הגל של עליית מחירי הבתים בארה"ב אינו בועה

מחירי הנדל"ן במקומות רבים בארה"ב לא מפסיקים לטפס, אבל מומחים אומרים כי לא מדובר בבועה, אלא במצב שנוצר מביקוש גבוה ומהיצע דליל ■ שיעור המתגוררים בשכירות נמצא בשיא של כמעט 50 שנה - מה שמסייע לעלייה במחירי השכירות וממריץ משקיעים לקנות עוד בתים

בלומברג
פטריק קלארק
בית למכירה בדנוור קולורדו
בית למכירה בדנוור קולורדוצילום: בלומברג

מחירי הבתים הגיעו לשיאים בכמה מהמטרופולינים בארה"ב, ורוכשי הבתים להשקעה מתנהגים כאילו אנחנו ב-2005. אין פלא שאנשים מדברים על בועת נדל"ן נוספת.

אבל מומחים בשוק הנדל"ן טוענים כי השוק למגורים אינו בועתי. לדבריהם, המלאי הנמוך של בתים זמינים גורם לעליית מחירים - שיירדו בסופו של דבר, כשהלקוחות ירימו ידיים או כשעוד בתים ייכנסו לשוק. הבעיות המבניות שהובילו לקריסת שוק הדיור בעשור שעבר - אינן קיימות כיום.

"הבלבול ששרר במהלך המחזור האחרון בשוק נבע מבנייה של יותר מדי בתים ומספקולציות שנגרמו בגלל האשראי העודף", אמר ג'ונתן סמוק, הכלכלן הראשי של אתר הנדל"ן Realtor. "זה בדיוק המצב ההפוך ממה שיש לנו כיום".

כדי להמחיש את הנקודה שלו, סמוק הרכיב מדד המבוסס על שישה גורמים, שלדעתו הם קריטיים לתנופה בשוק הדיור ולהתפוצצות הבועה באמצע שנות ה-2000. עם הגורמים אפשר למנות את עליית המחירים, שיעור הרוכשים של דירות להשקעה ושיעור נוטלי המשכנתאות למימון הדירה. לאחר מכן, הוא השווה את המדד לנקודת ייחוס ב-2001 - שנה שבה שוק הדיור תומחר בצורה הוגנת.

בנייה בקולורדו, ארה"ב
צילום: בלומברג

בשנה שעברה, רק שישה מטרופולינים הציגו, לפי מדד הבועה (ראו תרשים), נתונים גבוהים ב-10% מנקודת הייחוס, כשמטרופולין סן חוזה בקליפורניה היה גבוה ב-19% מהרמות שנרשמו ב-2001. ב-2005, לעומת זאת, 29 ערים היו בועתיות לפחות ברמה הזו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

השווקים המקומיים שנראים הכי בועתיים הם באופן לא מפתיע אלה שבהם האוכלוסייה צומחת מהר יותר מאשר היצע הבתים. בין השאר, נמנות עמם ערים בקליפורניה שבהן תקנות עירוב השימושים האטו או מנעו בנייה חדשה, וגם שווקים בטקסס שבהם העלייה במחירי הקרקע והעבודה, וגם "רעידת האדמה" שנוצרה בשוק אחרי התפוצצות הבועה, גרמו לעיכובים בבניית בתים. בינתיים, שיעור משקי הבית בארה"ב שמתגוררים בשכירות נמצא בשיא של כמעט 50 שנה - מה שמסייע לעלייה במחירי השכירות ונותן למשקיעים בכל המדינה תמריצים לקנות עוד ועוד בתים שעומדים למכירה.

קצב התחלות הבנייה התמתן

המחירים במקומות כמו אוסטין, טקסס, ובאזור מפרץ סן פרנסיסקו, הם ככל הנראה לא בני־קיימא, לדברי סמוק. זה עשוי להיות רע עבור רוכשי בתים שנכנסים לשוק בשיאו, ורע לכלכלה המקומית אם מחירי הדיור הגבוהים יגרמו לעובדים מוכשרים לעזוב את המקום. "עשויה להיווצר האטה כלכלית כתוצאה ממחירי הדיור, בגלל שאנשים לא יכולים להיכנס לשוק הדיור", הוסיף סמוק.

הבנת האופן שבו ניתן ליצור מספיק בתים חדשים כדי לעמוד בביקוש היא עניין מורכב. בתרחיש אחד שתיאר סמוק, צמיחה כלכלית מהירה יותר תוביל לריביות גבוהות יותר - מה שיגרום לבנקים להעניק הלוואות בקלות רבה יותר לרוכשי בתים. בתרחיש אחר, כלכלה לא טובה עלולה להאט את הצמיחה של משקי הבית ולגרום לירידה בביקוש. כרגע, הקבלנים מתחילים לבנות בתים חדשים בקצב מתון, למרות הביקוש הער - כנראה בגלל שעלות הבנייה כיום גבוהה יותר מהמחיר שהם יכולים לקבל על בית חדש.

דארן בלומקווסט, סגן נשיא בכיר בחברת ריאלטי-טראק (RealtyTrac), המספקת מידע על שוק הדיור האמריקאי, אומר כי גם בשוק במצבו הנוכחי יש "כיסים של ספקולציות". לדבריו, כלל אצבע של משקיעים בבתי מגורים הוא לקנות במחיר נמוך ב-30% מהשוק המקומי; זה מאפשר לשפץ את הבית - ועדיין למכור אותו ברווח.

ברבעון הראשון של 2016, משקיעים בבתים למגורים בדנוור רכשו בתים במחירים הנמוכים ב-14% ממחירי השוק, ומשקיעים במחוז אורנג' בקליפורניה רכשו בהנחה של 11%. "הם רוכבים על הגל של עליית מחירי הנדל"ן", אמר בלומקווסט. "הם לא קונים במחיר נמוך - הם פשוט מקווים שהם יוכלו למכור במחיר גבוה".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker