האוצר מתעקש: המשקיעים מכרו ביולי דירות במחירים מוזלים

באפריל השנה היה המחיר הממוצע של דירה שנקנתה ממשקיע 1.6 מיליון שקל, ואילו ביולי המחיר ששולם היה 1.3 מיליון שקל ■ הערכה: ביולי נמכרו דירות קטנות יותר ובאזורים מבוקשים פחות

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
דירות בנתניה
דירות בנתניה

האם המשקיעים הגיעו לרמת ייאוש כה גדולה, שמביאה אותם להיפטר ממלאי הדירות שלהם במחירים מוזלים? אפשרות זו מועלית במסגרת סקירת ענף הנדל"ן של חודש יולי השנה מטעם האוצר. הנתון החשוב ביותר שנכלל בסקירה הזו מראה, כי המשקיעים מוזילים את מחירי הדירות שהם מוכרים. עם זאת, ההערכה היא, שהירידה נובעת יותר משינוי תמהיל הדירות שנמכרות, מאשר מהוזלה אמיתית.

בעיקרון, חודש יולי האחרון המשיך את קודמיו, עם כמות רכישות של סביבות העשרת אלפים דירות בחודש, שמשקפת רמה גבוהה של פעילות. בחודש זה נרכשו 9,900 דירות, ירידה של 4% בהשוואה לחודש יוני. כך עולה מסקירת חודש יולי שפרסם האוצר.

רמת הפעילות של משקיעי הנדל"ן מוסיפה להיות נמוכה, וגם בחודש זה הם העדיפו למכור יותר דירות מאשר לרכוש. על פי הסקירה, עיקר הירידה בעסקות התרכזה בדירות החדשות, מה שבא לידי ביטוי בירידה של 11% ברכישת דירות אלה, לעומת יוני, בעוד רכישת דירות יד שנייה שמרה על יציבות בהשוואה ליוני.

מי שהובילו את הירידה בעסקאות בחודש יולי היו רוכשי דירה ראשונה (הזוגות הצעירים) והמשקיעים, עם ירידות של 8% ו-6% בהתאמה, בהתאמה, בעוד רכישות משפרי הדיור נותרו ללא שינוי משמעותי בהשוואה לחודש הקודם. מדובר בנתון שממשיך את המגמה של שני הסטורים הללו לעצור את רכישת הדירות שלו – הזוגות הצעירים בהמתנה ל"מחיר למשתכן", והמשקיעים, שכאמור החלו באחרונה בתהליך של מכירת דירות מהמלאי שלהם.

הערכה זו מתחזקת בעובדה, כי הירידה ברכישות הזוגות הצעירים באה לידי ביטוי במיוחד בירידה של 23% ברכישת דירות חדשות, יחסית לחודש יוני. לפי הכלכלן הראשי, העובדה לפיה בחודש יולי לא התקיימו עסקאות במסגרת מחיר למשתכן "תרמה" לירידה חדה זו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

משקל המשקיעים בסך העסקות בחודש יולי הוסיף לרדת, לרמה של 19%. באוצר מעירים, כי שיעור זה אף מוטה במידה מסוימת כלפי מעלה, על רקע פרויקט פינוי-בינוי באזור המרכז, בו נמצא שיעור גבוה של רכישת "דירות נוספות" על ידי שתי חברות.
האזור אשר הוביל את הירידה ברכישות המשקיעים בחודש יולי היה אזור השרון, עם ירידה של 34% ל-190 דירות בלבד. אזור זה מאופיין בשנה וחצי האחרונות בקצב הגידול הגבוה ביותר של מכירת דירות על ידי משקיעים.

מספר עסקות נדל"ן - ושיעור משקיעים

ככלל, רכשו המשקיעים ביולי כ-1,900 דירות ומכרו כ-2,000 דירות, מה שממשיך את התהליך של ירידת מלאי הדירות שבידיהם. מדובר בשינוי מגמה, כי בין 2011 ל-2015, נרשמה תוספת חודשית של 600 דירות להשקעה, כלומר מספר הדירות שהמשקיעים רכשו היה גבוה בכ-600 ממספר הדירות שמכרו.

והממצאים שיש בהם - אולי - לעודד את האוצר: המשקיעים נוטים למכור דירות במחירים זולים יותר מבעבר. אם פעם מחירי הדירות שמכרו היו גבוהים ב-25% ממחירי הדירות שמכרו משפרי הדיור, הפער הזה נסגר בחודשים האחרונים. אם בחודש אפריל המשיקיעם מכרו דירות במחיר ממוצע של 1.6 מיליון שקל, בחודש יולי המחיר הממוצע ירד ל-1.3 מיליון שקל. זאת בעוד משפרי הדיור שמרו על ממוצע ממחיר דומה לאורך כל אותו זמן של 1.3 מיליון שקל.

האם הסיבה לכך היא שהמשקיעים מעדיפים להיפטר מדירות זולות, או שהם מוכנים למכור דירות תוך התפשרות על המחיר? – באוצר מודים שחלק מהאפשרות הראשונה כנראה נכון, משום שחלק מהירידה במחיר הממוצע מיוחסת לשינוי באזורי המכירה.

ואולם גם כשבדקו חתך של מכירת דירות משקיעים מול מכירות של משפרי דיור באזור אחד, שמו לב שיש ירידה בפערי המחירים. עם זאת, פערים כה גבוהים במחירי הדירות שנמכרו (300 אלף שקל) תוך זמן כל כך קצר (שלושה חודשים) מחזקים את ההערכה, כי עיקר הירידה במחיר היא תוצאה של שינוי בתמהיל הדירות שנמכר.

גם אצל משפרי הדיור חל שינוי בהתנהלות, שבא לידי ביטוי בהקטנת מלאי ה"דירות בהמתנה". דירות בהמתנה הן אותן דירות שבעליהן החליטו לשפר דיור לדירות חדשות, והעדיפו לרכוש קודם דירות ורק לאחר מכן למכור את דירותיהם הישנות וזאת בתקווה לגרוף רווחיות מהמשך עליות המחירים. הקטנת המלאי בשיעור של 18% מסוף שנה שעברה, מעידה על שינוי בהתנהגות, והעדפת משפרי דיור לרכוש דירות חדשות ולמכור את דירותיהם הישנות בסמיכות זמנים.

באוצר מעריכים, כי הדבר בא על רקע שינוי בציפיות מצד משפרי הדיור, ואולם יתכן מאוד שמשפרי דיור נבהלו מהליכים שונים שמקודמים באוצר, להגביל את משך הזמן שבו יוכלו אנשים להחזיק בדירות בהמתנה, תוך קבלת פטור ממס שבח.

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker