יוני 2015: החודש הסוער של שוק היוקרה הישראלי

לאחר החתימה על ההסכם הקואליציוני, באפריל 2015, היה ברור ששר האוצר יעלה את מס הרכישה למשקיעי הנדל"ן ■ ביוני המהלך צבר תאוצה, ובמקביל גם המשקיעים ורוכשי דירות היוקרה פעלו במרץ ■ כך הפך החודש לאחת התקופות הסוערות בשוק הדיור

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
ישיבת קבינט בנושא דיור
שר האוצר, משה כחלון, בישיבה של קבינט הדיור. הממשלה פועלת באגרסיביות בניסיון להוריד את מחירי הדירותצילום: טלי מאייר

הממשלה הנוכחית פועלת באגרסיביות רבה בניסיון להשפיע על מחירי הדירות. לצד תוכנית הדגל מחיר למשתכן, שמציעה דירות מוזלות למחוסרי דיור, היא פועלת למיסוי מוגבר של מגזר המשקיעים והמחזיקים בשתי דירות ויותר.

עוד לפני הפרסומים על אפיקי מיסוי שונים שנבחנים בחודשים האחרונים, העלה שר האוצר, משה כחלון, את מס הרכישה למשקיעים ממדרגה התחלתית של 5% למדרגה התחלתית של 8%. הצעד הזה גרם לזעזוע גדול בשני שוקי נדל"ן, שככל הנראה יש ביניהם חפיפה מסוימת - שוק הדירות להשקעה (ודירות נוספות) ושוק דירות היוקרה.

הדיבורים על ההעלאה הצפויה של מס הרכישה התחילו באמצע אפריל 2015, כשגובש ההסכם הקואליציוני בין סיעתו של כחלון, כולנו, לבין הליכוד, שבו צוין הצעד הזה במפורש. שני השוקים האלה, של דירות יוקרה ודירות להשקעה, התחילו להתאושש באותו זמן מהקיפאון שאיפיין אותם לאורך 2014 - השנה שבה הבטיח שר האוצר דאז, יאיר לפיד, כי יקדם את חוק מע"מ 0%. ההצהרה של לפיד הביאה לצמצום ניכר בקצב של רכישת דירות להשקעה, לרמה של 2,000 דירות בחודש - הקצב הנמוך ביותר בשנים האחרונות, למעט תקופת המחאה החברתית של 2011. מנובמבר 2014 המשקיעים חזרו לרמות רכישה של 2,500 דירות בחודש ויותר - קצב גבוה יותר מזה שהיה בשנים הקודמות, 2012–2014.

שוק דירות היוקרה עבר גם הוא שפל ב-2014. מספר העסקות החודשי של דירות שמחיריהן מעל 3 מיליון שקל הגיע במאי ויוני 2014 ל-280–290. בהמשך, עם נפילת היוזמה לחוק מע"מ 0% ופירוק הממשלה הקודמת, מספר העסקות החודשי של דירות ב–3 מיליון שקל ומעלה גדל לרמה ממוצעת של 575, כפי שנרשמה במארס 2015 - חודש הבחירות לכנסת, שזמן קצר לאחריו התחילו המגעים הקואליציוניים והדיבורים על העלאת מס הרכישה.

ב–20 באפריל 2015 צוטטו מקורות במשרד האוצר שאמרו כי המס יעלה לשיעור של 20%–25%. הדבר גרם לזעזוע קשה בקרב המשקיעים, שבאותו חודש הורידו את קצב רכישת הדירות שלהם מ-2,800 דירות בחודש, כפי שנרשם במארס 2015, לכ-1,900 דירות בחודש; שוק דירות היוקרה הגיע באותו חודש ל–353 עסקות - ירידה משמעותית לעומת מארס, אבל ירידה טבעית לאור חג הפסח שחל באותו חודש.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מאי 2015 יכול היה אולי להנפיק הרגעה מסוימת לשני השוקים. בתחילת אותו חודש התראיין כחלון לתקשורת ונשאל על הכוונה למסות את המשקיעים במס רכישה של 20%. ואולם כחלון הרגיע את השוק באמרו כי מדובר ברמה גבוהה מדי. עם זאת, שר האוצר לא הותיר ספק לגבי כוונותיו להעלות את המס במידה ניכרת.

המשקיעים התנהגו אז בדיוק כפי שהתנהגו בדצמבר 2013, לפני ביטול הפטור הגורף על מס שבח, שהתחיל בינואר 2014. הם הגדילו את קצב הרכישות שלהם באופן ניכר גם במאי 2015, לרמה של 3,245 דירות בחודש.

נתונים המופיעים בכתבה

גם רוכשי דירות היוקרה (שכאמור, סביר להניח כי רבים מהם פעלו גם כמשקיעים) פעלו באופן דומה, והקפיצו את קצב רכישת הדירות של 3 מיליון שקל ומעלה ל–555 דירות במאי - גידול של 57% לעומת החודש שקדם לו.

השיא הגיע ביוני 2015 - וכאן הניתוח שלנו בעקבות האירועים עובר כבר לרמה יומית: עניין מס הרכישה והגדלתו ל-8% על משקיעים הועלה בישיבת הממשלה ב–10 ביוני, וכעבור ארבעה ימים בלבד אושר. אין נתונים יומיים לגבי מספר העסקות שבוצעו לרכישת דירות להשקעה, ולכן נתמקד בדירות היוקרה.

בשבוע הראשון של יוני 2015 נרשם קצב מכירות ממוצע של 21 דירות ביום, שמחירן הגיע ל–3 מיליון שקל ומעלה; ביומיים לאחר שהממשלה אישרה את המס החדש, מספר העסקות קפץ לרמה של 35 ו-30 ביום - ולמעט 15 ביוני, שבו מספר עסקות היוקרה הגיעה ל–22, עד ל–21 ביוני מספר העסקות ברמת המחירים הזאת חצתה את רף ה-40 עסקות ביום.

נתונים המופיעים בכתבה

ב–22 ביוני קרו שני אירועים רלוונטיים - האחד צפוי, והשני לא צפוי. האירוע הצפוי היה העלאת מס הרכישה החדש בכנסת ואישורו; האירוע הלא צפוי היה ההודעה שלפיה תוקף המס יוחל לא ב-1 ביולי, כפי שכולם ציפו, אלא ב-24 ביוני - וזאת לנוכח התנפלות המשקיעים על הדירות. הודעה זו גררה אחריה מהומה של ממש בשוק. רוכשי דירות היוקרה הקפיצו את קצב הרכישות שלהם בבת אחת פי שלושה, ל–125 דירות באותו יום. המשקיעים נלחצו אף הם, וגם הם חתמו על עסקות במהירות האפשרית.

בכמה פרויקטים, שנודעו אז כאהודים על משקיעים, נשכרו שירותיהם של כמה עורכי דין, כדי שישלימו את העסקות עד למועד הקבוע - יומיים בלבד לאחר מכן. משרדי המכירות נותרו פתוחים עד לשעות הקטנות של הלילה, בין 22 ל–23 ביוני 2015 - הכל כדי שהחוזים יושלמו עד למועד הקובע.

היום שלמחרת, 23 ביוני, היה כנראה היום עם מספר עסקות היוקרה הגדול ביותר בתולדות המדינה. לא פחות מ-314 עסקות על דירות של 3 מיליון שקל ומעלה נחתמו באותו יום - הרבה יותר ממספר העסקות החודשי שנרשם בחודשים רבים ב-2014.

לא מפתיע שב-24 ביוני, היום הראשון של המס החדש, קרסו העסקות האלה לרמה יומית של 12 עסקות בלבד - וגם בימים שלאחר מכן, לא עלה מספר העסקות היומי על 27. בסך הכל, באותו חודש נסגרו 992 עסקות של 3 מיליון שקל ומעלה - שיא בשוק היוקרה.

40% מהעסקות ביוני 2015 בוצעו על ידי משקיעים

במקביל, יוני 2015 נחשב לחודש השיא של המשקיעים. 40% מכלל העסקות שבוצעו באותו חודש -6,441 במספר - בוצעו על ידי משקיעים. מדובר במספר עסקות כפול מחודשי ההשקעות הפוריים ביותר שנרשמו עד אז.

מאז צנחו היקפי הרכישות, הן מצד משקיעים והן מצד רוכשי דירות יוקרה. שיעור המשקיעים, שהגיע בשנים האחרונות לרמות של 25%–30%, נפל לכ–20% כיום. עם זאת, מספרן האבסולוטי של העסקות שהמשקיעים מבצעים, שירד לשפל גדול ברבעון השלישי של 2015, התייצב בחודשים האחרונים על כ–2,000 דירות בממוצע בחודש - בדומה לחודשים רבים בשנים קודמות. ההבדל הגדול הוא שכיום משקיעים רבים גם מוכרים דירות בהיקפים גדולים, וזאת בניגוד למצב בשנים האחרונות.

מספר העסקות על דירות של 3 מיליון שקל ומעלה ביוני 2016 הגיע ל–292 - מספר דומה למספר היומי בתקופת השפל של 2014.

האם המרוץ הגדול הזה, בין רוכשי הדירות לבין הממשלה, בא לידי ביטוי במחירי הדירות? זה לא נראה כך. בין תחילת אפריל לסוף יולי 2016 נרשמה עליית מחירים של 2%, לפי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) - נתון שאינו נראה יוצא דופן לעומת חודשים אחרים, רגועים יותר.

ואולם הנתון שכן צריך להדאיג שונה לגמרי. כשהמשקיעים בערו מרוב לחץ בניסיון לרכוש דירות ביוני 2015, ההיגיון הקר היה אומר שרוכשי דירות ראשונות היו צריכים להיות אדישים, כי המס לא הוטל עליהם, והם לכאורה לא היו צד לעניין; הם אף היו אמורים לכאורה לדחות את רכישת הדירות שלהם, מתוך מחשבה שמייד לאחר הטלת המס, הביקושים לדירות יקטנו, עקב הסתלקותם של המשקיעים מהשוק, ויהיה להם סיכוי לרכוש דירות במחיר נמוך יותר.

יריד למכירת דירות יוקרה
יריד למכירת דירות יוקרהצילום: ניר קידר

בפועל, גם רוכשי דירות ראשונות, ובהן דירות יוקרה, הגדילו מאוד את רכישת הדירות שלהם ביוני 2015 ליותר מ-9,600 דירות, והפכו את החודש הזה לחודש השני במספר העסקות שלהם מאז 2010 (רק בדצמבר 2013 נרכשו יותר דירות על ידי רוכשי דירה יחידה). המשמעויות של הנתונים האלה הן אולי בלבול ששרר בקרב הציבור, אולי אובדן אמון בצעדי הממשלה - ואולי שניהם גם יחד.

בעוד שהבלבול הוא בפשטות אי־הבנה של צעדי הממשלה, האי־אמון יכול להיות כלפי צעדים פרטניים של הממשלה - כלומר אי־הסכמה עם הצהרותיה שצעדים כאלה ואחרים, ובמקרה הזה העלאת מס רכישה למשקיעים, יובילו לירידת מחירים. ואולם יכול להיות גם אי־אמון כלפי הממשלה עצמה - כלומר, אומרים רוכשי הדירות הראשונות לעצמם, "כפי שהממשלה מעלה מס רכישה למשקיעים, מחר היא עשויה להעלות את המס גם לאדם שאינו משקיע - ולכן כדאי למהר ולרכוש דירה".

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker