מחקר חדש מזהיר: "חשש למפולת במחירי הדירות"

מכון שורש למחקר חברתי כלכלי של פרופ' דן בן דוד: החל משנת 2013 הדביק קצב הבנייה ואף עבר את הביקוש הטבעי לדירות - "בתקופה הקרובה ייתקלו המשקיעים בדירות בקושי גובר במציאת שוכרים"

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
יפן
נמרוד בוסו
נמרוד בוסו

מחקר ראשון מסוגו שפורסם הבוקר (ב') מזהיר מפני מפולת במחירי הדירות וקובע כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרווייה. מחבר המחקר, ד"ר נעם גרובר ממוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי, מייסודו של פרופ' דן בן-דוד, מזהיר כי המשכירים צפויים לחוות קושי הולך וגדל למצוא שוכרים וכי מחירי השכירות והדירות צפויים לרדת "עד כדי חשש למפולת מחירים ולמשבר בענף הבנייה".

צפו בתגובה המדהימה של נתניהו לתחקיר של אילנה דיין

על פי ממצאי המחקר, עקב הריבית הנמוכה במשק, רכישות המשקיעים בשוק הדיור נמשכות. פעילות השקעה זו בולטת בעיקר בקרב משקי הבית בעלי ההכנסה הגבוהה וגם בקרב משקי הבית המתגוררים בשכירות. אולם למרות ירידה בשיעור המתגוררים בדירה בבעלותם, ההשקעה בדירות גרמה לעלייה בשיעור הבעלות על דירה של משקי בית בישראל.

למרות המשך העלייה המהירה במחירי הדירות, גרובר טוען כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרוויה. זאת לטענתו, מאחר שלאחר שנים שבהן מספר הדירות החדשות שנבנו היה נמוך מהגידול במספר המשפחות, החל משנת 2013 קצב הבנייה כבר הדביק ועבר את הגידול בביקוש הטבעי. בין היתר מבסס גרובר ממצא זה על ירידה בשיעור משקי הבית ה"רב-משפחתיים", כלומר משקי בית הכוללים יותר ממשפחה אחת, לדוגמא זוג נשוי הממשיך להתגורר עם ההורים של אחד הצדדים.

צילום: דן קינן

לכן צופה גרובר כי בתקופה הקרובה יתחילו המשקיעים בדירות להתקשות במציאת שוכרים, וכי הדבר יתבטא בירידה בשכר הדירה. תהליך כזה יפגע בכדאיות ההשקעה בדירות, יעצור את עליות המחירים - ואף יתחיל מגמה של ירידת מחירים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"משמעות הדבר היא ששוק הדיור הולך ונעשה רווי, דבר הצפוי להוביל לירידת מחירים", קובע גרובר. על בסיס הממצאים במחקרו, הוא טוען כי מתגברת והולכת הסכנה למפולת מחירים בשוק הדיור שעלולה להביא עמה גם משבר בענף הבנייה.

המחקר של מוסד שורש מוצא שמשקי בית המתגוררים בשכירות, מחזיקים דירה להשקעה בשיעור ניכר יותר ממשקי בית ברמות הכנסה דומות המתגוררים בדירה בבעלותם. פערים אלו מצביעים הן על נטייה חזקה מצד משקי בית שוכרים "לנעוץ יתד" בשוק הבעלות באמצעות רכישת דירה להשקעה, והן על סיוע משמעותי במימון לו הם זוכים, כנראה מצד משפחתם, המאפשר את הרכישות האלו. סביר גם כי במקרים מסויימים סיוע זה מהווה למעשה השקעה מוסווית של בני משפחה שכבר יש בבעלותם דירה, תוך ניצול של תנאי המימון והמיסוי העדיפים הזמינים לרוכשי דירה ראשונה.

על רקע זה, ד"ר גרובר טוען כי התוכניות הממשלתיות, המיועדות לסייע לרוכשי דירה ראשונה - מע"מ אפס ומחיר מטרה בעבר ומחיר למשתכן כיום - משמשות במקרים רבים למימון רכישת דירה למטרת השקעה.

"תמוהה המוכנות של דרגי השלטון המקצועיים והפוליטיים לוותר על הכנסה של מיליארדי שקלים בשנה לקופת המדינה בכדי לממן פעילות השקעה, כאשר ניתן להשקיע כסף זה בפתרון הבעיות המערכתיות הקשות בתהליך אישור הבנייה, ועל ידי כך להגדיל את היצע הקרקעות המאושרות לבנייה ולהוריד את מחירן", הוא כותב.

לדברי גרובר, "ברור כי הניסיון הממשלתי לצמצם את רכישות המשקיעים על ידי העלאת מס הרכישה מוגבל מאוד ביעילותו עקב חוסר היכולת של גופי הממשלה לזהות רכישות של דירות להשקעה על ידי או באמצעות משקי בית הגרים בשכירות".

מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי הוא מכון עצמאי ובלתי-תלוי לחקר מדיניות, שעורך מחקרים מבוססי עובדות על המשק ועל החברה האזרחית בישראל. מוסד שורש מספק מידע למקבלי ההחלטות המובילים בישראל ולציבור הרחב במדינה ומחוצה לה באמצעות תדרוכים ופרסומים ברורים ונגישים על מקורן, אופיין ומימדיהן של סוגיות שורש מולן ניצבת המדינה. המוסד מציע חלופות מדיניות לשיפור רווחת כל חלקי החברה בישראל וליצירת הזדמנויות שוות יותר לאזרחיה.

"המחקר מטעה את הציבור"

מומחה הנדל"ן אהוד המאירי, יו"ר קבוצת המאירי ושות', תוקף את מסקנות המחקר של מוסד שורש. לדבריו, ״ד"ר גרובר טועה טעות מהותית כשהוא קובע כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרוויה. המחקר מטעה את הציבור מאחר ותרחיש כזה רחוק מאוד מהמציאות.

"המשוואה שניצבת מולנו פשוטה ביותר - המחירים בשוק הם בהתאם לביקוש ולהיצע המקומי והאזורי, ולכן במקומות בהם קיים ביקוש ואין מספיק היצע המחירים עשויים לעלות. לעומת זאת, במקומות בהם יש היצע ואין ביקוש לא תתבצענה עסקאות והמחירים ירדו.

"כמו כן, הקבלנים בישראל מכירים היטב את השוק, וידעים 'להרגיש' את תנודותיו. קבלן שניצב בפני ירידה בביקוש יסיים את הפרויקט ולא יתחיל בפרויקט חדש. על כן, המושג 'מפולת' חוטא למציאות. תיתכן ירידה קלה במחירים ובהחלט לא צניחה או 'מפולת' כפי שהוגדר במחקר.

"בנוסף, בשנתיים האחרונות מספר הקונים דירות להשקעה ירד במידה ניכרת, וההיצע לדירות מסוג זה יורד. מאחר והביקוש לדירות להשכרה אינו יורד, והיות והממשלה לא מצליחה לספק כמויות ראויות, הרי שגם דמי השכירות לא צפויים לרדת. לאור האמור לעיל, ניתן לצפות לכל היותר לשמירה על רמת המחירים ואולי בעתיד נהיה עדים לירידה מתונה מאוד".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker