היסטריה או היסטוריה: הקרב על תמ"א 38 בנקודת רתיחה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

היסטריה או היסטוריה: הקרב על תמ"א 38 בנקודת רתיחה

"המטרה של התמ"א, שאותה נראה שכולם שכחו, היא חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. הדיונים על היקפי זכויות הבנייה מטשטשים את הנקודה הזאת"

37תגובות
עופר וקנין

מתקפה חריפה של השלטון המקומי על רקע התנהלותה של הממשלה בסוגיית התיקון לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38) במסלול הריסה ובנייה מחדש. זאת לאחר שעמדת המדינה השתנתה החודש פעמיים באשר לאופן תיקון התמ"א המועדף עליה.

את הגרסה האחרונה של התוכנית, שהציגו ביום שלישי יו"ר המועצה הארצית, אביגדור יצחקי, ומנהלת מינהל התכנון, בינת שוורץ, בדיוניהם עם נציגי השלטון המקומי, חשף TheMarker ביום שישי.

לפי גרסה זו, היקף זכויות הבנייה שיתווספו במסגרת הבנייה החדשה ייקבע לפי גובה הבניין הוותיק, כאשר לבניינים נמוכים של עד 2.5 קומות יתווספו 2.5 קומות נוספות, לבניינים של שלוש קומות יתווספו שלוש קומות נוספות, ולבניינים של יותר מ–3.5 קומות יתווספו 3.5 קומות נוספות. הגרסה המדוברת הוצגה שבועיים בלבד לאחר שיצחקי הציג תוכנית אחרת, שלפיה קביעת זכויות הבנייה בבניינים החדשים תתבצע באמצעות הכפלת זכויות הבנייה של הבניין הוותיק פי שלושה.

בשלטון המקומי טוענים כי ההפגזה הבלתי פוסקת של תוכניות חדשות מצד הממשלה, מבלי שניתן זמן מספק לבדיקתן, מצביעה על חוסר רצינות וחוסר מקצועיות. "מדובר על העתיד האורבני של מדינת ישראל, וכל שבוע מציעים לנו גרסה חדשה", תוקף מנכ"ל פורום הערים האיתנות (פורום ה–15), איתן אטיה, שהשתתף בדיונים.
"במינהל התכנון בוחנים את המודל החדש על שני בניינים בהרצליה, אחד בחיפה, אחד בגבעתיים ואחד בפתח תקוה, ועל סמך זאת רוצים להחליט אם התוכנית מתאימה. זה הליך בלתי מתקבל על הדעת, הזוי וחסר אחריות. התחושה היא שהוא נובע מהיסטריה ואובדן עשתונות".

לדבריו, "לא ברור איך מביאים את הפקידות הבכירה ביותר לסוג כזה של קבלת החלטות. כשאנחנו מדברים עם מינהל התכנון, אני נדהם בכל פעם מחדש באיזו קלות הם מבקשים לקבל החלטה בעלת השלכות אדירות ברמה הלאומית בלי שעושים בדיקה רצינית".

אטיה טוען כי ההסבר שהוצג בידי בכירי מינהל התכנון לשינוי המפתיע והמהיר בתוכנית המועדפת עליהם, הוא שבעוד התוכנית להכפלת השטח הבנוי פי שלושה חייבה הפקדה מחודשת להתנגדויות — הליך שייארך כמה חודשים נוספים — הגרסה החדשה, שהיא מעין שדרוג של המצב הקיים, אינה מצריכה הפקדה מחודשת אלא החלטת מועצה ארצית בלבד.

"הציפייה שניתן להצעות השונות את הסכמתנו בלי שביצענו בדיקה מעמיקה של ההשלכות שלהן על הערים לא מובנת לי", אומר אטיה. "זוהי טעות יסודית בתחום המינהל התקין והשלטון בכלל. אני כבר הודעתי שלא ניתן את הסכמתנו לאף שיטה לפני שתיבדק על ידינו בקפדנות".

אביגדור יצחקי
מוטי מילרוד

ברוב סוגיות היסוד נקבעו הסכמות

ההליך התכנוני נועד לפתור את הפלונטר שנוצר לפני שנה בדיוק, כאשר חוות דעת שהוציא המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, שללה את האופן שבו חושבו עד לאותה עת תוספת זכויות הבנייה במסגרת מסלול ההריסה והבנייה מחדש של תמ"א 38. חוות הדעת גרמה לשינוי הגדרת זכויות הבנייה, שלפיה היה לא פרופורציונלי ולא הגיוני.

בנובמבר כבר אישרה המועצה הארצית את הפקדתה של תוכנית חדשה, שדווקא עיגנה בתמ"א את עקרונות הפרשנות המרחיבה ששלל קמיניץ. ואולם דו"ח החוקר, שמונה כדי לשמוע את ההתנגדויות לתוכנית, הביא פעם נוספת לצמצום זכויות הבנייה — ויצחקי ושוורץ החלו לתור אחר נוסחה חדשה. במסגרת זו הוצגו בשבועות האחרונים שתי הגרסאות האחרונות לתיקון.

חרף הדברים החריפים של אטיה, נראה כי ברוב סוגיות היסוד שהטרידו את השלטון המקומי, הגיעו הצדדים להסכמות. כבר קיימת הסכמה עקרונית מצד המדינה לגבי שניים מתוך שלושה "קווים אדומים" שהציגו ראש עיריית תל אביב ויו"ר פורום ה–15, רון חולדאי, וראש עיריית מודיעין־מכבים־רעות ויו"ר השלטון המקומי, חיים ביבס, במכתב ששלחו ליצחקי לפני כשבוע — והשלישי נבחן בימים אלה.

נקודות ציון חשובות בנושא התמ"א בישראל

התנאי הראשון שככל הנראה התקבל, הוא הכפפת יישומה של התמ"א לשיקול הדעת התכנוני העירוני, כאשר כל פרוייקט יישקל בהתאם למדיניות התכנון המקומית, וללא יכולת של ועדות הערר המחוזיות להפוך את החלטת העיריות. נציגי המדינה קיבלו את התנאי, ויצחקי הורה לפקידי מינהל התכנון שנכחו בישיבה ביום שלישי לכלול הוראות בנושא בתיקון התוכנית.

תנאי נוסף שהתקבל הוא הסרת כל איום של תביעות פיצויים בגין ירידת ערך על העיריות. לגבי תביעות בגין פגיעה עקיפה מצד שכנים לפרויקט נקבע כי יהיה ניתן לדרוש כתבי שיפוי מהיזמים, שלפיהם ככל שתביעות שכאלה יתקבלו — יישאו הם בהוצאות. לגבי תביעות בגין פגיעה ישירה, מצד בעלי נכסים שזכויות הבנייה בהם הופחתו בגין שינוי התמ"א, קבע קמיניץ כי אין כל עילה לתביעה שכזאת, והתחייב להוציא חוות דעת מסודרת של היועץ המשפטי לממשלה בנושא.

התנאי השלישי שהציבו חולדאי וביבס הוא מניעת כל הרחבה של הפטור מהיטל השבחה, שממנו נהנים כיום פרויקטי התמ"א. כלומר, הפטור מתשלום ההיטל לעירייה ימשיך לחול על זכויות הבנייה שלגביהן הוא קיים כיום, אך כל הגדלה של זכויות הבנייה מעבר לכך — כבר תחויב בהיטל.

תנאי זה מצריך הליך חקיקה מצד הכנסת, ובעוד שיצחקי הסכים שלא להפריע לחקיקה בנושא, הוא ציין כי ההחלטה אם לאשר תיקון לחוק נתונה בידי הכנסת, וכי לו אין יכולת להתחייב שחוק כזה אכן יעבור. אפשרות נוספת שהוצגה היא שהפטור ימשיך לחול על כלל זכויות הבנייה, אך הרשויות יקבלו פיצוי מהמדינה בגין אובדן ההכנסות, שישמש אותן לשדרוג ופיתוח התשתיות שתצריך תוספת האוכלוסייה.

פתרון זה נבחן כיום על ידי מינהל התכנון והאוצר. יתרון של יצירת המנגנון הוא יצירתו של אינטרס כלכלי בקרב הרשויות המקומיות להגדיל את מספר פרויקטי התמ"א המאושרים בתחומן - כדי להגדיל את ההכנסות שיוכלו לשמש אותן לשם הקמת מוסדות חינוך וציבור.

"הבעיה בדיון על התמ"א: כולם צודקים"

בשיחה עם TheMarker בסוף השבוע שעבר, הביע יצחקי אופטימיות רבה לגבי אישור קרוב של גרסה סופית לתיקון התמ"א: "אנחנו קרובים מאוד להסכמות סופיות, וכרגע מדובר על עניין של ניסוחים. בישיבת המועצה הבאה, בתחילת נובמבר, נאשר את ההפקדה".

לדברי יצחקי, התארכות ההליך התכנוני נובעת מההאינטרסים והצרכים הרבים שלהם יש להיענות. "אחת הבעיות המרכזיות בדיון על התמ"א היא שכולם צודקים. התאחדות בוני הארץ טוענת שככל שיהיו יותר זכויות בנייה, יהיו יותר פרויקטים — והיא צודקת. השלטון המקומי טוען שתוספת זכויות לא־מבוקרת תיצור עומס בלתי נסבל במרכזי הערים שאינם ערוכים לכך מבחינת תשתיות, וצודק אף הוא - ואנחנו צריכים לנווט בין שני הצרכים המנוגדים האלה. גם בין הרשויות אין עמדה אחידה. לישיבה האחרונה הגיע מהנדס העיר חיפה ואמר שהם דווקא רוצים את התוכנית שמופקדת כיום, שהשלטון המקומי מתנגד לה".

חבר המועצה הארצית מטעם הארגונים הירוקים, איתמר בן דוד, אמר כי אינו רואה הבדלים משמעותיים בין החלופות השונות מבחינת היקפי זכויות הבנייה המוצעים בהם, אך הדגיש כי מבחינה בטיחותית ומבחינה סביבתית הצורך של המועצה לקבל החלטה ולהתקדם הוא קריטי.

"המטרה של התמ"א, שאותה נראה שכולם שכחו, היא חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. הדיונים על היקפי זכויות הבנייה מטשטשים את הנקודה הזאת, אך כל חבר מועצה, כולל אנשי השלטון המקומי, צריך שהמטרה הזאת תעמוד לנגד עיניו, מכיוון שמשך הזמן שחולף בדיונים הוא קריטי. אם חלילה יקרה אסון, יישאלו הרבה שאלות על תפקוד המועצה הארצית ומדוע לא הצליחה להגיע להסכמות מהר יותר.

"מעבר לכך, התמ"א הפכה לכלי ההתחדשות העירונית המרכזי כיום, והיחיד שבאמת עובד בכמויות גדולות, ולכן לאישור מהיר של התיקון יש גם חשיבות סביבתית. המשמעות של העיכובים היא שהכלי המרכזי של ההתחדשות העירונית לא עובד כבר שנה. מנקודת מבט של ניהול נכון של קרקע עירונית יש יתרון למתן זכויות גדולות יותר, וברוב המקרים הסביבה הבנויה יכולה להכיל את תוספת הזכויות. זה ודאי עדיף על האלטרנטיבה של התפשטות לעוד ועוד שטחים פתוחים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#