חוקים לאבטחת קבוצות רכישה ורוכשי קרקעות חקלאיות מתעכבים שנים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חוקים לאבטחת קבוצות רכישה ורוכשי קרקעות חקלאיות מתעכבים שנים

לפני שש שנים ניסה שר השיכון דאז, אריאל אטיאס, לקדם חקיקה בנושא קבוצות הרכישה - אך נכשל ■ החקיקה בעניין הקרקעות החקלאיות נמשכת כבר יותר משלוש שנים, ונראה כי רק פרשות ענבל אור ואורן קובי עוררו את הממשלה להאיץ את הטיפול בחוקי הגנה על הרוכשים

תגובות

בימים אלה, שבהם מתנהלים הליכים משפטיים ופליליים נגד מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור ומשווק הקרקעות החקלאיות אורן קובי, עושה רושם כי המערכת המחוקקת ממהרת לטפל בחורים הרבים הקיימים בחוק הרבים שיש בשני התחומים האלה, אך זו מראית עין בלבד. אף שהבעיות בנושאים האלה היו ידועות כבר שנים, הממשלות האחרונות לא מיהרו לפתור אותן ומנהלות באטיות את יוזמות החקיקה בנושא. בעקבות זאת, חברי קבוצות רכישה ורוכשי קרקעות חקלאיות, שנתקעו בקבוצות לא מתפקדות או עם קרקעות לא שוות, משלמים את המחיר.

בשבוע שעבר אישרה ועדת הכלכלה של הכנסת תקנות שהגיש משרד הכלכלה, שנועדו להסדיר את הכשלים בקרקעות המוגדרות "בלתי־זמינות לבנייה", רובן חקלאיות - זאת, לאחר שכבר שנים משווקי הקרקעות האלה מבטיחים לרוכשים אותן כי בעתיד הקרוב הן יופשרו לבנייה, וכי הן יהיו רווחיות. בפועל, ברוב המקרים התברר כי להבטחות אין שחר, ולא רק שאין סיכוי שהקרקעות האלה יופשרו בשנים הקרובות- ספק גדול אם הן יופשרו אי־פעם, ואם כן, לא ברור למה הן ייועדו.

שטח חקלאי חדרה
יובל טבול

הבעייתיות הגדולה של סחר בקרקעות חקלאיות יצרה כותרות גדולות במיוחד בפרשת חברת אדמה של קובי. מעבר להערכות של אנשי מקצוע, שלפיהן ברבים מהמקרים אין סיכוי שהקרקעות ששיווק יופשרו, הועלו גם חשדות כי הקרקעות כלל לא הועברו לבעלות הרוכשים.

ואולם כל אלה לא הפתיעו את מי שמעורב בתחום הנדל"ן הבעייתי הזה. כך, במסגרת הדיון בוועדת הכלכלה סיפרה כלכלנית הרשות להגנת הצרכן והסחר ההוגן, בתיה גוטל, כי כבר לפני ארבע־חמש שנים זיהו ברשות את נושא הקרקעות החקלאיות כבעייתי. לדבריה, ברשות גילו כי מרבית הרוכשים הם בעלי הכנסה ממוצעת של 9,000 שקל, בסביבות גיל 40, שאין בבעלותם דירה. היא הוסיפה כי רבים מהם לא מבינים שהם למעשה רוכשים "טופס הגרלה", שבאמצעותו אולי הם יזכו לבנות דירה ביום מן הימים ואולי לא. לפיכך, התקנות שאושרו נועדו לאפשר לרוכשים להעריך בצורה טובה יותר את סיכויי הפשרת הקרקע החקלאית, בהתאם לתקן שערך השמאי הממשלתי.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

"התקנות לא יוכלו למנוע תרמית"

קובי, החשוד בעבירות גניבה בידי מנהל, קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות ואיסור הלבנת הון שמה, לא המציא בעיה שלא היתה מוכרת קודם לכן. כבר שנים שהרשויות מקבלות תלונות ועדויות על התנהלות מופקרת בכל הקשור לקרקעות חקלאיות. בשנים האחרונות גם התפרסמו ידיעות בעיתונות המתריעות על הכשלים בתחום.

לפי משרד האוצר, בין 2004 ל-2012 בוצעו יותר מ-16 אלף עסקות על קרקעות חקלאיות, וב-2013 חברו הרשות להגנת הצרכן ומועצת שמאי מקרקעין במשרד המשפטים, לייזום חוק שיגן על הרוכשים. שני הגופים החלו לפעול, כל אחד בתחומו, לגיבוש תקן שמאי חדש (תקן 22) להערכת שווי הקרקעות החקלאיות הנמכרות למשקיעי נדל"ן, וכן לגיבוש תוספת לחוק הגנת הצרכן, שתחייב את מוכרי הקרקעות החקלאיות להציג את ההערכות השמאיות שלהם בפני מתעניינים ברכישתן.

ביולי 2013 אמרה הממונה על הרשות להגנת הצרכן, תמר פינקוס,  בראיון ל-TheMarker כי עובדי הרשות הבחינו בריבוי עסקות על קרקעות חקלאיות. "בבדיקות נמצא כי יש מקרים שבהם קרקעות כאלה נמכרות במחירים גבוהים, ובפועל הצרכן לא יודע מה הם הסיכויים האמיתיים להפשרה, ואנשים נופלים" סיפרה. "ברור שיכול להיות כי בעוד 100 שנה הקרקעות יופשרו, אבל לא בטוח שאם הצרכנים היו יודעים את זה, הם היו רוכשים את הקרקעות האלה במחירים ששילמו".

שלט למכירת קרקע בשרון
ניר קידר

שותפהּ לייזום התקן והחקיקה, השמאי הממשלתי טל אלדרוטי, העריך באותה תקופה כי בתוך כחודש יאושר התקן השמאי, והוא יושלם באמצעות תקנות חדשות שיתווספו לחוק להגנת הצרכן. בדברים שאמר גם הוא ביולי 2013 טען כי "התקנות לא יוכלו למנוע מעשי תרמית, אבל יתרמו למודעות ולשקיפות בקרב הציבור. אם אדם רוכש קרקע חקלאית - שיידע אם מדובר בספקולציה פרועה או בקרקע שיש סיכוי שתופשר בעוד הרבה שנים, ושיעשה את החישובים שלו".

ואולם בפועל תקן 22 אושר יותר משנה לאחר מכן, באוקטובר 2014. בהודעה לעיתונות שהוציא משרד המשפטים לרגל אישור התקן נכתב כי על פי התקן, בשומות מקרקעין שיצורפו לקרקעות שאינן מופשרות לבנייה, יחויב השמאי להעריך את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי ועל פי התוכניות המאושרות החלות עליה בלבד - תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים. בנוסף נכתב כי השמאי יבחן את המצגות והתוכניות שמציגים משווקי הקרקעות, ואם יימצא כי יש סיכוי כלשהו להתממשותן - יעריך את הקרקע כאילו הפרוגרמה מאושרת וזמינה לבנייה. בכך יינתן לרוכשים מושג באשר לשווי הנוכחי של הקרקע ול"שוויו של החלום", אם וכאשר ימומש, ובהתאם יוכל להעריך את רווחיו הצפויים, אם בכלל, מהעסקה.

חלפו עוד שנתיים עד שוועדת הכלכלה אישרה את נוסח החוק, אך זה עדיין לא אושר על ידי הכנסת, שהשבוע יצאה לפגרת הקיץ שלה. כך, במקרה הטוב החוק יאושר רק לקראת סוף השנה.

ממשרד המשפטים נמסר כי "לאחר עבודה מקצועית שנערכה במשרד המשפטים, השלימה מועצת השמאים את עבודתה ופירסמה את תקן שמאי מספר 22 עוד באוקטובר 2014. משרד המשפטים פעל ללא לאות במטרה לתמרץ פעילות משלימה של משרדים אחרים. אנו שמחים כי פעולות אלה הושלמו באחרונה".

"היה ברור שמדובר בהרפתקנים שמוכרים לאנשים חלומות"

פרשת ענבל אור, שהתפוצצה לפני כשלושה חודשים, גרמה להתלהבות רבה בקרב חברי הכנסת, שבחודשים האחרונים הגישו הצעות חוק פרטיות במטרה לטפל בבעיות הקשורות בקבוצות הרכישה, ובמיוחד באחריות ובחובות שיש להטיל על מארגני הקבוצות.

דיון ענבל אור
אילן אסייג

אחת היוזמות הבולטות בתחום היתה הצעת חוק פרטית שהגיש יו"ר ועדת הרפורמות בכנסת, ח"כ אלי כהן (כולנו), שנעזר בלשכת עורכי הדין. על פי ההצעה, מארגני קבוצות רכישה יחויבו להציג את אומדן עלויות הפרויקט באמצעות דו"ח שמאי, להבטיח את כספי חברי קבוצת הרכישה באמצעות הפקדתם בידי נאמן ולפרוס את התשלומים למארגני הקבוצות בהתאם להתקדמות הפרויקטים.

ואולם במקביל ליוזמות החקיקה הפרטיות, החלה שרת המשפטים, איילת שקד, לקדם חקיקה ממשלתית בעניין קבוצות הרכישה. שקד מציעה להקים צוות בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, שיבחן את ההיבטים המשפטיים הנוגעים לקבוצות הרכישה, וימליץ על הסדרת הנושא בחקיקה, תוך בחינת החובות שיש להחיל על המארגנים, ואם יש צורך להסדיר את התחום מבחינת הטלת קריטריונים על כל המעוניין להיות מארגן קבוצת רכישה.

על פי הצעתה של שקד, הצוות שיוקם יבחן בין היתר גם אם ניתן לאכוף על מארגן הקבוצה את חוק מכר דירות להבטחת ההשקעות של רוכשי הדירות, ואת התנאים למתן ליווי פיננסי של פרויקטים - עוד תחום שבאחרונה נתגלו בו בעיות בקבוצות שונות. הצוות אמור להגיש את המלצותיו לשרת המשפטים לקראת סוף פגרת הקיץ, כך שגם במקרה זה עד לאישור החקיקה יש עוד זמן.

מדוע רק לקראת סוף 2016 יוזם משרד המשפטים בדיקת חקיקה על בעיה שמוכרת כבר שנים? מתברר כי לפני שש שנים, ביולי 2010, קיבלה הממשלה דאז החלטה לפעול לבדיקת קבוצות רכישה ודרכים להפחתת סיכונים שנעוצים בקבוצות אלה - זאת, במסגרת הצעת החלטה שהגיש שר השיכון דאז, אריאל אטיאס. כמו כן, הוטל על משרד השיכון לפעול לקביעת הוראות להבטחת הכספים שמשלמים חברי קבוצת רכישה במסגרת פרויקט הבנייה, לרבות בדרך של שינוי חקיקה. אם כל אלה היו מאושרים באותם ימים, ייתכן כי היה ניתן למנוע את המרורים שאוכלים כיום חברי קבוצות הרכישה של אור.

גורמים שעבדו במשרד השיכון באותה העת ואשר היו קשורים לנושא מספרים כי אטיאס ניסה לדחוף את היוזמה לאחר שזיהה כי רוכשי דירות באמצעות קבוצות רכישה חשופים לסכנות רבות - בניגוד לרוכשי דירות מקבלן, שלאחר פרשת חפציבה נעשו מהלכים רבים להבטחת כספם. "על רכישת דירות מקבלן הטילו עוד ועוד הגנות, אך בקבוצות הרכישה המצב היה הפוך", מתאר גורם שליווה את התהליך באותה העת. "אם היינו רואים כי מדובר באנשים רציניים שמארגנים את הקבוצות, אז לא היתה עם זה אולי בעיה, אבל בחלק מהמקרים היה ברור שמדובר בהרפתקנים שמוכרים לאנשים חלומות".

שטח חקלאי חדרה
יובל טבול

בין ההגבלות שביקשו להטיל על מארגני קבוצות הרכישה באותה העת, נכלל חיוב המארגנים בקביעת מחיר סופי לדירות בעת השיווק - בניגוד לנוהג הרווח גם כיום, שבמסגרתו מגייסים המארגנים חברים לקבוצות על סמך הבטחות מחיר הנמוכות בעשרות אחוזים מהסכום המשולם בפועל. עוד כללה היוזמה הצעה להקמת מאגר מארגני קבוצות מורשים, שיצטרכו לעמוד בתנאים מסוימים, וכן בהצגת ערבויות מצד מארגני קבוצות הרכישה להבטחת השקעת הרוכשים, בדומה לערבות חוק מכר שבה שמחויבים הקבלנים.

אלא שעל אף שהצעת הממשלה לקידום חוק בנושא אושרה לפני קרוב לשש שנים, יוזמת החקיקה מעולם לא יצאה לפועל בשל התנגדויות שונות שהציג בנושא באותה העת משרד המשפטים. כך, למרות הזמן הרב שעבר מאז, בממשלה לא ניסו להתמודד באופן רציני עם הבעיה, ורק התפוצצות פרשת אור באפריל 2016 הזכירה כי לא נעשה דבר עד היום.

ממשרד המשפטים נמסר כי "לאחר בחינה מקצועית של הנושא ראתה שרת המשפטים כי נדרשת פעולה מאומצת בנושא קבוצות הרכישה, וכי פעולות שהחלו בהן בעבר לא הועילו - והורתה למשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) להקים צוות אשר ירכז את הטיפול בנושא. הבחינה בעיצומה ואך לאחרונה הופץ קול קורא לציבור. עם זאת, שרת המשפטים רואה חשיבות רבה בקיום קבוצות רכישה וכי זו פלטפורמה משמעותית שאין כוונה לפגוע בה, רק לבדוק אם נחוצה אסדרה".

 



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#