הדיור המוגן בצמיחה מהירה - אבל לא ברור לאיזה כיוון

בשנים האחרונות גילה המגזר העסקי את הענף, והיקף הפעילות צומח במהירות ■ לצד הצמיחה מתגברת הביקורת על המודל הקיים, המתאים לבני המאיונים העליונים, שנאלצים לשרוף את חסכונותיהם ■ מודל חדש של דיור מוגן בבעלות עושה את צעדיו הראשונים

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
בית דיור מוגן ברמת השרון
בית דיור מוגן ברמת השרוןצילום: תומר אפלבאום

בשנים האחרונות נהנה ענף הדיור המוגן בישראל ממגמת גידול מרשימה, על רקע העלייה המתמדת בתוחלת החיים, לצד העלייה ביכולותיהם הכלכליות של האזרחים הוותיקים בקרב שני העשירונים העליונים באוכלוסייה, המהווים את קהל היעד העיקרי של הענף.

בקרב החברות העסקיות הפועלות בתחום מושקעים מאמצים רבים ביצירת דימוי נוצץ ואטרקטיבי לפרויקטים שבבעלותם, תוך מחיקת הקונוטציות השליליות שמעלה המונח המסורתי "בית אבות", שהציע איכות חיים בסיסית ואפורה. מהלכי השיווק של השחקנים בענף מדגישים כי מדובר במעונות פאר נוצצים, המספקים מעטפת מגוונת של שירותים, לרבות חיי חברה ותרבות עשירים, שירותי רפואה מתקדמים ועוד.

מעבודה שביצעה חברת המידע העסקי CofaceBdi עולה כי שוק הדיור המוגן מגלגל כיום יותר מ-2.2 מיליארד שקל בשנה. עשר חברות מרכזות את מרבית הפעילות בשוק, ומתפעלות יותר מ-9,000 יחידות דיור, שבהן מתגוררים כ-10,000 דיירים. בסך הכל, על פי ההערכות, כ-13 אלף קשישים מתגוררים כיום בבתי דיור מוגן בישראל.

"על רקע ההבנה כי התחום עוד בחיתוליו, וההיצע מתקשה להדביק את הביקושים, שחקנים בתחום ומשקיעים מבחוץ מעודדים מהעובדה שהענף מציג שיעורי צמיחה גבוהים הצפויים להימשך", נכתב בדו"ח של CofaceBdi. "התחרות בענף, הנחשב מנוע צמיחה עבור משקיעים וחברות נדל"ן, מתרחבת וצפויה להחריף".

המחשה לכך ניתן היה לראות בשנה האחרונה מצדה של אחת השחקניות המתעוררות של הענף - קבוצת עזריאלי, שרכשה במארס 2016 את בית הדיור המוגן אחוזת בית רעננה תמורת 55 מיליון שקל. לפני כן, ביוני 2015, רכשה עזריאלי את בית הדיור המוגן פאלאס בתל אביב תמורת כ–270 מיליון שקל.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

אחד הגורמים להתעוררות בענף היה ההחלטה של רשות ניירות ערך מדצמבר 2013 לאשר לחברות הדיור המוגן לרשום את נכסיהן כנדל"ן להשקעה במקום כרכוש קבוע. השינוי החשבונאי הביא להתעניינות גוברת מצד משקיעים ויזמי נדל"ן בישראל, לאחר שההחלטה איפשרה לחברות לשערך את נכסיהן, וכששוויים עולה, לרשום בדו"חותיהן את עליית הערך.

"בעבר עסקו בתחום, שעוד נקרא 'בתי אבות', בעיקר חברות משפחתיות. גופים עסקיים גדולים לא נמשכו לזה", אומר דורון ארנון, מנכ"ל רשת בתי הדיור המוגן מגדלי הים התיכון. "המודל הכלכלי לא היה ברור, והיה קושי להבין אילו סוגי רווחים זה נותן. כיום אנחנו במקום אחר, והבעיה הפוכה. כיום המודל הקיים מציב רף כניסה גבוה מאוד. בדרך כלל, בתים בני פחות מ-300-250 יחידות הם ברווחיות גבולית. עלות הבנייה של הבית החדש שלנו בגני תקוה, עם 350 יחידות, הסתכמה ב-450 מיליון שקל. ברור שמספר השחקנים שיכול לגשת לפרויקט כזה - מוגבל".

את דירוגן של החברות בענף הדיור המוגן ביצעה CofaceBdi באמצעות סיכום של מספר יחידות הדיור שמחזיקה כל רשת, בשילוב עם ניתוח השירותים המוצעים. בראש הדירוג, בפער גדול, ממוקמת רשת בתי הדיור המוגן משען, שנמצאת בבעלות חברת העובדים ההסתדרותית. לרשת תשעה בתי דיור מוגן, שבהם מתגוררים כ-2,600 דיירים ומועסקים כ-1,300 עובדים.

שנייה בדירוג ממוקמת חברת מגדלי הים התיכון, העוסקת בייזום והפעלה של שישה בתי דיור מוגן, שבהם מתגוררים כ-1,500 דיירים. מגדלי הים התיכון תפתח בשבועות קרובים בית נוסף של דיור מוגן בגני תקוה, ובו 350 דיירים. בהמשך הרשימה ממוקמות חברת אחוזות רובינשטיין (1,500 דיירים), רשת בית בכפר (1,100 דיירים) ורשת עד 120 (כ-750 דיירים).

גיל הכניסה לדיור המוגן עולה באופן עקבי

על פניו, נראה כי אוכלוסיית היעד שאליה פונים בתי הדיור המוגן גדלה והולכת עם העלייה בתוחלת החיים. שיעורם של בני ה–65 ומעלה באוכלוסיית ישראל גדל באופן עקבי. אם כיום הנתח שלהם באוכלוסייה, על פי נתוני הלמ"ס, הוא כ–11%, הרי שב–2035 הוא צפוי להגיע לכ–15% מהאוכלוסייה. ואולם יש בנתונים אלה משהו מטעה — שכן ככל שתוחלת החיים עולה, כך גם גיל הכניסה הממוצע לבתי הדיור המוגן גדל בהתאם. מעט מאוד בני 65, אם בכלל, יבקשו להיכנס למגורים בבית דיור מוגן, וגם בני 70 לא ימהרו לעשות זאת.

לדברי ארנון, בתי הדיור המוגן נבדלים זה מזה מבחינת רמת הגיל הממוצע, והמשתנה העיקרי המשפיע על כך הוא ותק הבית. "לפרויקט חדש נכנסים לא מעט זוגות, ובגילים צעירים יחסית, ואלה מהווים רוב. אבל אחרי שבע־שמונה שנים כבר מונה האוכלוסייה בעיקר אלמנות", הוא מספר. לדבריו, גיל הדיירים הממוצע בכל הרשת הוא 78, בעוד ש"בבתים חדשים הגיל הממוצע הוא 75-74, ואילו בבתים ותיקים הוא יכול להגיע ל-83-82".

בית Palace בתל אביבצילום: אסף עברון

"יש שתי מגמות בשוק", אומר ארנון "מצד אחד, הבתים החדשים אטרקטיביים מאוד ומנסים למשוך אוכלוסייה צעירה יותר. מצד שני, קהל היעד באופן טבעי מבוגר יותר כיום. אם פעם אדם בן 70 היה מועמד טבעי לכניסה לבית אבות, כיום בן 70 אינו חושב אפילו על כניסה לדיור מוגן".

לדבריו, "הביקוש לדיור מוגן הוא ברובו מקומי. הגרעין העיקרי של הדיירים הוא מהמעגל הראשון, שסובב את הבית. הדיירים רוצים להמשיך לגור בסביבת המגורים הטבעית שלהם. זאת, בניגוד למדינות כמו ארה"ב - שם פלורידה היא בירת הדיור המוגן, ואליה מהגרים בני הגיל השלישי מכל רחבי המדינה".

את שוק הדיור המוגן בישראל מאפיין גם מודל כלכלי ייחודי, המציב את הדייר איפשהו על הסקאלה שבין שכירות לבעלות. זאת, באמצעות שיטת הפיקדונות, המושכת אליה בשנים האחרונות לא מעט תשומת לב - ובאחרונה גם ביקורת. על פי השיטה, מפקיד הדייר ביום כניסתו סכום כסף נכבד, המזכיר את שווייה הריאלי של דירה באזור שבו ממוקם הפרויקט, וסכום זה נשחק מדי שנה בכמה אחוזים, המהווים תשלום עבור המגורים בפרויקט.

הפרמטרים שלפיהם נקבע סכום הפיקדון הם אותם פרמטרים שקובעים את שוויו של נדל"ן רגיל למגורים: המיקום הוא הפרמטר החשוב ביותר, ולאחר מכן גודל הנכס שבו מתגורר הדייר, וכן יוקרת הפרויקט. כך למשל, בבית הדיור המוגן החדש שפותחת מגדלי הים התיכון בגני תקוה, גובה הפיקדונות נע בין 1.4 מיליון שקל לדירת 2 חדרים בשטח של 50 מ"ר, ועד ל-4 מיליון שקל לדירות פנטהאוז גדולות. שיעור השחיקה המקובל בשוק נע בין 2.5% ל-4.5%, כשכמעט בכל הבתים חלה הגבלה על משך זמן השחיקה, הנע בין 12 ל-15 שנה.

ואולם בכך לא מסתכמים התשלומים שמשלם הדייר לפרויקט. שחיקת הפיקדון היא בגדר תשלום דמי השכירות הבסיסיים המממנים את מגוריו. על כך מתווסף התשלום עבור כלל הפעילויות שמספק הבית לדייריו: חוגים, ספורט, הרצאות, ארוחות ועוד. עבור כל אלה נגבה מהדייר סכום נוסף של כמה אלפי שקלים בחודש, בהתאם להיקף הפעילויות ויוקרתו של הבית. הטווח במקרה הזה רחב מאוד, ונע בין 5,000 שקל ל-20 אלף שקל בחודש. טווח המחירים המקובל נע בין 7,000 שקל ל-12 אלף שקל בחודש. ולבסוף, גובים הבתים תשלום נוסף עבור מה שנחשב "אקסטרה" על השירותים הרגילים שמקבלים הדיירים, כמו קבלת שירותי גיהוץ או הזמנת אורחים מבחוץ לארוחה בחדר האוכל.

באחרונה התרחב השיח הציבורי אודות המודל הכלכלי של הדיור המוגן, ובעיקר על שיטת הפיקדון. בהצעת חוק שהגישו באחרונה כמה חברי כנסת, הוצע כי המדינה תסדיר את עניין הבטוחות שניתנות לדיירים כנגד פיקדונותיהם, בהתחשב בעובדה שמרבית השחקנים הפועלים בתחום הם גורמים פרטיים, שאינם מפוקחים על ידי המדינה או הציבור (החברה הציבורית הגדולה היחידה בתחום היא מגדלי הים התיכון).

בית דיור מוגן ברמת השרוןצילום: תומר אפלבאום

"על פי הערכות, הופקדו בישראל פיקדונות בסך כ-12 מיליארד שקל בידי הבעלים של בתי הדיור המוגן - סכום הגדול מההון עצמי של בנק (לשם השוואה, ההון העצמי של בנק דיסקונט הוא כ-10.9 מיליארד שקל)", נכתב בדברי ההסבר להצעת החוק. "ואולם בעוד הבנקים נתונים תחת פיקוח, על פיקדונות הדיירים בדיור המוגן לא הושת כל פיקוח. מוצע, אפוא, להרחיב את ההגנה על הפיקדונות, בפרט נוכח העובדה שמדובר בענף כלכלי הנוגע לרווחתם של אלפי אזרחים ותיקים במדינה, חלקם ניצולי שואה, שבחרו להתגורר במסגרת של בית דיור מוגן".

"השיח שהתפתח בנושא הפיקדונות הוא בעיני קצת הזוי", אומר ארנון. "בערך 3% מאוכלוסיית המבוגרים במדינה חיה כיום בדיור מוגן. כולם משתייכים לחתך סוציו-אקונומי גבוה. זה לא צורך בסיסי, זה לייף-סטייל. אדם שעובר לדיור המוגן, מגיע לחתימת החוזה מלווה במיטב עורכי הדין, ועושה עסקה בנפש חפצה. הוא מקבל ביטחונות לכספו, וגם יכול לבחור מתוך כמה סוגי ביטחונות באיזה הוא מעוניין. השיח שהתפתח בתקשורת מציג את הדיירים כאוכלוסייה חלשה שצריך להגן עליה, אבל המציאות שונה".

דמי אחזקה של אלפי שקלים בחודש לכל דייר

בעוד הצעת החוק מבקשת לערוך שינויים קלים בשיטה הקיימת, יש גם מי שמבקש לשנות את אותה שיטה מהיסוד, בטענה כי זו חסרת היגיון ושואבת מאזרחים בני הגיל השלישי את חסכונותיהם שלא לצורך. כך טוען, למשל, הלל יעקובסון, מנכ"ל חברת הנדל"ן יסודות צור, המקימה כיום פרויקט דיור מוגן בבית שמש לפי מודל שונה לחלוטין.

"על פי הקונספט הקיים, כדי להשתלב באחד מבתי האבות ברחבי המדינה או בפרויקטים של הדיור המוגן, על הדיירים להתחייב לתנאים כלכליים מכבידים במיוחד. זהו נטל כלכלי שלעתים אף נופל על הילדים. הדיירים מחויבים לתת פיקדון של כמיליון שקל בממוצע - סכום עצום, הנשחק בתוך עשור בכ-30%. זה כסף שאדם חסך כל ימיו, ועובר כלאחר יד לקופה הפרטית של בעלי חברת הדיור המוגן", אומר יעקובסון.

"נוסף על כך, הדיירים משלמים בכל חודש אלפי שקלים דמי אחזקה, המזכים אותם, בסופו של דבר, בשירותים בסיסיים", הוא אומר. "כל ישראלי יכול לרכוש תמורת כמה מאות שקלים בחודש מנוי לקאנטרי קלאב, וכן מגוון פעילויות ספורט, בריאות ותרבות, ככל העולה על רוחו. אבל אם הוא דייר בדיור מוגן, ההנהלה תחליט עבורו מה כדאי ומה טוב לו, והוא ישלם תמורת זה 10,000-5,000 שקל בחודש".

בית הדיור המוגן הרמוני, הנבנה כיום בבית שמשצילום: רן צרפתי

פרויקט חדש שמקים יעקובסון בבית שמש, בשכונת רמת בית שמש א', מציע מודל חדש, שלפיו הדייר הוא בעלי הדירה, ועסקת הכניסה למתחם היא עסקת רכישה לכל דבר ועניין. ואולם תהיה זו בעלות עם הגבלה באשר לשימוש שניתן לעשות בנכס, כאשר בתקנון הבית המשותף יירשם כי המגורים במקום מותרים רק לבני 60 ומעלה.

"הסיבה המרכזית שאנשים הולכים לדיור מוגן היא חברה. הם הולכים לשם כי הם בודדים", טוען יעקובסון. "בתי הדיור המוגן הקיימים מנצלים את הצורך הזה, וגורפים על חשבונם הון - וזה במקום לעשות את הדבר ההגיוני, שהוא לאפשר לקבוצה של בני אותו גיל להתגורר יחד. בשביל זה לגבות כל כך הרבה כסף? לכן, מבנים של 100 דירות הם מבנים מתאימים לדיור מוגן - שבהם מצד אחד תהיה לקשיש חברה, ומצד שני לא מייצרים לו 'כוכב אחר'".

"כיום רוב בתי הדיור המוגן נמצאים בפרברים או מחוץ לעיר. המשמעות היא שהמבוגר מתנתק לגמרי מהמערכת החברתית שבה הוא התקיים, ולעתים גם מהמשפחה שלו, והופך להיות תלותי", אומר יעקובסון. "הרעיון שלנו הוא למקם את הפרויקט במרכזי השכונות. שם יש לו גם את החברה של בני גילו, אבל גם את הסביבה שאליה הוא רגיל. נוסף על כך, הוא רואה גם אנשים צעירים וילדים, ולא רק זקנים כל היום".

לפני כמה שבועות התחיל יעקובסון בשיווק של הפרויקט, המונה 106 יחידות דיור - "הרמוני" שמו - ולדבריו, הוא מצוי במשא ומתן להקמת פרויקטים במקומות נוספים. מחירן של דירות 2 חדרים ששטחן 60-55 מ"ר, המהוות את רוב הדירות בתמהיל, נע בין 950 אלף שקל ל-1.1 מיליון שקל. דירות גדולות יותר, עם מרפסות גדולות וגינות, יעלו 1.6-1.3 מיליון שקל.

נוסף על כך, המגורים בפרויקט מחייבים תשלום של כ-700 שקל מדי חודש לחברת ניהול בלבד, והבניין עצמו כולל מספר מצומצם של שירותים, הרחוקים מאוד מהמגוון שמציעים בתי הדיור המוגן הנפוצים. הבניין יכלול חדר כושר, חדר הרצאות, לובי וקפיטריה, שני חדרים שמאפשרים אירוח רב משתתפים - למשל, למסיבות יום הולדת - ובית כנסת. את המרפאה והצוותים הרפואיים, הקיימים במודל המקובל, יחליף כונן שיימצא במקום 24 שעות ביממה, עם הכשרה בהגשת עזרה ראשונה והחיאה, שיוכל להזעיק במקרה הצורך אמבולנס, רופא או קרובי משפחה.

"לא הכל צריך להיות בתוך הבניין", מבהיר יעקובסון. "להחזיק בריכה עבור 60-50 איש זה יקר. הבית ממוקם בלב השכונה, ויש בקרבת מקום בריכה עירונית, מתנ"ס שבו יש חוגים, גם עבור בני גיל הזהב, וכל דייר, בתור בעלי הנכס, יחליט אילו שירותים הוא רוצה לקנות, בין אם מדובר בבריכה ובין אם בשיעורי פילאטיס. אני לא צריך להחליט עבור האנשים שבנו את המדינה אילו חוגים הם צריכים.

בית דיור מוגן של מגדלי הים התיכון בגני תקוה

"בטווח של 12-10 שנים, אנחנו רואים פער של יותר ממיליון שקל חיסכון לדייר", אומר יעקובסון. "זה המודל שלדעתי צריך להתאים ל-99% מהאוכלוסייה. בסך הכל, הדיור המוגן משרת כיום את המאיונים העליונים, בעוד שהדיור המוגן שאנחנו מציעים מתאים לרוב האוכלוסייה, ויישאר להם מה להוריש לילדיהם".

דבריו של יעקובסון מקבלים חיזוק מכיוונה של עו"ד ענת בירן, המתריעה גם היא על פגמים במודל הקיים, הנוגעים בעיקר לכך שהדיירים נאלצים לשלם הון עתק עבור הזכות להתגורר בבתים, כשבפועל זכויותיהם בנכס חלשות ביותר. מצב זה יוצר, לטענתה, רמת סיכון גדולה מבחינת הדיירים.

בקושי שמצב זה יוצר, נתקלת בירן, לדבריה, כשהיא מייצגת קבוצת דיירים בבית הדיור המוגן שבעת הכוכבים בהרצליה פיתוח - אחד מבתי הדיור מוגן היקרים בישראל. כיום מעוניין בעל המקום להכפיל את מספר היחידות בפרויקט, ולדיירים המתנגדים לכך בתוקף, אין שום יכולת להשפיע בעניין.

"אנשים שילמו הון כדי לגור שם בבית קטן ואינטימי", אומרת בירן, "ועכשיו הבעלים הגיש תב"ע להוספה של עוד כמה קומות. הוא טוען שהגודל הנוכחי אינו כלכלי. לדיירים רשום בטאבו שיש לטובתם משכנתא על הנכס, וזהו. למעשה, המעמד שלהם נמוך מאשר של דייר בבית משותף. הם חתומים על הסכמים שלפיהם בעל הפרויקט רשאי לעשות בבית הסכמים כראות עיניו, ולמעשה אין להם מעמד.

"לכן, הרעיון של 'דיור מוגן ברכישה' נכון מאוד בעיני, וייתכן כי מדובר בהתפתחות משמעותית בתחום. למה לדיירים להסתבך בזכות לדירה שאינה בבעלותם?"

"הביקוש לדיור מוגן צומח - ואינו מקבל מענה"

בין אם על פי המודל המקובל, ובין אם בצורת הבעלות, בעניין אחד מסכימים כולם - והוא כי היצע הפרויקטים הקיימים כיום אינו עונה על הביקוש. "יש כיום 13 אלף יחידות דיור מוגן, ויחסית לגידול באוכלוסייה זה מספר לא משמעותי", אומר שלמה גוטמן, שותף בקרן ריאליטי, שעד לאחרונה שימש גם יו"ר דירקטוריון רשת עד 120.

"הביקוש הוא כיום בעיקר באזור המרכז, והוא לא מקבל מענה. הסיבה העיקרית לכך היא היעדר קרקעות ממתאימות. התוכניות הוותיקות לא הביאו את הצורך הזה בחשבון, וגם תוכניות חדשות יותר, שכוללות מגרשים בהקצאה לדיור למבוגרים, כוללות 100 או 150 יחידות דיור, שזה לא מספיק לפרויקט. בשנים האחרונות נפתחו אולי שלושה פרויקטים של דיור מוגן, ותוספת של 700-600 יחידות דיור בשנה זה כלום. לא נראה כי במערכת התכנון הכירו בצורך הזה כצורך בעדיפות גבוהה", מוסיף גוטמן.

בית הדיור המוגן אחוזת פולג, בקיבוץ תל יצחקצילום: תומר אפלבאום

לדברי ארנון, "האוכלוסייה המבוגרת גדלה, וגם המודעות בקרבה גדלה. מנגד, קשה מאוד למצוא קרקעות". לדבריו, הפרויקט החדש היחיד של דיור מוגן שייפתח השנה בישראל יהיה בגני תקוה - כלומר, תוספת של 350 יחידות דיור בלבד לכלל מאגר דירות הדיור המוגן בישראל. "זה מספר מצחיק. עד שלא יבוא מישהו ויגדיר את הגדלת ההיצע בתחום הזה כיעד, זה לא ישתנה", הוא אומר.

לדברי גוטמן, אחד הפתרונות האפשריים למצוקה הוא מתן אפשרות לשינויי ייעוד, בעיקר באזורים מסחריים ותיירותיים, שבמקרים רבים מתאימים גם לדיור מוגן. "קח, למשל, את קניון ארנה ומתחם המרינה בהרצליה. מגורים רגילים לא ניתן לבנות שם - אבל עבור דיור מוגן, שהוא מודל מגורים בשכירות, מדובר במיקום קלאסי".

גיא גבע, מבעלי חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, מצביע גם הוא על עירוב השימושים כאחד הכיוונים המרכזיים שאליהם התחום מתפתח. "דיור מוגן נהפך לעוגן בפרויקטים שכוללים דברים אחרים", הוא מספר. "כיום אנחנו מקדמים פרויקט דיור מוגן יחד עם חברת קנדה ישראל בצומת הקאנטרי בתל אביב, כחלק מקומפלקס "בלו-מול", ומתוכנן להיבנות דיור מוגן גם במגדל ידיעות אחרונות של קבוצת עזריאלי".

לדבריו, "כשאתה מחבר דיור מוגן לפרויקט מסחרי, שני השימושים מחזקים זה את זה. הפרויקט מחזק את המסחר למטה, והמסחר מחזק את הדיור המוגן, כי הדיירים יודעים שהם לא מנותקים מחנויות ושירותים, ויש להם יכולת ללכת לבית קפה או לסופרמרקט מתי שיחפצו".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker