חוק פיצול הווילות והקוטג'ים - מתנה לעשירים באיזור המרכז

החוק החדש של ח"כ אלי כהן (כולנו) אמנם נועד להתמודד עם השלכות מיסוי הדירה השלישית - אך מי שייהנו ממנו יהיו בעיקר בעלי צמודי קרקע המבוססים באזור המרכז

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו בפייסבוק
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
הרצליה פיתוח
הרצליה פיתוח

לא קל לעסוק בנדל"ן בימים הללו. אין כמעט שבוע ללא יוזמה חדשה, שמטרתה להתמודד עם בעיות ענף הדיור, באמצעות תחיקה או נוהלים. עד כה תועלתן של חלק גדול מהיוזמות הללו, מתגמדת לעומת הבעיות שלהן, ולסיווג הזה ניתן לשייך גם את היוזמה האחרונה של יו"ר ועדת הרפורמות, ח"כ אלי כהן (כולנו).

כהן הגיש הצעת חוק שאושרה אתמול (א') בוועדת השרים לענייני חקיקה, לאפשר לבעלי בתים צמודי קרקע לפצל את דירתם לדירה נוספת.

ח"כ אלי כהן
ח"כ אלי כהןצילום: ראובן קסטרו

מדובר בהוראת שעה שתוקפה 5 שנים, שכוללת תוספת לסעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, שדן בעבודות בנייה שדרושות בהיתרי בנייה. על פי תת הסעיף המוצע, יתאפשר לפצל בית צמוד קרקע למספר יחידות דיור ללא היתר, אם גודל הדירה המקורית עולה על 120 מ"ר וגודל כל דירה לאחר החלוקה לא יפחת מ-60 מ"ר, והיא כוללת מטבח, שירותים, וכניסה נפרדים.

ההצעה גם כוללת מתן פטור מהיטל השבחה לבעלי הנכסים שמבצעים את החלוקה, כל עוד המשתמשים ביחידות הדיור אינם קרובי משפחה של הבעלים, או במילים אחרות, הם לא ניצלו את החוק על מנת לבנות יחידת דיור לילדים.

בין היתר, נטען על ידי יוזם החוק כי הוא נועד להתמודד עם השלכותיו של חוק אחר מעורר מחלוקת - חוק ריבוי נכסים ("חוק הדירה השלישית", בשמו העממי), שעלול לגרום לירידה בהיצע הדירות להשכרה. וכך, אם משקיעים ייפטרו ממלאי דירות - בעלי הווילות ימלאו אותו בחזרה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אחת הטענות המובילות את חוק ריבוי נכסים (שגם עליה יש ויכוח) היא שמדובר בחוק חברתי, שמטרתו להעביר נכסים מאוכלוסיית המשקיעים העשירה לזוגות הצעירים, ולהגדיל את המיסוי על אותה אוכלוסיה. החוק הנוכחי מושך בדיוק לכיוון הפוך. הוא מרעיף הטבות כלכליות ניכרות לאוכלוסיה של בעלי וילות אמידים ממרכז הארץ, באופן המאפשר להשביח את נכסיהם במאות אלפי שקלים, מבלי לשלם היטלי השבחה ומבלי להיות מוטרדים מחוק ריבוי נכסים, שממנו יהיו פטורים.

מדוע, אם כך, בעל וילה בצהלה שפיצל את הווילה שלו לשלוש יחידות דיור יהיה פטור ממיסוי ובעל שלוש דירות בשיכון ג' בבאר שבע לא? יש כאן גם אפלייה גיאוגרפית ברורה: מי שייהנו מהחוק הם בעיקר בעלי צמודי קרקע באזור המרכז. לא בקרית שמונה, גם לא בבית שאן ואף לא במושבי וקיבוצי הצפון והדרום, ששם הביקוש להשכרת דירות אפסי.

ומי בדיוק אמור לאכוף את התנאי, שביחידות הדיור המפוצלות לא יגורו קרובי משפחה של בעלי הווילות? הרי בעלי הדירות אפילו לא יחוייבו לדווח על הפיצולים לרשויות המקומיות, לא כל שכן על זהות הדיירים.

לבסוף, ניתן לשאול, האם הטענה של כהן, לפיה מצוקת הדיור והמחסור החמור של דירות קטנות להשכרה מצדיקים חוק בעייתי כזה? אני לא סבור.

מחסור בא לידי ביטוי בשני מדדים: כמויות ומחירים. מדיווחי הכלכלן הראשי באוצר, משקיעים החלו בזמן האחרון להיפטר ממלאי דירות, וזאת כתגובה ישירה למדיניות הממשלתית להכביד עליהם במיסוי. עם זאת, אין מדובר בירידה דרסטית ולפי דיווחי הכלכלן הראשי, עדיין כמות הדירות להשכרה לא נפלה בצורה משמעותית מאז יוני שנה שעברה.

שכר הדירה בישראל ממשיך לעלות באופן מתון בהרבה מאשר מחירי הדירות, מה שמעיד גם כן על כך ששוק השכירות מתנהל לא רע, ומספיק גדול כדי לספק את הביקושים. אבל נניח שזה נכון ויש מצוקה. האם זו המטרה של החוק? להפנות שוכרי דירות ליחידות דיור בווילות? והאם זה הגיוני שמשקיעים ישלמו מס כבד ובעלי וילות ייהנו מהטבות מס ומהשבחות, על אותה פעולה של השכרת דירה?

מכל זה יוצא, שהצעת החוק היא ניסיון מוזר לפתור בעיה שיוצר חוק אחד, באמצעות חוק אחר, שנראה בעייתי לא פחות.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker