הפיצוי של הזוג מנתניה שקיבל דירה ללא חשמל, מים וגז - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפיצוי של הזוג מנתניה שקיבל דירה ללא חשמל, מים וגז

מחכים להיכנס לדירת חלומותיכם, אבל לקבלן יש לוח זמנים משלו? כמה פיצוי עליו לשלם על איחור במסירת הדירה, ומתי עליו לשלמו? ■ המדריך המלא לאיחור במסירת הדירה

3תגובות
יד מגישה מפתחות לדירה חדשה

מחכים להיכנס לדירת חלומותיכם, אבל לקבלן יש לוח זמנים משלו? כמה פיצוי עליו לשלם על איחור במסירת הדירה, ומתי עליו לשלמו? האם הרוכשים זכאים לקבל פיצוי, אם נכנסו לדירה לפני קבלת טופס 4, או אם ביקשו לבצע שינויים או תוספות? וכמה פיצוי קיבל זוג מנתניה, שקיבל דירה בלתי ראויה למגורים?

רכישת דירה חדשה מקבלן היא בדרך כלל חוויה מרגשת ועוצמתית, שבה יכולים הרוכשים לבנות ולעצב בעצמם את דירת חלומותיהם. עם זאת, מאחר ולרוב חותמים הרוכשים על חוזה בעת שהדירה טרם נבנתה, הם מוצאים עצמם תלויים בקבלן, שבחלק לא מבוטל מהמקרים מאחר במסירת הדירה - איחור שלעתים יכול להגיע לשנה ויותר - ובכך מוצאים עצמם הרוכשים בחוסר ודאות, עם הוצאות כספיות בלתי מתוכננות ועם עוגמת נפש רבה.

מה קובע החוק?

סעיף 5א' לחוק המכר קובע כי במקרים שבהם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשות הרוכשים לאחר שחלפו 60 יום ממועד המסירה שנקבע בחוזה, זכאים הרוכשים לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק עבור כל חודש או חלק ממנו, עד להעמדת הדירה לרשותם.

הסדר זה נועד להפחית את פערי הכוחות בין הקבלן לבין הרוכשים, ולחזק את מעמדם של רכשי הדירות, כדי להבטיח מצד אחד את זכאותם לקבלת פיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה, ומצד שני לתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה.

לאיזה פיצוי זכאי הרוכש?

אם האיחור במסירת הדירה הוא עד שמונה חודשים, על הקבלן לשלם לרוכשים סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב–1.5. במידה ויש חילוקי דעות על שווי דמי השכירות של דירה דומה, ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין.

כך לדוגמה, אם מדובר בדירה שדמי שכירות בה הם 3,000 שקל בחודש, והקבלן איחר במסירתה בחמישה חודשים, יהיה עליו לשלם לרוכשים פיצוי בסך 22,500 שקל.

החל בחודש התשיעי, על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה כשהם מוכפלים ב-1.25. כלומר, אם דמי השכירות הם 3,000 שקל בחודש, והאיחור הוא של עשרה חודשים, יהיה על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי בסך 7,500 שקל (דמי השכירות מוכפלים ב–1.25 עבור החודש התשיעי והחודש העשירי), וכן את יתרת הפיצוי בסך 36 אלף שקל (דמי השכירות מוכפלים ב-1.5 בגין שמונת החודשים הראשונים). כלומר, במקרה זה, הפיצוי שיידרש הקבלן לשלם לרוכשים יהיה בסך 43.5 אלף שקל.

מתי על הקבלן לשלם?

פרויקט דיור חדש בראש העין
עופר וקנין

על הקבלן לשלם לרוכשים את הפיצוי עבור האיחור במסירת הדירה בסיומו של כל חודש עבור אותו חודש. הקבלן פטור מתשלום הפיצוי במקרים של איחור של עד 60 יום. עם זאת, במידה והקבלן איחר מעבר לכך, יהיה עליו לשלם גם עבור תקופה זו.

לדוגמה, אם הקבלן איחר במסירת הדירה בארבעה חודשים, יהיה עליו לשלם פיצוי עבור כל אחד מחודשים אלה, כולל 60 הימים הראשונים, שעבורם יידרש לשלם לרוכשים את הפיצוי מייד בסיומם.

הקבלן רשאי לשלם פחות?

סעיף 7א' לחוק קובע כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה". משמעות סעיף זה היא, בין השאר, כי הקבלן והרוכשים רשאים להסכים ביניהם על סכום אחר של פיצוי, ובלבד שהוא לא יפחת מסכום הפיצויים הקבועים בחוק. כך לדוגמה, הקבלן והרוכשים רשאים להסכים שהפיצוי בגין האיחור יהיה הטבה מסוימת (לדוגמה, חניה משודרגת, מחסן, תוספות לדירה וכדומה), ובלבד ששוויו לא יפחת מסכום הפיצוי הקבוע בחוק.

ביקשת שינוי? מועד המסירה לא יידחה אוטומטית

במקרים רבים מבקשים הרוכשים מהקבלן לבצע שינויים בדירה, לאחר שהסכם המכר כבר נחתם. עם זאת, אין הדבר מקנה לקבלן אוטומטית זכות לדחות את מועד מסירת הדירה בלי לקבוע מועד מסירה חדש או ללא פרופורציה למשך הזמן שבו יבוצעו אותם שינויים.

בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט העליון, נדונה תביעת בני זוג נגד חברה קבלנית שממנה הם רכשו דירה חדשה בקרית אתא. בהסכם המכר שנחתם ביניהם, התחייבה החברה לספק את הדירה בתוך 18 חודשים מיום חתימת ההסכם. ואולם בפועל, הדירה נמסרה לבני הזוג באיחור של שבעה חודשים וחצי - ולכן הם דרשו לקבל מהחברה פיצוי בגין איחור במסירת הדירה.

ואולם החברה דחתה את דרישתם וטענה, בין השאר, כי היא היתה רשאית לדחות את מועד מסירת הדירה, משום שבני הזוג ביקשו ממנה לבצע שינויים בדירה, תוך שהפנתה להסכם שנחתם ביניהם, שבו צוין כי כל בקשה לביצוע שינויים או תוספות בדירה תדחה את מועד מסירת הדירה למשך הזמן שבו יבוצעו אותם שינויים, ולתקופה של לכל הפחות 60 יום.

בית המשפט החליט במקרה זה לחייב את החברה לשלם לזוג את מלוא הפיצוי עבור האיחור, תוך שקבע כי ניתנה לחברה בהסכם המכר הוראה רחבה, המאפשרת לה לדחות אוטומטית את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור — ולכן מדובר בהוראה הנוגדת את הוראות חוק המכר, מאחר ומטרתה לפטור את החברה מתשלום הפיצוי בגין איחור במסירה דירה.

קבלת מפתחות לפני טופס 4 אינה פוטרת מפיצוי

חשוב לסכם בהסכם המכר תאריך מדויק (יום, חודש ושנה) שבו מתחייב הקבלן למסור את הדירה, כשהיא ראויה למגורים ולאחר שהונפק לה טופס 4, ולהימנע מציון מועדים תיאורטיים כמו 90 יום מביצוע פעולה מסוימת או מסיום שלב מסוים, העלולים לגרום למחלוקות.

טופס 4 הוא אישור הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המאשר כי הדירה נבנתה והושלמה בהתאם להיתרי הבנייה, ולאחר שכל הגורמים המוסמכים אישרו כי ניתן לספק לה את כל השירותים הנדרשים על פי חוק התכנון והבנייה ותקנותיו, לרבות חיבור לחשמל, למים, ולטלפון. עם זאת, לעתים רוכשים נכנסים לדירה לפני שהונפק לה טופס 4, וחותמים כי כנגד קבלת המפתחות, הם מוותרים על קבלת פיצויים בגין איחור במסירתה.

ואולם בפסקי דין רבים נקבע כי גם אם הדירה נמסרה לפני טופס 4, אבל באיחור ביחס למועד שבו התחייב הקבלן למסור אותה על פי חוזה המכר, עדיין יהיו הרוכשים זכאים לקבלת הפיצוי. עם זאת, במסגרת תביעות בתחום זה, עשוי בית המשפט להבחין בבואו לפסוק פיצוי לטובת הרוכשים בין מצב שבו הם נכנסו לדירה שכבר היתה ראויה לשימוש או קרובה לכך, והתגוררו בה אף שעדיין לא הונפק לה טופס 4, לבין מצב שבו הם לא נכנסו לדירה כלל, בגלל שטרם הונפק לה טופס 4, ונאלצו לשכור במקום דירה חלופית - ובכך נגרמו להם נזקים.

קיבלו דירה בלתי ראויה למגורים? הקבלן יפצה

בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט לתביעות קטנות בנתניה, נדונה תביעת בני זוג נגד חברה קבלנית, שממנה הם רכשו דירה חדשה בנתניה. בתביעה הם דרשו לקבל פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, וטענו כי הדירה נמסרה להם כשהיתה לא ראויה למגורים, ללא חשמל, מים וגז.

החברה הקבלנית טענה מנגד, בין השאר, כי היא פטורה מתשלום הפיצוי, משום שבני הזוג חתמו על פרוטוקול מסירה וקיבלו מפתחות לדירה, ובכך שהם בחרו להיכנס לדירה לפני שהונפק לה טופס 4, הם ויתרו על זכאותם לקבלת פיצוי ממנה בגין איחור במסירת הדירה.

בית המשפט החליט במקרה זה לחייב את החברה לשלם לבני הזוג פיצוי בשווי של שכירות חודשית כפול 1.5, עבור שלושה חודשים שבהם טרם התקבל טופס 4 לדירה. השופט קבע כי כשבני הזוג קיבלו את הדירה במועד המסירה שבו התחייב הקבלן לספקה, היא לא היתה ראויה למגורים - ולכן הם עברו להתגורר בה באיחור של שלושה חודשים. עוד ציין השופט כי קיומו של טופס 4 הוא תנאי בסיסי ומהותי למסירת הדירה, וחתימת בני הזוג על פרוטוקול מסירה אינה מעידה בהכרח כי הדירה היתה במצב תקין, אף שהם הסכימו לקבלה.

האם על הקבלן לפצות גם במקרים של כוח עליון?

חוק המכר קובע כי הקבלן והרוכשים רשאים להסכים ביניהם בהסכם המכר שהקבלן יהיה פטור מלפצות על איחור במסירה, אם האיחור נגרם "כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". ואולם החוק אינו מגדיר במפורש מהן אותן נסיבות, כמו פגעי מזג אוויר, מצב ביטחוני, שביתות וכדומה.

לכן, במרבית המקרים מכניסים הקבלנים סעיפים להסכם המכר, שבהם מוגדרות אותן נסיבות באופן הנרחב ביותר שניתן, כדי להפחית את הסיכון בנשיאת פיצוי לרוכשים. עם זאת, בכל מקרה שבו טוען הקבלן כי העיכוב נגרם שלא בשליטתו, יש לבחון את הנסיבות - שכן, גם אם הקבלן טוען כי האיחור במסירת הדירה נבע מ"כוח עליון", עליו להוכיח טענה זו.

אהוד פאי
שגיא מורן

כך למשל, נדחתה טענה של חברה קבלנית שלפיה המבצע הצבאי "צוק איתן" גרם לאיחור בהתקדמות פרויקט שבנתה, ושבעקבותיו איחרה במסירת הדירה. במקרה זה קבע בית המשפט כי היה על החברה להציג ראיות קונקרטיות לכך שהמבצע הצבאי גרם לעיכוב במסירת הדירה, כמו דו"ח מצבת כוח האדם שעבד באותו פרויקט, או רשימת הפועלים שכניסתם לישראל נמנעה כתוצאה מהלחימה - והחליט לחייבה לשלם לרוכשים פיצוי בגין העיכוב במסירת הדירה.

הכותב הוא עורך דין העוסק בתחומי החוזים, ליטיגציה ונדל"ן. אין בכתוב במאמר זה כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם