרותם, תוך פגיעה חסרת כל פרופורציה בשכונת רמת אביב, ברחוב טאגור ובסובבים אותו".

בהתנגדות התושבים נכתב גם כי ייעודו המקורי של המגרש הנו "מגורים מיוחד", כלומר מיועד למטרות ציבוריות כמו מעונות, ולא שימוש רגיל למגורים. "הסתרת העובדה כי ייעוד זה נקבע באופן ספציפי למגרש זה בשל מאפייניו ההיסטוריים, מצביעה על כוונה לזכות בשינוי ייעוד המצריך בדיקה מחמירה של הוועדה, לאור מיוחדות המגרש, והפיכתו כהרף עין לעוד פרטיקט נדלנ"י מניב, תוך מסמוס היותו בייעוד 'מגורים מיוחד', נטען. "אין שום התייחסות לדיור בר השגה, או להשכרה לסטודנטים במחירים מופחתים או מפוקחים. שינוי ייעוד שכזה מחייב דיון מחודש ובדיקה בוועדה המקומית בטרם תופקד התכנית על ידי הוועדה המחוזית".

גם התאחדות הסטודנטים הגישה התנגדות לתוכנית, שבה נטען כי על אף הרחבת השטח הבנוי במסגרת הפרויקט החדש, השטחים המיועדים למעונות סטודנטים צפויים דווקא להצטמצם משמעותית ולאכלס שליש בלבד מכמות הסטודנטים המתגוררת במבנה כיום.

"הבניין הוקם בתחילת שנות ה-60 למטרה ציבורית של פתרון דיור לעולים חדשים. ייעוד זה איפשר במשך שנים רבות לשכן בו אוכלוסיות מוחלשות", טוענת ההתאחדות. "בשנים האחרונות שימש הבניין כפתרון דיור לסטודנטים קשי יום. לא ברור כיצד תכנית ההתחדשות מתיישבת עם מטרתו המקורית של הבניין.

"שטח המעונות מהווה כ-5,000 מתוך 7,200 מ"ר הבנויים כיום, בעוד שלפי התוכנית המוצעת יפחת שטח המעונות ל-2,520 מ"ר בלבד מתוך 13,420 מ"ר שהתכנית מבקשת לאשר למגורים. כמו כן, מספר יחידות הדיור במעונות יפחת מ-112 יח"ד כיום ל-40 בלבד. המשמעות הישירה היא הפחתת היצע המיטות מ-250 כיום ל-80", נכתב בהתנגדות.

"כמה מאות עובדים מקבלים סכומי עתק"

לדברי עו"ד תומר נאור מהמחלקה המשפטית של התנועה לאיכות השלטון, המנהלת כיום מאבק משפטי להשבת קרקעות מרכז הקליטה במבשרת ציון, בכוונת העמותה לבדוק כעת את נסיבות העברת הבעלות גם בבית מילמן בתל אביב. "אט אט מתגלה שיטה של 'הברחת' נכסים מהסוכנות היהודית לקופת הפנסיה, כאשר כמה מאות עובדים מקבלים כתוצאה מכך סכומי עתק ללא כל פיקוח", אמר נאור.

מהסוכנות היהודית לארץ ישראל נמסר בתגובה: "בית מילמן אינו 'נכס של הלאום'. עוד בשנת 1998 הוסכם בין שו"פ לבין הסוכנות היהודית, כי מחצית הזכויות בנכס יירשמו ע"ש הסוכנות היהודית או ע"ש קופת התגמולים והפנסיה של עובדי הסוכנות היהודית במסגרת הסדר התחשבנות בגין מימון בניית ההוסטל בנכס. כעולה מנסח הרישום, נרשמו הזכויות במחצית הנכס ע"ש הסוכנות היהודית בשנת 2001.

"העברת הזכויות בנכס מהסוכנות היהודית לקופה נעשתה בהסכם מסוף שנת 2002 על חשבון חובה האקטוארי של הסוכנות לקופה, וזאת להבטחת הזכויות הפנסיוניות לגימלאיה במסגרת התחייבויותיה לעובדיה. רישום הזכויות בנכס ע"ש הקופה בלשכת רישום המקרקעין נעשה רק בשנת 2011 לאור מחלוקת עם עיריית ת"א באשר לחיובי ארנונה, שנדונה בביהמ"ש במשך שנים ארוכות והסתיימה בהסכם פשרה רק באפריל 2010".

חיים מבורך, מנכ"ל קופת הפנסיה של הסוכנות, סירב לשוחח עם TheMarker.

מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "מבדיקה במסמכים עולה שהנכס נמכר עוד בשנות ה-60 על ידי משרד הבינוי והשיכון לחברת שיכון ופיתוח. המינהל כלל לא היה מעורב במכירה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#