שרגא בירן השכיר 25 דירות במיליון שקל לשנה וביקש לשלם מס מופחת - מה קבע השופט?

בשנים 2004 עד 2007 החזיק בירן בדירות שהכניסו לו תשואה שנתית של עד 940 אלף שקל ■ ברשות המסים ביקשו למסותו כבעל עסק להשכרת דירות - השופט בחר להחמיא לו

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה

בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל השבוע ערעור שהגיש עורך הדין שרגא בירן, בעל השליטה לשעבר במגה שפשטה את הרגל, נגד החלטת רשויות המס למסות את הכנסותיו משכר דירה עבור יותר מ-20 דירות מגורים שבבעלותו כאילו היו עסק להשכרת דירות מגורים. בכך קיבל בית המשפט את טענתו של בירן כי מדובר ב"הכנסה פסיבית" וכי על פי סעיף 122 לפקודת מס ההכנסה, הוא זכאי לשלם מס מופחת על הכנסותיו משכר דירה של 10% בלבד מכלל ההכנסות.

בנוסף חייב בית המשפט את המדינה לשלם לבירן הוצאות משפט בסך 60 אלף שקלים. את פסק הדין נתן השופט המחוזי הטרי אביגדור דורות, אשר עד לפני כמה חודשים היה שותף במשרד עורכי הדין הפרטי איתן מהולל & שדות המתמחה במיסוי.

שרגא בירן
שרגא בירן (במרכז) בבית המשפט, בשנה שעברהצילום: עופר וקנין

מהעובדות שתוארו בפסק הדין עולה כי בשנים 2004 עד 2007 החזיק בירן במספר משתנה של דירות אשר נע בין 21 ל-25, בשכונת נווה צדק בתל אביב (בין ארבע לחמש דירות), ברחובות (בין תשע ל-13 דירות) ובשכונת מעלות דפנה בירושלים (שבע דירות). הכנסותיו באותן שנים מדמי שכירות עמדו על כ-830 אלף שקל מ-21 דירות בשנת 2004, 880 אלף שקל מ-24 דירות בשנת 2005, 937 אלף שקל מ-25 דירות ב-2006, ו-921 אלף שקלים מ-24 דירות ב-2007.

עוד עולה מפסק הדין כי על מנת לנהל את מאגר הדירות שכר בירן את שירותיהם של שלושה אנשים - בהם קרוב משפחתו המשמש גם כיזם נדל"ן אשר ניהל את המאגר בתל אביב וברחובות, ושל איש תיקונים ומנהלת חשבונות שטיפלו בדירות בירושלים.

רשויות המס טענו כי את הכנסות בירן משכר הדירה יש לסווג כהכנסה מעסק, וזאת בהתאם לארבעה מבחנים: האחד - לבירן יש ידע ובקיאות בתחום הדיור שבו הוא מתמחה, וכך גם למנהל מטעמו המתפרנס מיזמות נדל"ן. השני - בירן העסיק מנגנון הפועל להשכרת הנכסים; השלישי – היקף הפעילות אשר הכניס לו סכומים משמעותיים; הרביעי הוא הרישום בספרי העסק – שכן בירן ניהל כרטיס במסגרת מערכת החשבונות של משרד עורכי הדין בגין הכנסותיו האישיות מהשכרת הדירות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מנגד טען בירן כי מעולם לא היתה לו כוונה להקים ולנהל עסק להשכרת דירות, וכי מדובר בהשקעה פסיבית ובשימור ההון המשפחתי. עוד טען כי התשואה השנתית הנובעת מדמי השכירות בגין הדירות נמוכה במידה שאינה משתלמת לתפעל עסק לשם אחזקתן. עוד טען בירן כי אין לייחס לו ידע מיוחד בנושא, בהיותו עורך דין המתמחה בהפשרות קרקע וטיפול בתוכניות בנייה ולא בהשכרה.

גם את הטענה כי הוא מפעיל מנגנון דחה בירן, שאמר כי מנהל המאגר הוא קרוב משפחתו העוסק בניהול הנכסים כהכנסה צדדית. לגבי היקף הנכסים טען בירן כי אין מדובר בהיקף המצדיק את שינוי סיווג ההכנסה מהשכרתן. עוד ציין עורך הדין כי בשנים שחלפו צמצם את מצבת הדירות שבבעלותו, תוך שהעביר חלק מהן כמתנה לבני משפחה ולגרושתו. עובדה זו לדבריו מוכיחה אף היא כי הוא אינו נוהג כבעל עסק בנושא.

השופט דורות קיבל את טענות בירן כמעט במלואן תוך שהוא מברך אותו על פועלו העסקי ארוך השנים: "המערער שלפניי, ממייסדי עסק מצליח ובעל מוניטין של עריכת דין ובעל מניות בתאגידים עסקיים מהבולטים במשק הישראלי בתקופות השומה, הרחיק עצמו לחלוטין ממה שהמשיב רואה בו עסק להשכרת דירות, בניגוד לאינטרס שלו כ'בעל העסק', שהינו להפעיל מידה מסוימת של פיקוח.

"המערער לא נקט ביוזמות שמטרתן להשביח את הנכסים כדי להגדיל את הכנסות 'העסק', העביר ללא תמורה למקורביו את מה שנתפס בעיני המשיב כ'מלאי' עסקי, הותיר את הטיפול היום יומי באותו 'עסק' בידי שניים שעיקר עיסוקם בעסקים אחרים".

מוטיב הרעפת המחמאות והדגשת היות הכנסותיו משכר הדירה זניחות לכאורה על רקע שאר עיסוקיו והכנסותיו עליהן חזר השופט כמה פעמים לאורך פסק הדין, כאשר במקום אחר נכתב כי "המערער היה בשנים הרלוונטיות הבעלים בשרשור של חברות ענק במשק הישראלי בתחום האנרגיה והקמעונאות... והבעלים של משרד עורכי דין בעל מוניטין רב". לפיכך קבע השופט כי הכנסתו של בירן מהשכרת הדירות היא אכן הכנסה פסיבית, וכי בירן רשאי לשלם שיעור מס מופחת של 10%.

רק לפני כמה שבועות הכריע בית המשפט המחוזי של מחוז תל אביב בסוגיה דומה, כאשר משפחה המחזיקה ב-120 דירות להשכרה בתל אביב ערערה על החלטת רשויות המס לחייבה לשלם מס כמי שמפעילה עסק. אלא שאז דווקא קיבל בית המשפט את עמדת המדינה והותיר את החלטת רשויות המס על כנה. זאת לאחר שמצא כי בני המשפחה – אם ושני בניה - אכן מקדישים את רוב זמנם לניהול ואחזקת מאגר הדירות.

השופט דורות התייחס גם הוא לאותו פסק דין, וקבע כי בשל היקף הדירות השונה, והעובדה שהשכרת הדירות לא היתה תחום עיסוק מרכזי, ואף לא מקור הכנסה מרכזי, אין להחיל דין דומה על בירן.

מרשות המסים נמסר: "הרשות תבחן יחד עם הפרקליטות את האפשרות לערער על פסק הדין".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker