"יזמי הנדל"ן שומרים את הרווחים לעצמם - וקבלני הביצוע בקושי שורדים"

מחירי הדיור עולים, אך תחרותיות גבוהה מגבילה את רווחי קבלני הביצוע ■ בשנתיים קרסו מספר חברות בנייה, האחרונה שבהן היא אורתם סהר ■ חוקר נדל"ן: "הרווחיות של חברות יזמיות ציבוריות היא לא יותר מ-10%"

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בניינים חדשים בגבעת שמואל
פרויקט של אורתם סהר בגבעת שמואל. "גם חברה יעילה נופלת בסוף"צילום: תומר אפלבאום
רז סמולסקי

שוק הנדל"ן משגשג ומחירי הדירות רק עולים, ולכאורה מצבם של הקבלנים לא היה יכול להיות טוב יותר - אך למעשה רבים מהם נמצאים במשבר. הבקשה להקפאת הליכים שהגישה בשבוע שעבר אורתם סהר, אחת מחברות הביצוע הגדולות בישראל, שנמצאת בשלבים שונים של בניית יותר מ-4,000 דירות - היא האחרונה ברצף קריסות של קבלנים קטנים וגדולים.

לפני כשנתיים הגישה בקשה להקפאת הליכים חברת צ. לנדאו, חברת ביצוע בסדר גודל בינוני של פרויקטים בתחום המגורים, שבאותה עת בנתה כ-1,000 דירות. בדרך קרסו עשרות קבלנים קטנים ולא מוכרים, וגם חברות גדולות. רק השנה הגישו החברות ס.טנוס והאחים שגראווי בקשות להקפאת הליכים. גם חברת א.דורי, אחת מחברות הבנייה הוותיקות והמובילות בישראל, נכנסה לקשיים תזרימיים - אך החברה האם, גזית גלוב, שהזרימה לה מאות מיליוני שקלים, ואיש העסקים עמוס לוזון, שרכש את החברה, מנעו את כניסתה להקפאת הליכים. כיום החברה כבר כמעט לא עובדת על פרויקטים, היא מכרה את מרביתם ויצאה מענף הביצוע.

"אלה לא הקבלנים שנוסעים במרצדס, אלא היזמים. המרצדסים של הקבלנים משועבדים לבנקים", אומר צחי לנדאו, הבעלים לשעבר של חברת צ. לנדאו, שאיבד את החברה לפני שנתיים, וטוען כי האחריות לכך מוטלת על היזמים, על בעיית כוח האדם ועל התנהלות הממשלה.

"הבעיה היא יזמים, החוזים שלהם דרקוניים. הקבלן בונה, אבל היזם לא משלם וזה הסטנדרט. מי שלא רוצה לעבוד בתנאים האלה לא ימצא תעסוקה כי יש המון תחרות. היזמים רוצים לשלם איך שהם רוצים ולא לפי תזרים המזומנים שהקבלן המבצע צריך. כך קורה שהקבלן משקיע הרבה מאוד כסף בתחילת הפרויקט, אבל אבני הדרך שלפיהן הוא מקבל את התשלומים לא מקבילות לעלויות הביצוע. למעשה, הקבלנים מממנים את הפרויקט בשביל היזם", מוסיף לנדאו.

לדבריו, "אילו הממשלה דאגה לחוזה סטנדרטי, שמגן על היזמים והקבלנים, היה הרבה יותר קל. בארה"ב, יזם לא יכול למשוך את הרווח מהבנק עד שהקבלן המבצע חותם שקיבל את כל התשלומים. היו יזמים שלא שילמו, וגם תבעתי שניים מהם, שרצו שאבצע עבודות נוספות שלא היו כלולות בחוזה, ועד שלא הסכמתי הם לא היו מוכנים לשלם לי".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי
מנכ"ל אורתם סהר, אמיר נחום

בעיה נוספת שלנדאו מצביע עליה היא המחסור בכוח אדם. עקב עלייה של הביקוש על ההיצע, עלויות העסקת הפועלים מטפסות לאורך חיי הפרויקט, והדבר גורם לטעויות בתמחור. "מאז 2014 יש מחסור חמור מאוד בכוח אדם. זה הגיע למצב שבו פועל סיני מרוויח 30 אלף שקל בחודש. קשה מאוד לתמחר את העלויות האלה, כי פרויקט שהתחיל ב–2014, כאשר שעת עבודה של פועל סיני היתה 50 שקל - עולה עכשיו 400 שקל", אומר לנדאו. בענף הביצוע, שבו שיעורי הרווחיות נמוכים - טעויות התמחור גורמות לנזק משמעותי. לטענת לנדאו, "כל טעות הכי קטנה נהפכת לקטלנית".

בנוסף, הענף סובל מאירועים בלתי צפויים, כמו מבצע צוק איתן. במהלך המבצע הוטל סגר על השטחים, עובדים פלסטינים לא נכנסו לישראל ואתרי בנייה רבים שבתו. "אתר בנייה של 200 דירות עולה 100 אלף שקל ליום. מדובר בעגורנים, מהנדסים, מנהלי עבודה, גנרטור, ארנונה, חשמל ומים ועלויות נוספות. הפסקת עבודה של אתר כזה במשך חודש יכולה לגמור את הרווחיות של הפרויקט", מסביר לנדאו.

"היזמים לא חזירים"

אייל ינאי, מנכ"ל משותף ב-BDI Coface, מתאר את המצב בשוק הביצוע באופן דומה: "יש בעיות בהיקף שלא היה כמותו בשנים קודמות. אמנם באורתם ניצבו בפני עניינים נוספים שקשורים למסים, הונאה וחקירה של מנכ"ל החברה, אמיר נחום, ברשות ניירות ערך (ני"ע) - אבל הבסיס הוא ששוק הביצוע עומד על מרווחים נמוכים וממוצע הרווחיות של פרויקט הוא פחות מ-3%. אלה פרויקטים ארוכי טווח ועתירי מימון, יש תלות בעובדים וברגולציה והעבודה מתבצעת במרווחים נמוכים - מדובר במתכון לצרות. ברגע שמשהו קטן מנענע את הספינה - היא טובעת".

עם זאת, ינאי מציין כי גם היזמים ניצבים בפני סיכונים רבים: "היזמים לא חזירים - הם נוטלים על עצמם סיכונים שצריך לתמחר, ואלה סיכונים גדולים יותר מאלה של קבלני הביצוע. הוא צריך למכור דירות ולהשיג מימון. ביצוע, לעומת זאת, זה בית חרושת, והוודאות בתחום גדולה יותר. הסיכון בענף הביצוע נובע בעיקר מהמרווחים הנמוכים, מחסור בכוח אדם ועלייה לא צפויה במחירי התשומות".

ד"ר יאיר דוכין, חוקר נדל"ן ומרצה במכללת הדסה, מסביר כי "בגלל שיעורי הרווחיות הנמוכים של החברות היזמיות, חברות הביצוע נסחטות עד הקצה. הרווחיות של חברות יזמיות ציבוריות היא לא יותר מ-10%, והן מנסות לסחוט ככל האפשר את שרשרת האספקה והייצור. כך היזמים לוחצים על חברות הביצוע להוריד מחירים, ובעקבות זאת יורדים שיעורי הרווחיות של חברות הביצוע לשפל של כ-2%. עם שיעורי רווחיות כאלה, מספיקה טעות קטנה כדי לעבור להפסד של 5%, ואז הקבלן מנסה להתגלגל לפרויקטים אחרים במחירים כמעט הפסדיים, ונוצר כדור שלג. הקבלן מממן הפסדים של פרויקט אחד באמצעות הפרויקט הבא".

דוכין מוסיף כי "יכול להיות שבפרויקט בודד שיעורי הרווחיות של היזם גבוהים מ-10%, אבל כשאני מסתכל על דו"חות כספיים מבוקרים של חברות ציבוריות, אני רואה שהרווחיות על המחזור בקושי מגיעה ל-10%. לכן, אני סבור שאין להם אפשרות להוריד את מחירי הדירות".

באופן פרדוקסלי, התחרות, שאמורה להיות טובה לשוק, פוגעת בו: "ענף הבנייה למגורים תחרותי מאוד, ומתח השוק מקטין מאוד את הרווחיות. במצב כזה, כל טעות היא קריטית. אני לא חושב שיש בעיה ספציפית עם אורתם סהר. יש בעיה בענף, והכשל הוא רק שאלה זמן", אומר דוכין.

אתר בנייה בפתח תקוה, בחודש שעברצילום: דודו בכר

"הגאות בשוק לא מחלחלת לקבלנים"

ינאי מוסיף כי "יש אנומליה בשוק, מצד אחד יש ביקושים גבוהים, מחירי הדירות עולים ומחירי התשומות לא עלו באופן משמעותי, אולי אפילו לא עלו בכלל. לכאורה, אין סיבה שמונעת מהיזם והקבלן להצליח. אולם מה שקורה הוא שיזמים ממשיכים להרוויח אבל הגאות בשוק לא מחלחלת לקבלני הביצוע. חברות כמו אורתם נאלצות לקחת פרויקטים במחירים נמוכים מאוד וגם חברה יעילה נופלת בסוף".

לדבריו, לפני כעשור שיעורי הרווח בתחום הביצוע היו גבוהים יותר, ונעו סביב 8%. "יש תופעה בלתי מוסברת שבה אחוזי רווחיות הולכים ליזם במקום לקבלן. הרווחיות של היזם נעה בין 10% ל-15%, ואני ראיתי גם פרויקטים שהסתיימו עם 20%-25% רווח, שבהם קבלן הביצוע הרוויח 1%-2%, כי היזם נהנה מהעלייה במחירי הדירות לאורך שנות הפרויקט, והקבלן לא", מסביר ינאי.

לדעתו, האנומליה הזאת לא תוכל להימשך זמן רב, והיזם יצטרך לחלוק את הרווחיות שלו עם קבלן הביצוע. "היזם מרוויח יותר כי הוא לוקח המון סיכונים בפרויקט. כלומר, הוא צריך שיעורי רווחיות גבוהים שיגלמו את רמת הסיכון. עם זאת, חייבים לחלוק את הרווחים גם עם קבלני הביצוע, וזה כנראה יקרה בעתיד על ידי עליית מחירים", הוא צופה.

זו גם הסיבה שבעשור האחרון רואים פריחה של יזמים ותופעה מקבילה של קבלני ביצוע שפונים ליזמות, מהלך שגם אורתם סהר ניסתה לעשות כדי לגזור את הרווח מהחלק היזמי של הפרויקט, גם אם היא לא מרוויחה על הבנייה שלו. "יש תופעה עוד יותר מעניינת של קבלנים שנהפכים ליזמים, אבל מעסיקים קבלני ביצוע אחרים כי זה זול יותר מאשר להעסיק את עצמם", מסביר ינאי. "אבל יזמות דורשת מימון גבוה בטווח הקצר, ולוקח זמן עד שמתחילים להרוויח. זה לא כל כך פשוט".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker