נוסחה פשוטה לזכויות בנייה, שמותירה כמה שאלות פתוחות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
תמ"א 38

נוסחה פשוטה לזכויות בנייה, שמותירה כמה שאלות פתוחות

תיקון א' לתמ"א 38 מביא לסיומה תקופה של כשנה, שבה יזמים, קבלנים ובעלי דירות היו במצב של חוסר ודאות באשר לכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש

27תגובות
פרויקט תמ"א 38 ברעננה
עופר וקנין

ביום שלישי האחרון אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תיקון 3 א' לתמ"א 38, הקובע את אופן החישוב של שטחי הבנייה שאותם יהיה ניתן לאשר מכוח התמ"א, כשהורסים את הבניין הקיים ומקימים במקומו בניין חדש. החלטה זו מביאה לסיומה תקופה של כשנה, שבה יזמים, קבלנים ובעלי דירות היו במצב של חוסר ודאות באשר לכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש - דבר שהביא לקיפאון בענף התמ"א.

העיקרון העומד בבסיסה של שיטת חישוב זכויות הבנייה שאושרה הוא יצירת קשר בין גודל הבניין הקיים לבין כמות תוספת זכויות הבנייה שניתן לאשר, אם הבניין ייהרס ויוקם במקומו בניין חדש. לאור המטרה של תמ"א 38, לתמרץ חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, יש היגיון רב ביצירת אותו קשר, שכן ככל שהבניין הקיים גדול יותר, יש צורך ביותר זכויות בנייה כדי לאפשר את הקמתו מחדש והחזרת דירות משודרגות לבעלי הדירות הקיימות.

בתמצית, שיטת חישוב זכויות הבנייה הנוספות שאותן רשאיות הוועדות המקומיות לאשר מכוח התמ"א, כתוספת לזכויות הבנייה לפי התוכניות הקיימות במסלול הריסה ובנייה מחדש, היא כדלקמן: בגין כל דירה קיימת ניתן לאשר תוספת של 13 מ"ר.

לשם חישוב זכויות הבנייה שניתן לאשר בגין תוספת הקומות, יש לחשב בשלב ראשון את השטח של "קומה טיפוסית" בבניין הקיים. שטח "קומה טיפוסית" מורכב משטח של אחת הקומות המלאות בבניין, שאליו מוסיפים 13 מ"ר בגין כל דירה המצויה באותה קומה. בשלב השני, מחשבים את כמות השטחים הנוספים שניתן לאשר. אם הבניין הקיים הוא בן קומה אחת, יהיה ניתן לאשר לו תוספת זכויות בשטח השווה ל-1.5 קומות טיפוסיות; אם הבניין הוא בן שתי קומות, שטח של 2.5 קומות טיפוסיות; בן 3 קומות - שטח של 3 קומות טיפוסיות; ובן 4 קומות ומעלה - 3.5 קומות טיפוסיות. כקומה תיחשב כל קומה ששטחה יותר מ-50% משטח הקומה הטיפוסית בבניין. נוסף על כך, ניתן לאשר תוספת של השטח הפנוי הקיים בקומת העמודים המפולשת, לפי מדידה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

סכום כל השטחים האלה - כלומר, 13 מ"ר לכל דירה קיימת, השטח בגין תוספת הקומות (לפי מדרג גובה הבניין הקיים) והשטח הפנוי בקומה המפולשת - מהווה את "סל זכויות הבנייה" שאותן ניתן לאשר כתוספת מכוח התמ"א. נוסף על כך, כל דירה חדשה זכאית ל-12 מ"ר לבניית ממ"ד.

שיטת חישוב הזכויות שאושרה מצמצמת באופן משמעותי את תוספת שטחי הבנייה שאותם ניתן לאשר למבנים קטנים, בני קומה אחת ושתי קומות, לעומת שיטת החישוב הקודמת. החלת התמ"א על מבנים אלה עוררה בעבר לא מעט ביקורת במוסדות התכנון - והתיקון מוציא למעשה את אותם מבנים קטנים ממעגל התמ"א.

תוספת קומות למבנים לפי תיקון לתמ"א 38

השיטה שאושרה פשוטה יחסית, אף שהיא עדיין מותירה לא מעט שאלות פתוחות. לדוגמה, כיצד ייקבעו זכויות הבנייה בבניינים בעלי כמה אגפים, כשבכל אגף מספר קומות שונה. האם מדידת הקומה הקיימת תתבצע לפי השטח הבנוי בפועל, או לפי השטח שאותו היה מותר לבנות לפי היתר הבנייה שניתן לפני עשרות שנים?

יצוין כי התיקון לתמ"א אינו מתייחס למסלול של חיזוק המבנים הקיימים. לדעתי, יהיה זה נכון וראוי ליצור מדרג זכויות דומה במסלול זה, שכן ברור כי עלות חיזוק בניין קיים בן שלוש קומות אינה דומה לזו של חיזוק בניין בן חמש קומות.

יש לקוות כי התיקון יפיח חיים חדשים בתמ"א 38, שהיא תוכנית בעלת חשיבות תכנונית לאומית, המבטיחה רמת ביטחון ובטיחות לדיירי בניינים ישנים, בצד מתן אפשרות לבצע התחדשות עירונית.

בנייה במסגרת תמ"א 38 ברמת גן
תומר אפלבאום

עו"ד גדרון הוא בעל משרד המתמחה בתחום התכנון והבנייה, ומשמש יו"ר (משותף) של ועדת התכנון והבנייה של לשכת עורכי הדין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#