שוק המשכנתאות

העלאת הריבית על המשכנתאות מאפילה על המאמצים להוריד את מחירי הדיור

שלושת הבנקים הגדולים למשכנתאות הבינו שהביקוש להלוואות בשוק הדיור של ישראל ב-2016 הוא קשיח ■ לכל בנק תחבולה משלו: במשכן מתמחרים אחרת לקוחות שאינם קבועים, בלאומי מקשים על קבלת הלוואות בשיעור מימון גבוה וגם בטפחות דואגים לנצל את המצב לטובתם

חיים לוי
יריד דירות
צילום: ניר קידר
חיים לוי

שוק המשכנתאות בישראל עבר בשנה האחרונה שינוי גדול. בשקט והרחק מאור הזרקורים, עלו ריביות המשכנתא בשיעורים חדים - בזמן שריבית בנק ישראל וריבית הבסיס במשק (ריבית הפריים) נותרו ללא שינוי - ומצויות ברמתם הנמוכה ביותר מאז קום המדינה.

מהן הסיבות להתייקרות של ריבית המשכנתא בתקופה שבה ריבית הבנק המרכזי נותרת ללא שינוי? תלוי את מי אתם שואלים. חילופי ההאשמות בין בנק ישראל לבנקים מככבים בכותרות העיתונות הכלכלית. באחרונה, פנה ח"כ רועי פולקמן (כולנו) לממונה על ההגבלים העסקיים, מיכל הלפרין, בבקשה לבחון כיצד התייקרו ריביות המשכנתא בשנה וחצי האחרונות אף שהריבית במשק באותה תקופה לא השתנתה. פולקמן חושש מתיאום מחירים בין הבנקים למשכנתאות.

הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד
הריבית עלתה  מ-1.9% במאי 2015 ל-3.1% ביולי 2016

מתברר כי מנקודת המבט של הלווים, התייקרות ריבית המשכנתא אינה חזות הכל. שלושת הבנקים הגדולים למשכנתאות - טפחות (כ-40% מהשוק, נכון לרבעון השני של 2016), לאומי ומשכן (כ-20% מהשוק כל אחד) התחילו להקשות, כל אחד בתחומו, על נוטלי המשכנתאות.

בנק משכן מעדיף באופן מובהק את לקוחותיו, ולכן מתמחר באופן חריג ריביות ללקוחות שאינם קבועים. הפערים יכולים להגיע ל-1% ואף יותר מכך. בנק לאומי, מצדו, החליט להקטין את החשיפה לאשראי בשוק המשכנתאות (נוכח הרווחיות הנמוכה של האשראי בשוק זה), ולהקטין את חלקו בשוק באופן ניכר. הבנק ירד מנתח שוק של כ-25% לנתח של פחות מ-20%. הבנק מקשה על קבלת הלוואות בשיעור מימון גבוה (יותר מ-60%) על ידי תמחור גבוה לעומת הלוואות בשיעור מימון נמוך יותר, שגם הן כבר לא זולות.
בנק טפחות - בנק המשכנתאות הגדול במדינה - נהנה לספק את הביקושים העודפים שנוצרו בשוק במחירים שמגלמים מרווחים גבוהים באופן ניכר מאלה שלהם זכה ברבעונים הקודמים. מעבר להגדלת המרווח, מטיל הבנק מגבלות משלו על הלווים, כמו הגבלת שיעור הלוואות הפריים ל-20% מסך ההלוואה וכדומה.

נראה כי שלושת הבנקים הגדולים למשכנתאות הבינו שהביקוש להלוואות (משכנתאות) בשוק הדיור של ישראל ב-2016 הוא ביקוש קשיח - כלומר, שינוי במחיר לא ישנה את הכמות הנמכרת. אם כך, מדוע למכור בזול?

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואכן, ריבית המשכנתאות (הצמודה, השקלית וכמובן המשתנה) עלתה בתקופה האחרונה באופן גורף ועקבי. הלוואה בריבית צמודת מדד ל-25 שנה, לדוגמה, זינקה בשנה האחרונה ב-30%. העלות הנוספת שנובעת מהעלאת הריבית בתקופה הזאת בגין הלוואה של 800 אלף שקל, תסתכם עתה בכ-210 אלף שקל לכל לווה.

ובכל זאת, כיצד ניתן לנצל את המצב לטובתנו?

לאלה שברשותם הלוואות משכנתא ישנות, העלאת הריבית הממוצעת על משכנתאות מהווה הזדמנות חד־פעמית לסלק הלוואות ישנות בריביות גבוהות. אותן הלוואות שנמנענו להחזיר בעקבות עמלת הפירעון המוקדם הגבוהה (שנובעת, בין היתר, מפערי הריבית אל מול ממוצע השוק), יישאו כעת עמלות פירעון נמוכות באופן ניכר - אם בכלל.
ומה עושה מי שנדרש למימון לרכישת דירה? טוב יעשה אם יפנה לכלל הבנקים המסחריים והארגונים שאליהם הוא מקושר, ויבדוק היטב את ההלוואות שהם מעניקים.

חלק מהבנקים המסחריים מעניקים הלוואות אטרקטיביות ללקוחות הבנק במטרה לשמר אותם. כך גם ארגוני עובדים למיניהם: עובדי מדינה, כוחות הביטחון וכדומה, שמעניקים הלוואות בסבסוד ממשלתי ובריביות אטרקטיביות. ניתן לקחת הלוואות אלה כתחליף לחלק מהמשכנתא המתוכננת, ובכך להקטין את העלות הכוללת של המינוף, כמו גם את ההסתברות לעמלות היוון עתידיות.

לרוב, החיסרון של הלוואות אלה טמון בטווח הזמן הקצר יחסית שהן ניתנות, וכתוצאה מכך, בעומס התזרימי שהן יוצרות. שילוב נכון של הלוואות אלה, לפי היכולות הכלכליות של הלווה - תיצור חיסכון מהותי.

האם אנו צפויים להפחתה בעלות המשכנתא בזמן הקרוב? לאוצר ולבנק ישראל הפתרונים. יש לשאול את שר האוצר, משה כחלון, ואת נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג, האם מאמצי המדינה להורדת מחירי הדיור בפרויקטים של מחיר למשתכן (כמובן, רק לבני המזל שיזכו בהגרלות) אינם מחווירים אל מול העלות הנוספת שרובצת על כתפי הזוגות הצעירים? האם התנהגות השוק האוליגופולי של מדינת ישראל הוא גזירה משמים? האם המחסור בכסף אמיתי?

אולי זה הזמן לשקול לייבא כסף במכולות ולספק לזוגות הצעירים, למשפרי הדיור וסתם לכל רוכש דירה - מוצר מותרות למגורי המשפחה. נשמח כולנו לשמוע את נציג הבנק שמסביר כי "הקונטיינר בדרך".

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker