הוועדה המחוזית החזירה למתחם הולילנד את זכויות הבנייה שניסתה לבטל

הוועדה ביקשה להחליף את תוכניות הבנייה, שאושרו בדרכי שחיתות, אך נסוגה לאחר חוות דעת משפטית שהזהירה כי עיריית ירושלים תידרש לשלם ליזמים פיצויים בסך מאות מיליוני שקלים

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

האם ניתן לשנות בדיעבד תוכנית בניין עיר (תב"ע) שאושרה בשחיתות, ולצמצם זכויות בנייה מופרזות שניתנו בה? כן. אך האם נסיבות האישור אמורות לפטור את הרשות המקומית מלפצות את בעלי הקרקע בגין ירידת הערך שיגרום השינוי? לא. תשובות אלה הן שגרמו לוועדת המשנה להתנגדויות בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, להתקפל ולשנות באחרונה את תוכנית מתחם הולילנד, באופן שישיב למתחם את היקף הבנייה שנקבע לו בתוכניות שאושרו תוך מעשי שחיתות, במה שנודע כ"פרשת הולילנד".

ב–1990 אושרה לראשונה בנייה למגורים ולמלונאות בהיקף מצומצם במתחם הולילנד, תוכנית שעובתה לאחר מכן - ובסוף אותו עשור אושר במתחם רצף של ארבע תוכניות, שכללו 846 יחידות דיור ב–16 מגדלי מגורים ומלונאות, ברובם בני תשע קומות, ובשניים מהם 33 קומות.

ב–2010, לאחר שהושלמה הקמתם של שמונה מבנים במתחם, נודע לראשונה כי המשטרה חוקרת חשדות למעשי שחיתות הקשורים לקידומן ולאישורן של ארבע התוכניות. בהמשך אכן גובשו כתבי אישום נגד שורה של אישי ציבור, ובראשם ראשי עיריית ירושלים לשעבר, אהוד אולמרט ואורי לופוליאנסקי, מהנדס העיר לשעבר, אורי שטרית, וכן אנשי עסקים ומאכערים, שהורשעו ב–2014 בבית המשפט המחוזי בתל אביב במתן ובקבלת שוחד לצורך אישור התוכניות האלה.

מתחם הולילנד, ירושלים
מתחם הולילנדצילום: אייל טואג

בעקבות כך, התחילה לשכת התכנון במשרד הפנים לבדוק את טיב התוכניות שאושרו במתחם. הבדיקה, שנעשתה על ידי האדריכל יעקב יער, העלתה שורה של ליקויים תכנוניים: המתחם המתוכנן, כך נקבע בבדיקה, הוא שכונה סגורה ומבודדת מסביבתה, צפופה, עתירת זכויות בנייה ודלה בשטחי ציבור. גם הבולטות הפיזית של המתחם צוינה כליקוי.

בעקבות זאת, הוחלט לגבש תוכנית חלופית בתכנונו של יער, למגרשים שעדיין לא נבנו, וזאת כדי למזער את הנזקים של התוכניות המקוריות, ואולי אף לתקנם. תוכנית חלופית זו ביטלה את הבינוי המתוכנן בצד המערבי של הפרויקט, והמירה אותו בשטחים פתוחים ומבני ציבור; במתחם הצפוני אושרה הקמה של שלושה מגדלים בני 18 קומות במקום ארבעה מבנים נמוכים יותר; כן הוסיפה התוכנית יציאות נוספות מהשכונה לשכונות הסמוכות, באמצעות ביטול מבני המגורים שתוכננו להיבנות בגבולה של שכונת רמת שרת הסמוכה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

התוכנית החלופית עוררה התנגדויות של היזמים המקוריים של המתחם, חברת הולילנד פארק — שבה שותפות החברות פולאר, קרדן נדל"ן ובנק לאומי, ושהיתה מקבלת לפי התוכנית הקודמת זכויות להקמת 256 דירות בחלק המערבי של המתחם. עוד התנגדה לשינוי התוכנית חברת רמי לוי, שרכשה את החלק הצפוני של המתחם. גם 250 תושבים במתחם, המתגוררים ברחוב אברהם פררה, התנגדו לשינוי, שכן חששו שהתוכנית החדשה תפגע באופי של מתחם הולילנד כשכונת יוקרה, כפי שהובטח להם בתוכנית המקורית.

המתנגדים טענו, בין היתר, כי יש לבטל את התוכנית המתקנת, מפני שנולדה משיקולים זרים ולא ממניע תכנוני. לטענתם, השיקול האמיתי מאחורי התוכנית היה ניסיון להתנער מפרשת הולילנד. לפיכך, טענו המתנגדים, הם עתידים להיענש מבלי שפשעו. חברת הולילנד פארק גם איימה כי אם יבוטלו זכויותיה להקמת 256 דירות, היא תגיש נגד עיריית ירושלים תביעת פיצוי בסך מאות מיליוני שקלים.

ועדת המשנה להתנגדויות בוועדה המחוזית דחתה את רוב טענות המתנגדים. "הוועדה סבורה כי מחד גיסא, הכרעת הוועדה בתוכנית משפרת את הליקויים התכנוניים במתחם, מאפשרת קשר ויזואלי ושימושי בין המתחם לשכונות הסובבות, ומייצרת מענה לצורכי ציבור", נכתב בהחלטת הוועדה. "כמו כן, התוכנית מרווחת את הבינוי ואת הצפיפות הוויזואלית במתחם, משפרת את מופע הבינוי המסיבי ונותנת מענה לבעיית הנצפות של המתחם. מאידך גיסא, אין היא פוגעת בזכויות מאושרות".

הוועדה גם דחתה את הטענה כי התוכנית המתקנת נועדה להעניש את בעלי הזכויות במתחם. "הבינוי הקיים במתחם סותר את מדיניות התכנון של הוועדה המחוזית ויוצר ליקויים תכנוניים ובינוי בלתי־ראוי מבחינה חזותית ומבחינות נוספות, וזאת הן בהתייחס לרמה העירונית והן לרמה המקומית. המצב התכנוני החריג והבעייתי הצדיק לדעת הוועדה המחוזית את התכנון המחודש של המתחם", נכתב.

ואולם, בעיה שהוועדה לא הצליחה להתמודד עמה היא העלות הכלכלית של התוכנית המתקנת - בשל החשש מהצורך לשלם פיצויים לחברת הולילנד פארק. הגוף המפצה, במקרה כזה, אמור היה להיות עיריית ירושלים.

בוועדה המחוזית סברו תחילה כי לנסיבות של אישור התוכניות באמצעות מעשי שחיתות תהיה השפעה על הכורח לפצות את בעלי הקרקעות במקרה של ביטולן. עם זאת, היועץ המשפטי של הוועדה בחן את הנושא וקבע כי השינויים עלולים לחייב את העירייה בתשלום של מאות מיליוני שקלים.

לאור זאת קבעה הוועדה כי כל זכויות הבנייה למגורים בחלק המערבי של מתחם הולילנד, שכללו 256 דירות, ובסך הכל שטחים של כ–44 אלף מ"ר, שהיו אמורים לעבור הסבה לשטחי ציבור בתוכנית המתוקנת — יוחזרו. מכל השטחים שיועדו בתוכנית המתוקנת לשימוש כשטחי ציבור נותרו ארבעה דונמים, שאותם ביקשה עיריית ירושלים להקצות למבנים כמו גן ילדים ובית כנסת, ולשטחים פתוחים.

מהוועדה המחוזית ירושלים נמסר בתגובה: "ההחלטה מאזנת בין הצורך לייצר שטחים ציבוריים במתחם וחיבורם לרצף העירוני לטובת כלל תושבי העיר, לבין הצורך לאפשר בניית יחידות דיור נוספות הנדרשות לפיתוחה של העיר. החלטת הוועדה נעשתה בהמשך לשמיעת מכלול הדעות בנושא".

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker