מחצית מהדירות בת"א נמכרות ביותר מ-3 מיליון ש' - לעומת 4% בכלל השוק - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחצית מהדירות בת"א נמכרות ביותר מ-3 מיליון ש' - לעומת 4% בכלל השוק

דירוג הערים המובילות בשוק מגורי היוקרה בישראל בשנה החולפת מעלה כי לצד תל אביב, ירושלים והרצליה, המובילות את השוק, גם בערים כמו נתניה והוד השרון בוצעו עסקות כאלה בהיקפים גדולים ■ הסיפור המלא - במוסף ראש השנה של נדל"ן TheMarker

5תגובות
מגדלי נאמן בצפון ת"א
דן קינן

מיהן עשר הערים שבהן מבוצעות עסקות הנדל"ן היקרות ביותר בישראל? מוסף ראש השנה של נדל"ן TheMarker, שיופץ בערב החג, מוקדש לסיקור מגזר זה של שוק הדיור, שעבר ב–15 החודשים האחרונים טלטלה עזה. בעקבות העלאת מס הרכישה למשקיעים מ–5% ל–8% מספר העסקות לרכישת דירה הצטמצם באופן ניכר. אחת הסיבות לכך שהמס, אשר כוון למשקיעים, פגע גם ברוכשי דירות היוקרה, היא שרבים מרוכשי דירות היוקרה מחזיקים בדירות נוספות - כך שהעלאת המס הקפיצה לעתים את המיסוי שהוטל עליהם במאות אלפי שקלים.

לצורך הפרויקט המיוחד של נדל"ן TheMarker הוגדרו נכסים במחירים של 3 מיליון שקל ויותר כנכסי יוקרה. אמנם במקומות שונים, ובראשם תל אביב, נמכרות גם דירות רגילות במחירים כאלה, אבל עדיין מדובר בשיעור קטן מכלל העסקות בשוק. עד לשנים האחרונות, משקלן השנתי של עסקות בטווח מחירים כזה היה בין 2% ל-3% מכלל העסקות; ב-2014 קפץ שיעורן לרמות שמתקרבות ל-4% מכלל העסקות; וגם במחצית הראשונה של 2016, 4% מכלל העסקות שבוצעו היו במחירים של 3 מיליון שקל ויותר.

.

מכ-2,800 עסקות במחירים של 3 מיליון שקל ויותר שבוצעו ב–2013, זינק מספר העסקות במחירים הגבוהים לכ–4,500 ב–2015 - והקצב הזה נשמר גם בשנה הנוכחית. חלק ניכר מהגידול במספר העסקות מיוחס לעליות המחירים שנרשמו בשנים האחרונות, אבל גם למוכנות של הציבור לשלם יותר עבור דירות וליטול משכנתאות גבוהות יותר כדי לממן את רכישתן - מוכנות שנוצרה במידה רבה עקב אובדן האמון של הציבור ביכולת הממשלה לפעול לירידות מחירים.

שלא במפתיע, ככל שאוכלוסיית היישובים קטנה והומוגנית יותר, שיעורן של עסקות היוקרה גדול יותר. בכפר שמריהו (6 עסקות בשנה שבין 1 ביולי 2015 ל–30 ביוני 2016) ובסביון (כ–20 עסקות באותה תקופה), למשל, 100% מהעסקות שבוצעו היו במחירים של 3 מיליון שקל ויותר — אבל מדובר במספר עסקות קטן. בערים קטנות והומוגניות יחסית, כמו רמת השרון (152 עסקות בתקופה הנבדקת), משקל העסקות של יותר מ–3 מיליון שקל גבוה (51%), אבל מבחינה כמותית מדובר במספר קטן יחסית של עסקות. למרות זאת, בערים קטנות כמו רעננה ורמת השרון נסגרו יותר עסקות ב–3 מיליון שקל מאשר בערים גדולות הרבה יותר, כמו חיפה, פתח תקוה, באר שבע ואשדוד.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

תל אביב ממשיכה להוביל את שוק מגורי היוקרה. בבדיקת מספר עסקות במחירים של יותר מ–3 מיליון שקל, שנערכה באמצעות לוח yad2, התברר כי בין 1 ביולי 2015 ל–30 ביוני 2016 בוצעו בתל אביב 1,377 עסקות במחירים כאלה — 47% מכלל העסקות שבוצעו בה באותה שנה. למקום השני בדירוג הערים, בפער ניכר אחרי המובילה, הגיעה ירושלים, עם 509 עסקות ב–3 מיליון שקל ויותר. בהרצליה בוצעו באותה תקופה 275 עסקות במחירים כאלה, ובנתניה 202 עסקות.

.

הדירות שהוקמו בפרויקטי תמ"א 38 הגדילו את שוק היוקרה

גל עופרים, סמנכ"לית השיווק של אתר yad2, אומרת כי "בחינת העסקות של יותר מ–3 מיליון שקל שבוצעו בשנה האחרונה, מעידה כי לא מדובר רק בדירות יוקרה. יש ערים כמו רמת השרון, תל אביב או הרצליה, שבהן שיעור העסקות של יותר מ–3 מיליון שקל מגיע לכמעט 50%. כלומר, לא מדובר רק בדירות פנטהאוז או דירות גדולות במיוחד. יש גם דירות 4–5 חדרים שנמכרות במחיר כזה.

"מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בתל אביב, לפי מדד הנדל"ן של yad2, חצה השנה את הרף של 3 מיליון שקל, ומחירה הממוצע של דירת 5 חדרים חדשה בעיר הוא 3.8 מיליון שקל. גם מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה בתל אביב הוא כבר 2.93 מיליון שקל".

על פי נתוני השמאי הממשלתי, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב חצה ברבעון השני של 2016 את הרף של 3 מיליון שקל, והגיע ל–3.09 מיליון שקל.

עם זאת, יש ערים כמו ראשון לציון, נתניה, חיפה או פתח תקוה, שבהן עסקות לרכישת דירות ביותר מ–3 מיליון שקל הן נדירות יותר - ולרוב מדובר ברכישת דירות מיוחדות, כמו דירות דופלקס, מיני־פנטהאוז או פנטהאוז. בראשון לציון מחירה הממוצע של דירת 5 חדרים חדשה הוא כיום 2.35 מיליון שקל, ובפתח תקוה 2.05 מיליון שקל. פתח תקוה כלל לא נכללה בין עשר הערים שבהן נמכרו בשנה האחרונה הכי הרבה דירות ב–3 מיליון שקל ויותר.

עופרים מעריכה כי ככל שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, נראה יותר ערים שבהן גם דירות 5 חדרים רגילות ייכנסו לרשימת העסקות של יותר מ-3 מיליון שקל. ואכן, כבר כיום מחיר של 3 מיליון שקל אינו מעיד בהכרח על נכס יוקרתי, ומבדיקה שערכנו בכמה ערים, עולה כי לא רק בתל אביב נמכרים במחיר כה גבוה גם נכסים שאינם יוקרתיים. לאור זאת, נראה כי בעתיד נצטרך להעלות את רף המחירים הזה כשאנו מתייחסים לשוק מגורי היוקרה.

כתבה שהקדשנו במוסף נדל"ן TheMarker לדירות שמחיריהן מגיעים ל-5 מיליון שקל ויותר, מחזקת את ההערכה הזו ומצביעה על דפוס התנהגות שונה לגמרי מזה של עסקות ב-3–5 מיליון שקל.

יריד לשיווק דירות יוקרה במלון הילטון בתל אביב, באוגוסט האחרון
ניר קידר

ממצא אחר שעלה מהפרויקט שלנו הוא התרומה המשמעותית של פרויקטים מסוג תמ"א 38 לשוק היוקרה והעסקות היקרות. חלק משמעותי מהדירות היקרות שנמכרו בערים המובילות בשוק היוקרה הן דירות שהוקמו במסגרת תמ"א 38. מדובר בדירות חדשות או משופצות ומורחבות, שהוקמו בשכונות ותיקות וטובות בערים שונות - דבר שאיפשר סגירת עסקות בסכומים גבוהים, אף שבחלק גדול מהמקרים הדירות הן קטנות יחסית.

כשמדובר במחירים ממוצעים של עסקות יוקרה, דירוג הטבלה משתנה מעט. בחיפה, שבה מחירי הדירות הממוצעים הם הנמוכים ביותר באופן כללי, נמצא כי גם מחירי היוקרה הממוצעים הם הנמוכים מבין עשר הערים המובילות.

שתי הערים המובילות מבחינת מחירי הדירות הממוצעים שלהן - תל אביב ורמת השרון - מובילות גם את דירוג המחירים הממוצעים של עסקות היוקרה. נתניה - העיר השלישית בדירוג המחירים הממוצעים - אמנם אינה משתייכת לצמרת מחירי הדירות בישראל, אבל המספר הגדול של דירות יוקרה שהוקמו במערב העיר בשנים האחרונות, הוביל ליצירת שוק שמנותק משאר חלקי העיר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#