נוסחת המס על דירה שלישית מסובכת ומעוותת

משרד האוצר מציע נוסחה המבוססת על מדדים סטטיסטיים של היישובים לחישוב סכום המס על דירה שלישית ויותר, כדי לנבא את ערכי הדירות ■ ניסיון של שני חוקרים ממכון אלרוב לבדוק את הנוסחה העלה כי שווי הדירות, לפי החישוב שמציע האוצר, גבוה בממוצע ב49% ממחירי הדירות בשוק - ומגיע לפערים של אלפי שקלים בשנה

דני בן שחר ורוני גולן
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
רחוב נחמני בתל אביב
לב תל אביב. ערכי המס הגבוהים נמצאים ביישובים מרכזיים, אך מגמה זו אינה עקבית צילום: מוטי מילרוד

באחרונה התבשרנו על ניסיון נוסף של משרד האוצר לטפל במשבר הדיור בישראל, הפעם באמצעות מיסוי דירה שלישית ויותר של משקיעים בשוק הדיור. ההצעה עוררה סערה ציבורית ופוליטית, בין היתר סביב שאלת השפעתה על ציבור השוכרים ובעלי הדירות. נראה כי מאחורי הוויכוח על צעדי המס המוצעים לא ניצבת שאלת האפקטיביות הכלכלית שלהם — אלא, כמו בתוכניות מס רבות אחרות, העמדה ביחס למס החדש נובעת בראש וראשונה מהשקפת העולם הכלכלית־חברתית של הצדדים השונים.

מס פרוגרסיבי, במתכונת כזאת או אחרת, נוטל יותר מאלה שיש להם יותר. לפיכך, התשובה לשאלה אם הטלת המס היא מעשה נבון נעוצה באידאולוגיה ובתפישות של מי מהצדדים בדיון. כמובן שהשאלה הבאה היא אם המס במתכונתו הוא יעיל כלכלית. ואולם במקביל לדיון העקרוני, יש מקום לבחון ולברר את ההשלכות והמשמעויות של האופן שלפיו מציע משרד האוצר ליישם את הטלת המס על בעלי דירה שלישית, ואם לא ניתן להשיג את יעדי המיסוי בצורה פשוטה יותר.

לפי הנוסחה שמציע האוצר להערכת שווי הדירה השלישית (שתהיה נתונה למס של 1% בשנה, עד לתקרה של 18 אלף שקל), קיימים מצבים שבהם דווקא נכס הממוקם בפריפריה יוערך בשווי גבוה יותר מנכס הממוקם באזור מרכזי יותר, אף אם שני הנכסים מצויים ביישובים בעלי מעמד סוציו־אקונומי זהה.

אמנם ערכי המס הגבוהים ביותר נמצאים ביישובים המרכזיים ביותר והגבוהים ביותר במדד הסוציו־אקונומי. ואולם, במפתיע, מגמה זו אינה עקבית. ניתן לראות, למשל, שביישובים ברמה סוציו־אקונומית 5 בעלי מידת פריפריאליות בינונית (4–5), ובהם נהריה וכרמיאל, יוטל מס של כ–15.5 אלף שקל. על נכס זהה, הנמצא באותו אשכול סוציו־אקונומי, אך במידת פריפריאליות נמוכה (1) — למשל, באילת — המס שייגבה הוא דווקא המקסימלי — 18 אלף שקל בשנה. שיעור מס זה זהה לזה שיוטל על נכס זהה ביישוב באותו אשכול סוציו־אקונומי, אבל במידת פריפריאליות גבוהה (8) — למשל, אור יהודה. במלים אחרות, ברמה סוציו־אקונומית נתונה, גובה המס לא תמיד יורד — לעתים דווקא עולה, ככל שהיישוב הוא פריפריאלי יותר.

אילת אינה היחידה — בסך הכל כ–30 יישובים, ובהם קרית שמונה, צפת, דימונה, ערד, ירוחם וחצור הגלילית, הנמצאים בסולם 1 לפי מדד הפריפריאליות, ישלמו מס מופרז, עקב עיוותי הנוסחה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

חוסר העקביות הזה מתווסף לעיוות ניכר אף יותר, הנוגע לחישוב שווי הנכס לפי הנוסחה שמציע האוצר, ולפער בינו לבין מחיר השוק של הנכס. מבחינה של כלל עסקות הדיור שנערכו בין ינואר 2015 למארס 2016 (כולל עדכונים והצמדות לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס) עולה כי ערך הדירות, לפי החישוב שמציע משרד האוצר, גבוה בממוצע ב–49% ממחירי הדירות בשוק. הטבלה בעמוד זה ממחישה את הממצאים. היא מציגה את התפלגות הנכסים שנסחרו לפי טווח מחיר העסקה, כאשר לכל אחד מטווחי המחירים מוצג שיעור העסקות שהנוסחה מעריכה במחיר יתר, השיעור הממוצע של הערכות היתר האלה וממוצע המס העודף שיידרש הבעלים לשלם.

מהבחינה עולה כי ל–94% מהנכסים הרלוונטיים מייצרת הנוסחה שווי הגבוה ממחירם בשוק במידה ניכרת, מה שיגרור גביית יתר של מס בסך ממוצע של 3,702 שקל בשנה על כל אחת מדירות אלה. חמור מכך, ככל שמחיר הנכס נמוך יותר — כך הערכת היתר של המחיר גדולה יותר.

עקב העיוותים האלה, נראה כי יש לערוך תיקונים בנוסחת האוצר. ניתן כמובן לתקן את הנוסחה באופן שעדיין תישמר התלות במדד הפריפריאליות ובמדד הסוציו־אקונומי של היישוב שבו מצוי הנכס. לשם כך יש לשנות את המקדמים בתחשיב המוצע.

ניסינו לבצע זאת באמצעות נוסחה מתוקנת, שתמזער את הסטייה בין הערכת השווי של הנכסים, ואכן שיפרנו אותה במובן שהפער הגדול שעלה מהנוסחה המקורית פחת באופן ניכר. ואולם התלות של נוסחת האוצר בשני המדדים בלבד — הסוציו־אקונומי והפריפריאלי — גורמת לכך שלא ניתן לבטל את הסטיות.

ירוחם. כ–30 יישובים הנמצאים בפריפריה ישלמו מס מופרז, עקב עיוותי הנוסחהצילום: אייל טואג

אלטרנטיבה פשוטה לשיטת חישוב המס שמציע האוצר, שתהיה לא רק ברורה לכולם אלא גם קלה ליישום, יכולה להתבסס על מחיר העסקה כפי שדווח לרשות המסים. בכל עת ניתן להצמיד את מחיר העסקה למדד מחירי הדירות, ולמסות את הערך שמתקבל.

הביקורת עשויה להיות ששיטה זו מתמרצת את הקונה לרמות בדיווח מחיר העסקה כלפי מטה. אבל צריך לזכור כי תמריצים להעלמת מס קיימים תמיד ואינם ייחודיים למס המדובר — כך, למשל, בהעלאת מס הרכישה למשקיעים בשנה שעברה. ועדיין, נראה כי הגישה הפשוטה שאנחנו מציעים חוסכת את פיתוחן של נוסחאות מורכבות ומיותרות — שכאמור מותירות כר נרחב לטעויות ועיוותים.

ד״ר דני בן־שחר הוא מרצה בכיר ועומד בראש מכון אלרוב לחקר הנדל״ן בפקולטה
לניהול ע״ש קולר באוניברסיטת תל אביב.

ד״ר רוני גולן הוא חוקר במכון אלרוב לחקר הנדל״ן ופוסט דוקטורנט באוניברסיטת
קליפורניה בלוס אנג׳לס (UCLA).

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker