איך לשקם את מרכז העיר הוותיק בארבעה צעדים פשוטים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איך לשקם את מרכז העיר הוותיק בארבעה צעדים פשוטים

הגדלת זכויות הבנייה למגורים, השקעה בחזות, דאגה לנגישות גבוהה בתחבורה ציבורית - וריסון הבנייה של קניונים ■ בדיקה שערך מכון גיאוקרטוגרפיה עבור עיריות שביקשו לשקם את רחובותיהן הראשיים, מגלה מהם התנאים להצלחה של מרכז עיר

11תגובות
רחוב הרצל בנתניה

אילו תנאים צריכים להתקיים כדי שמרכז עיר ותיק יצליח? שאלה זו מטרידה כיום רשויות מקומיות רבות. לאחר כשני עשורים שבהם אופיינו מרבית הערים בנדידה בלתי פוסקת של עיקר הפעילות הכלכלית העירונית - מסחר, בילוי ותעסוקה - אל קניונים ואזורי תעשייה, שעל פי רוב ממוקמים בשולי הערים, נהפך מרכז העיר, שהיה בעבר "חלון ראווה" עירוני, לחצר אחורית הסובלת מעזובה והזנחה.

הדבר בא לידי ביטוי, בין השאר, בעסקים מיושנים ולא אטרקטיביים, מצב פיזי רעוע של מבנים ותשתיות, ובעיקר תנועה דלילה של אנשים. במקרים מסוימים, אפילו תושבים המתגוררים במרחק הליכה מהמרכז, מעדיפים להיכנס לכלי הרכב הפרטי ולסור לקניון הסמוך. הוואקום שנוצר בלב הערים מביא עמו לא פעם גם צרות מסוג אחר, כמו תופעות של ונדליזם ופשיעה.

על רקע זה, אין זה מפתיע שערים רבות מבקשות בשנים האחרונות לשקם ולחזק את מרכזיהן. ואולם גם כשהן מבקשות לעשות זאת, עדיין נשאלת השאלה כיצד יש לבצע את המהלך. לא פעם מגלות הערים כי השקעות מאסיביות בשיפוץ ובשיפור חזות חיצונית לבדן לא יביאו לתוצאה המקווה, כפי שאירע, למשל, ברחוב סוקולוב בהרצליה.

שורת עבודות שביצעה בחודשים האחרונים חברת גיאוקרטוגרפיה עבור רשויות מקומיות המעוניינות בשיקום ובשדרוג מרכזי הערים, מעלות ממצאים מעניינים לגבי הגורמים שמביאים להצלחתו של מרכז עירוני, או לכישלונו. במסגרת עבודות אלה סקרה החברה, המנוהלת על ידי מתכננת הערים והכלכלנית ד"ר רינה דגני, שלושה רחובות ראשיים ותיקים: רחוב רוטשילד בראשון לציון, רחוב הרצל בנתניה ורחוב ויצמן בכפר סבא. מהשוואת שלושת המקרים מעלה דגני כי כיום נמצא מרכז כפר סבא במצב טוב משמעותית בהשוואה למרכז נתניה ולמרכז ראשון לציון, וזאת בשל שורה של תנאים המתקיימים בו ואינם מתקיימים בשני המרכזים האחרים.

מרכז העיר כפר סבא מציע שטחי מסחר כפולים מאלה שבנתניה וראשון לציון
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"כוח הקנייה מרוכז משני צדי הרחוב הראשי של כפר סבא"

מהעבודות שביצעה גיאוקרטוגרפיה עולה כי מרכז עיר מוצלח הוא כזה שבו משתלבים יחד ריכוז של עסקים אטרקטיביים ומודרניים, נגישות נוחה בתחבורה ציבורית, ואולי התנאי הקריטי ביותר - ריכוז גבוה של אוכלוסייה בעלת יכולת קנייה במרחק הליכה ממרכז העיר. בקריטריון אחרון זה בולט יתרונו של רחוב ויצמן הכפר סבאי על שני הרחובות האחרים שנבדקו, כאשר משני עברי הרחוב, החוצה את העיר ממערב למזרח, כמעט לכל אורכו, יש ריכוז גבוה של אוכלוסייה בחתך סוציו־אקונומי בינוני־גבוה.

ברחוב הרצל בנתניה, לעומת זאת, המצב שונה. בעוד שהרחוב נמתח ממזרח למערב במרכז העיר הוותיק, המתאפיין הן בבנייה רוויה נמוכה יחסית והן באוכלוסייה במצב סוציו־אקונומי בינוני ומטה, ריכוזי כוח הקנייה של העיר מרוחקים ממנו ומרוכזים בשכונות פרבריות, כמו עיר ימים או קרית השרון.

רחוב רוטשילד בראשון לציון נמצא איפשהו באמצע הדרך בין שני המקרים. אמנם הרחוב חולף בלב האזור הידוע בעיר בשם "המערב הוותיק", שנחשב לאזור איכותי, ובכל זאת, חלק ניכר מכוח הקנייה של ראשון לציון מרוכז כיום הרחק ממנו, בשכונות המערביות החדשות של העיר.

רחוב רוטשילד בראשון לציון
עופר וקנין

"לכפר סבא יתרון גדול לפיתוח המרכז המסחרי שלה בהשוואה לערים האחרות. מספר העסקים בה דומה לזה של עיר גדולה פי שניים כמו נתניה, אבל כוח הקנייה שלה מרוכז משני צדי הרחוב המרכזי", נכתב בעבודה שביצעה גיאוקרטוגרפיה. עוד נכתב כי "בכפר סבא כ-30 אלף נפש הגרים במרחק הליכה לרחוב הראשי, 300 מ"ר משני צדי הרחוב".

עם זאת, המכון מציין כי "למרות הפיתוח של מרכזי קניות באזור התעסוקה במזרח העיר, לכפר סבא חסרים הרבה שטחי תעסוקה ומסחר בהשוואה ליישובים אחרים. בכפר סבא כ-7.8 מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר לתושב, בעוד שברעננה ובהרצליה יותר מ-10 מ"ר לתושב". עוד לדברי דגני, המצב ברחוב ויצמן עדיין רחוק מלהגיע לשלמות, והאתגר העיקרי הוא חזותו החיצונית של הרחוב, שעדיין דורשת שיפור.

ואולם לדברי דגני, ציפוף האוכלוסייה לבדו רחוק מלהוות קריטריון מספק להצלחה או לחוסר הצלחה של מרכז עיר. "כדי שמרכז עיר יצליח, יש צורך בתמהיל נכון של עסקים", היא קובעת. "כיום אנו נתקלים במרכזי עיר שתמהיל העסקים בהם לא השתנה זה עשורים. חנויות קטנות ובעלי מלאכה ממשיכים לעבוד בהם בפדיון של 800-700 שקל למ"ר, וזה מספיק להם כי גם שכר הדירה נמוך. זאת, בעוד שבקניונים עסק לא ישרוד עם פחות מפדיון של 1,200 שקל למ"ר. לכן, אחד הסממנים למרכז עיר שמתחזק הוא עלייה של דמי השכירות ועלייה בפדיון".

עוד לדברי דגני, אף שהרשות המקומית מוגבלת ביכולתה להשפיע על אופי העסקים ברחוב, ביכולתה לבצע צעדים תומכי שינוי. "רוב הרשויות שמעוניינות לחזק את המרכז, פונות אוטומטית לכיוון של שיפוץ המרחב הפיזי - חזיתות, מדרכות, גינון וכדומה. אבל השאלה היא איזה סוג של עסקים יוכל לפעול באזור. אם רוצים להכניס, למשל, רשתות אופנה מובילות, כפי שקרה בהצלחה באזור נמל תל אביב ויריד המזרח, צריך לאפשר מבחינה תכנונית חנויות בשטח של מאות מ"ר שיוכלו לקבל רשתות שכאלה. כך גם לגבי חתכי האוכלוסייה שבאזור. אם רוצים להצעיר את האוכלוסייה באזור, צריך לדאוג להרבה דירות קטנות. לא בכל מקום זה מתאים או מתאפשר". עוד מציינת דגני את רמת הנגישות התחבורתית, בין אם בתחבורה ציבורית ובין אם בהיצע מקומות החניה, כקריטריון הכרחי נוסף להצלחתו של מרכז עיר.

רחוב וייצמן בכפר סבא
דודו בכר

"אין תחרות בין הקניון לרחוב"

לחלק מהמסקנות שאליהן הגיעה דגני הגיע גם מנכ"ל עמותת מרחב לקידום העירוניות בישראל, האדריכל דרור גרשון, המשמש גם שותף במשרד עירית סולסי דרור גרשון אדריכלים אורבניים. בעיקר אמורים הדברים לגבי רמת הצפיפות הנדרשת במרכז העיר.

"התנאי הראשון הוא צפיפות עירונית", קובע גרשון, "אם אנחנו רוצים שמרכז עיר יצליח, צריך שיגורו הרבה אנשים בסביבה, ושיהיו בעלי יכולת כלכלית. לכן, את עיקר הבנייה החדשה על הערים לבצע במרכז הוותיק, ואת הבנייה הכפרית הלא צפופה לשמור לפרברים. הבעיה היא שרוב ערי ישראל מקיימות מדיניות הפוכה. אם ניקח את פתח תקוה כדוגמה, אנחנו רואים שם מרכז עיר דליל באוכלוסייה, עם בניינים בני שתיים־שלוש קומות, ולעומתו את שכונות הפרברים המרוחקות עמוסות במגדלי מגורים גבוהים. הדיירים באותם מגדלים מחזיקים בכלי רכב פרטיים, ומעדיפים לבצע את הקניות ולצאת לבילוי בקניונים ובאזורי תעשייה בשולי העיר".

התנאי השני, לדברי גרשון, הוא שמרכז העיר יהיה סביבה נעימה ואטרקטיבית למבקרים בה. "רוב מרכזי הערים מוזנחים ומלוכלכים, ורחוקים מלהיות מקום שאנשים ישמחו לבלות בו בשעות הפנאי", הוא אומר. "בסוף, גם קניון הוא סוג של רחוב. זה מתחם שבו אתה חונה ואז מסתובב ברגל באווירה נינוחה בין החנויות. לעומת זאת, אם תלך לרחוב הרצל בראשון לציון, תמצא רחוב ברוחב ממוצע עצום של 32 מטר, כשכמעט כל השטח מיועד למכוניות, עם מדרכות צרות להולכי רגל. כשהרחובות הראשיים נשלטים על ידי מכוניות, ברור שאנשים יעדיפו את הקניון על פני מרחב שבו הם נושמים גזים מזהמים, נתקלים במכוניות שחונות על המדרכה, וצריכים לוודא שהם לא נדרסים תוך כדי".

ואולם בניגוד לדגני, נוקב גרשון בתנאי נוסף להצלחת מרכז עיר ותיק - והוא ריסונם של הקניונים, הפאואר־סנטרים ואזורי התעשייה שבשולי הערים, שהפכו גם הם למוקדי מסחר ובילוי. "גם ראשי עיר שמעוניינים לחזק את מרכז העיר, עדיין לא הפנימו את העובדה שבין המרכז לבין הקניונים הסמוכים מתקיים משחק סכום אפס. הם רוצים גם וגם", אומר גרשון.

"כיום בונים קניון חדש של עזריאלי במרחק של קילומטר ממרכז ראשון לציון. האם העירייה חשבה עד הסוף מה הוא יעשה לרחוב הראשי? באותו אופן אנחנו מזהים שרחוב ויצמן בכפר סבא, שזכה דווקא להרבה תנופה בשנות ה-90 בעקבות השילוב החכם עם קניון ערים שנפתח בו, נפגע בשנים האחרונות בעקבות הפתיחה של קניון G. לעיר יש כוח קנייה מוגבל, שמתחלק בין כלל אזורי המסחר שלה. מי שמחליט שהוא מעוניין בחיזוק המרכז הוותיק, צריך לקבל החלטה שכרגע זה המקום שבו הוא משקיע את האנרגיה שלו, ושהוא לא מתפזר לקידום של אזורי מסחר מקבילים".

ראש העיר כפר סבא, יהודה בן חמו, דוחה את ביקורתו של גרשון, וטוען כי קניון G, שנפתח בעיר לפני כשמונה שנים, לא פגע במעמדו של הרחוב הראשי. "לרחוב ויצמן יש התפקיד שלו, ולקניון G יש התפקיד שלו, והם מתקיימים במקביל", הוא אומר. "כשיזמי הקניון פתחו אותו בהשקעה של מאות מיליוני שקלים, הם לא ראו לנגד עיניהם את 106 אלף תושבי כפר סבא, אלא בחנו את המרחב כולו - מרעננה והוד השרון ועד לטירה וכוכב יאיר. רחוב ויצמן בא לענות על צורכי המסחר הבסיסיים יותר. לא תמצא בו רשתות של 400 שקל לחולצה, אלא חנויות שמוכרות ג'ינס ב-100 שקל, או חנויות מוצרי כתיבה ותבלינים. לצד זאת, אנחנו משקיעים במוסדות הציבור לאורך הרחוב, עם היכל תרבות חדש של מאות מקומות ישיבה, ומשקיעים בשימור מחמיר של אתרי מורשת עירוניים. את השוק הישן חידשנו, והוא נהפך למרכז בילוי לצעירים. לכן, מבחינתי אין תחרות בין הקניון לרחוב".

גם דגני תומכת בגישתו של בן חמו. "תוכניות הבנייה במרכז הערים יכניסו למרכז תושבים נוספים, כולל צעירים ומשפרי דיור, ומרכז העיר יוכל להמשיך לצמוח. ואולם יש לעשות זאת באופן מבוקר", היא אומרת. "העיר צריכה לדאוג לשדרג את מרכזה, אבל לא ליצור תחרות עם מרכזים וקניונים אחרים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#