ככה מגדילים את ההיצע במרכז הארץ? על 2,500 דונם ייבנו רק 6,700 דירות - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ככה מגדילים את ההיצע במרכז הארץ? על 2,500 דונם ייבנו רק 6,700 דירות

בזמן שהממשלה מדברת על הצורך להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש, התכנון של "רצועת הנופש" בין רמת השרון לתל אביב מגיע לשלבים סופיים עם פחות מ-7,000 דירות בצפיפות נמוכה

35תגובות

זה כמה שנים מסמנים כל הגופים המנהלים את מדיניות הדיור בישראל את ההגדלה של היצע הדירות באזור המרכז כמשימה העיקרית והחשובה ביותר בהתמודדות עם משבר הדיור ומחירי הדירות הגואים. עם הגופים הנשבעים השכם והערב כי רק הגדלת ההיצע באזור המרכז תביא לפתרון המיוחל ניתן למנות את משרד האוצר, וכן את מינהל התכנון ואת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) - שניהם גופים הכפופים כיום לאוצר.

ואולם באותה נשימה ממש, טוענים גופים אלה כי יכולתה של המדינה להשפיע על היצע הדיור באזור המרכז מוגבלת. "מה לעשות שלמדינה כמעט אין קרקעות באזור המרכז?" שואלים שוב ושוב פקידי הממשלה השונים, תוך שהם מדגישים כי במתחמי הקרקע שבבעלות פרטית יכולתה של המדינה להוציא לפועל את מדיניותה מוגבלת באופן משמעותי.

האזור המערבי של תוכנית "רצועת הנופש" ברמת השרון, סמוך לכפר הירוק
עופר וקנין

ובכן, להלן חדשות משמחות: בימים אלה מגיע לשלבי סיום תכנונה של אחת מחטיבות הקרקע הפנויות הגדולות ביותר של אזור המרכז, הידועה בשם "רצועת הנופש". מדובר בשטח בן אלפי דונמים, שרובו המכריע בבעלות המדינה, המשתרע בין כביש 5 מצפון, שכונותיה הצפון־מזרחיות של תל אביב מדרום, כביש 20 (נתיבי איילון) ממערב וכביש חיפה־תל אביב הישן (כביש 4) ממזרח. בסך הכל, כ-2,500 דונם הנטועים בלב לבו של גוש דן, בשטחה המוניציפלי של רמת השרון.

החדשות הפחות משמחות: אף שהפעם מדובר בקרקעות מדינה, ואף שיוזמת התוכנית היא לא אחרת מאשר רמ"י, באופן מפתיע ההליך התכנוני הגיע לישורת האחרונה עם מספר דירות זעום ביחס לשטח. בסך הכל, מספר יחידות הדיור המתוכנן במתחם מסתכם בכ-7,000 יחידות דיור - כלומר, רמת הצפיפות "ברוטו" של התוכנית היא קצת פחות משלוש יחידות דיור לדונם. עוד כוללת התוכנית כ-20 אלף מ"ר מבונה לשימושים שאינם מגורים, בהם מסחר, פנאי ומוסדות ציבור.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הסיבה המרכזית לצפיפות ברוטו הנמוכה היא שרוב השטח מיועד לצורכי נופש. על פי התוכנית, המעוגנת גם בתוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 5), ינוצל מרבית השטח להקמתו של פארק מטרופוליני רחב ידיים, בסדר הגודל של פארק הירקון. מצב זה יוצר רמת צפיפות "נטו" נמוכה ביותר של כ-2.5 יחידות דיור לדונם.

ואולם לטענת המתנגדים לתוכנית, כשבוחנים את מאות הדונמים הספורים שהתוכנית מותירה לשם פיתוח ובנייה למגורים, בצמוד לשכונות צפון־מזרח תל אביב, גם שם צפיפות הבנייה נמוכה למדי ומסתכמת ב-12 יחידות דיור לדונם בלבד - צפיפות נטו נמוכה משמעותית מזו שמאושרת כיום בוועדות התכנון עבור סביבה עירונית.

.

לטענת המתנגדים, שיוצגו בהליך ההתנגדויות לתוכנית ע"י עו"ד רון צין, במרבית התוכניות המאושרות כיום על ידי הוועדה לקידום מתחמי דיור מועדפים (ותמ"ל), רמת הצפיפות נטו היא 25 ואף 30 יחידות דיור לדונם. בעיריית רמת השרון, לעומת זאת, מציגים נתונים סותרים, ולפיהם מגיעה הצפיפות נטו בתוכנית לכ–27 דירות לדונם.

את הסתירה ניתן להסביר בכך שבעוד המתנגדים ביצעו חישוב של מספר דירות לעומת כלל השטח המפותח, כולל מוסדות ציבור ובתי ספר, בעירייה צימצמו את השטחים המחושבים למגרשים המיועדים לבנייני מגורים בלבד, וכך הוגדלה תוצאת הנטו.

עם זאת, אין ויכוח כי בחלקים מסוימים של השטח המבונה עשויים הבניינים להיות נמוכים מהמקובל כיום בבנייה עירונית רוויה. בעוד הבניינים הצפוניים יותר, שייפנו לכיוון הפארק, יגיעו עד לגובה של 20 קומות, בדופן הדרומית, הצמודה לתל אביב, יהיה גובהם 9 עד 15 קומות בלבד. לנדל"ן TheMarker נודע כי לאורך שנות ההליך התכנוני, הופעלו לחצים שונים שהביאו להפחתת הצפיפות בתוכנית. בין השאר, התנהל מאבק עיקש מצד תושבי שכונות היוקרה של צפון־מזרח תל אביב, ובראשן שכונת צהלה, שהבנייה החדשה אמורה להתבצע בצמוד לה מצפון.

למרות הניתוק הגיאוגרפי בין השכונות שאמורות להיבנות במסגרת התוכנית לבין שטחה של רמת השרון, גם עיריית רמת השרון דחפה לוויסות של מספר הדירות בשכונות החדשות. העירייה עשתה זאת מהטעמים הידועים: חוסר הכדאיות הכלכלית והעול הכלכלי שבנייה רחבת היקף למגורים מטילה על רשויות מקומיות.

מנגד, מי שנראה כי "נרדם בשמירה" במקרה זה היתה המדינה, על זרועותיה השונות, ובעיקר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב, והיזמית, רמ"י. שתי אלה לא עמדו על כך שהתוכנית תצופף - וכך עתידה המדינה להיפרד מאחת מעתודות הקרקע הגדולות האחרונות שלה באזור המרכז, תמורת מספר קטן יחסית של יחידות דיור.

הטבה כספית משמעותית לחוכרי הקרקע החקלאית

סוגיית הצפיפות הנמוכה עלתה בספטמבר בדיוני הוועדה המחוזית תל אביב, שהוקדשו להתנגדויות לתוכנית. מי שהצביע על רמת הצפיפות החריגה לא היה משרד האוצר או רמ"י, כי אם גורמים פרטיים ואינטרסנטים - קבוצה של בעלי חוזי חכירה לדורות בקרקע החקלאית במקום, שהגדלת זכויות הבנייה בקרקע צפויה להיטיב עמם.

באחרונה שינו קבינט הדיור ורמ"י את מדיניות פדיון הקרקעות החקלאיות באופן שנועד לזרז את השבתן למדינה בעקבות שינוי ייעוד, תוך שימוש ב"מקל וגזר". המקל: חקיקה קשוחה, המאפשרת למדינה לתפוס בכוח חזקה בקרקעות חקלאיות שבהן החוכרים לא יגיעו עמה להסדרי פינוי־פיצוי במהירות. הגזר: מתן אפשרות לחוכרים החקלאיים לרכוש בפטור ממכרז 20% מכלל זכויות הבנייה שיוצרת התוכנית העתידית, לפי שווי שוק שיוערך על ידי השמאי הממשלתי. נוסף על כך, הותר לחקלאים סחר בזכויות לצד שלישי. כלומר, מדובר בהטבה כספית משמעותית, שגדלה בהתאם להיקף הזכויות המאושרות.

בשיחה עם נדל"ן TheMarker אמר עו"ד צין כי הוא מקווה שהתנגדותו תתקבל ושזכויות הבנייה יוגדלו משמעותית. "התוכנית המפורטת, שמאושרת רק כעת, מגשימה למעשה את החזון שהציבה תוכנית מתארית לפני 15 שנה", אומר צין. "מדובר באבסורד. הצפיפויות אז היו שונות לחלוטין. מטרופולין תל אביב משווע לבנייה חדשה ולשטחים זמינים לבנייה. לאשר עכשיו תוכנית מפורטת בהתאם לתוכנית מתאר מ-2002 זו איוולת".

עוד טוען צין כי מדיניות המחוז להקצאת שטחים כה נרחבים לפארק המטרופוליני אינה מתחשבת בצרכים העכשוויים. "האם נכון לקחת שטח של 2,500 דונם ולנצל מתוכו בקושי 10%?" הוא תוהה. "אני לא מזלזל בצורך בפארק, ואפילו שיהיה פארק רחב ידיים כמו פארק הירקון. 50% מהשטח אינם מספיקים לשם כך? מדוע צריך לייעד לשם כך כמעט את כל הקרקע?"

"צפיפות מגורים ממוצעת של 27 יחידות דיור לדונם נטו"

מהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב נמסר בתגובה: "מדובר בתוכנית הנמצאת בשלב הפקדה. לא ניתן להתייחס בשלב זה לכל פנייה בעניינה".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "תוכנית המתאר המחוזית מייעדת את מירב השטח לפארק מטרופוליני , ולפיכך הצפיפות ברוטו נמוכה יחסית. הצפיפות נטו נקבעה, בין השאר, תוך התחשבות במרקמים העירוניים הגובלים". בהתייחס לטענות החוכרים נמסר: "חוכרים חקלאיים זכאים עקרונית לרכוש קרקע במסגרת של זכות ייזום בכפוף לתנאים שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. אין כל קשר בין הצפיפות ושווי המקרקעין לגובה הפיצוי שלו זכאי החוכר החקלאי בהתאם להחלטות המועצה".

מעיריית רמת השרון נמסר: "תוכנית המתאר לרצועת הנופש קיבלה תוקף ב-2009 וקבעה במטרותיה: יצירת פארק המהווה חלק מרצף ירוק כלל עירוני, מנחל הירקון ועד לים התיכון; שימור ערכי טבע ונוף ושינוי ייעוד קרקע; וקביעת אזור בייעוד מגורים ובהיקף של 6,100 יחידות דיור. לצורך הגשמת תוכנית המתאר, הוועדה המחוזית תל אביב, הוועדה המקומית רמת השרון ורמ"י מקדמות תוכניות מפורטות לשני מתחמי תכנון: רצועת הנופש המזרחית (רש/1084), הממוקמת צפונית לשכונות המשתלה, נוה שרת וצהלה בתל אביב, ורצועת הנופש המערבית (רש/1010), הממוקמת צפונית לשכונת נוה גן ברמת השרון.

"תוכניות רצועת הנופש מציעות צפיפות מגורים ממוצעת של 27 יחידות דיור לדונם נטו. ברצועת הנופש המזרחית מתוכננות 3,554 יחידות דיור, וברצועה המערבית מתוכננות 3,089 יחידות דיור. נוסף על אלפי יחידות הדיור שמציעות התוכניות בלב אזורי הביקוש, הן כוללות שטחים פתוחים נרחבים לרווחת הציבור, וכן פתרונות תשתית לכלל המטרופולין, לרבות נתיבי תחבורה ציבורית, שבילי אופניים, מנהרת תשתיות וכדומה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#