הריבית אפסית והמשכנתא מזנקת

בעוד שבנק ישראל שומר על רמות הריבית הנמוכות ביותר מאז קום המדינה, הבנקים למשכנתאות העלו בשנה האחרונה את שיעורי הריביות שלהם בכמעט 50% ■ שני הצדדים מתווכחים מי אשם במצב, אבל לכולם ברור מי נפגע ממנו: רוכשי הדירות

חיים לוי
לקוחות ויועצות למשכנתאות בבנק מזרחי טפחות
לקוחות ויועצות למשכנתאות בבנק מזרחי טפחות. תנאים טובים מאלה שמציעים הבנקיםצילום: עופר וקנין
חיים לוי

איריס ואבי, זוג צעיר בתחילת שנות ה-30 לחייהם, מתגוררים עם שני ילדיהם בשכירות בראשון לציון. כבר כמה שנים הם מתלבטים בנושא רכישת דירה למגורים, אבל בכל פעם דוחים מחדש את ההחלטה בעקבות הבטחות כאלה ואחרות של הממשלה להעניק להם הטבות ולהמתיק במעט את הגלולה המרה הכרוכה בעלויות של דירה מסוג זה.

לפני כשנה חיפשו בני הזוג דירה ההולמת את דרישתם: דירת 4 חדרים בבניין קיים במערב הוותיק של ראשון לציון, באזור שכונת רמז. המחיר הממוצע לנכס כזה היה אז 1.5–1.55 מיליון שקל. לאחר כניסתו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר, נשא הזוג עיניו לעבר פרויקט מחיר למשתכן, שבעקבותיו החליטו איריס ואבי לגנוז -שוב - את הפרויקט לרכישת דירה חדשה. אחרי הכל, לא ניתן לוותר על הטבה של מאות אלפי שקלים המגיעה להם מהמדינה.

באחרונה ניסו לזכות באחד המכרזים של מחיר למשתכן באזור המרכז - ונדחו. בצר להם, החליטו לוותר לחלוטין על עזרת המדינה, והתחילו שוב בחיפוש אחר הנכס הרצוי. לאכזבתם, התברר להם שהמחיר הממוצע של דירות בפרופיל שחיפשו הוא כיום בסביבות 100–150 אלף שקל יותר. למרות זאת, כדי להמשיך בהליך הרכישה, פנו לבנקים בבקשה חוזרת לאישור עקרוני - ושם, להפתעתם, התברר כי הריבית הנגבית על המשכנתא יקרה משמעותית מאשר בשנה שעברה.

ואכן, שוק המשכנתאות בישראל שינה פניו באופן משמעותי בשנה האחרונה. הריבית הקבועה הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד (לתקופות של 25 שנים) היתה ביולי 2015 2.77%, ואילו ביולי השנה היא הגיעה ל-3.76% - התייקרות של כ-36%. כמו כן, הריבית הקבועה הממוצעת על משכנתאות שאינן צמודות למדד (שקליות) לתקופה העולה על 25 שנה התייקרה בשנה האחרונה משיעור של 3.79% לשיעור של 4.5%.

במקביל, התחילו הבנקים לצמצם את המרווח הניתן על הלוואות הפריים, מרמה של 0.8%–0.9% (מרווח שלילי) לרמה של 0.2%–0.5% תלוי לווה, וחלקם אף הגדיל לעשות וצימצם את שיעור הלוואת הפריים מ-33% לכ-20% בלבד.

הריבית על המשכנתא עלתה ב-45% בשנה
הריבית על המשכנתא עלתה ב-45% בשנה

גם ההלוואות בריבית משתנה התייקרו באופן משמעותי. ריבית הבסיס להלוואה בריבית המשתנה כל חמש שנים, צמודה או שקלית, התייקרה משמעותית משנה שחלפה. נוסף על כך, ייקרו הבנקים את המרווח - הפער בין ריבית הבסיס לריבית הנמכרת ללווה - משיעור של כ1% לשיעור של 2%–2.2% כיום (ללווה איכותי).

ממה נובעת ההתייקרות?

הזוג הצעיר מתכוון ללוות מיליון שקל לצורך רכישת הדירה. בהתייחס להלוואה זו, כששליש מההלוואה בריבית פריים, שליש בריבית קבועה צמודת מדד ושליש בריבית שקלית לא צמודה  כולן ל–25 שנים — היה עליהם להחזיר בשנה שעברה כ–4,500 שקל (התחלתי) בחודש, ובסך הכל, העלות הכוללת תסתכם בכ–1.68 מיליון שקל. בגין אותה משכנתא של מיליון שקל, יידרשו בני הזוג להחזיר כיום כ–4,900 שקל בכל חודש התחלתי, ובסך הכל כ–1.83 מיליון שקל.

העלות הכוללת למשכנתא של מיליון שקל התייקרה בכ–150 אלף שקל בשנה החולפת, בהתחשב בריבית דריבית והצמדות. במקרה של איריס ואבי, התייקרה הדירה שבה חפצו בשיעור של 100 אלף שקל לכל הפחות - ולכן בהתייחס לעלות העודפת הנובעת מהתייקרות זו ומהתייקרות המשכנתא, מסתכמת העלות הכוללת בלפחות 250 אלף שקל נוספים, שהם כ–10,000 שקל בשנה בממוצע ב–25 השנים הקרובות.

לאור העובדה שריבית בנק ישראל עדיין עומדת בנקודה הנמוכה ביותר מאז ומעולם - בשיעור של 0.1% בלבד, ממש כמו ביולי 2015 - ממה נובעת ההתייקרות? תלוי את מי שואלים. הבנקים טוענים שריבית המשכנתאות התייקרה בעקבות מגבלות שהושטו עליהם על ידי בנק ישראל בהתייחס לרזרבות הנדרשות. בנק ישראל, מצדו, תוקף את הבנקים על התנהגות לא אחראית וייקור שרירותי של המרווחים הבנקאיים בהתייחס למשכנתאות.

התשובה הנכונה, כנראה, נמצאת במקום כלשהו באמצע, בין שני הצדדים, ותשתקף במאזני הבנקים בתום השנה. אבל האם לאיריס ואבי זה משנה? מצד אחד, המדינה פועלת באופן נמרץ להורדת מחירי הדיור ומתהדרת בהוזלה של מאות אלפי שקלים, כך לדברי השר כחלון, בהטבות מחיר למשתכן. מצד שני, היא אינה עושה דבר אל מול ייקור בסכום דומה שמתקיים רחוק מאור הזרקורים, בפגישות אחד־על־אחד בבנקים.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ