התיקון לחוק המכר מבורך - אבל הוא מתעלם מכשלי השוק - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
עסקות מקרקעין

התיקון לחוק המכר מבורך - אבל הוא מתעלם מכשלי השוק

ביחס לבעיות ולכשלים העצומים הקיימים בשוק הבנייה למגורים, זוהי טיפה בים

תגובות

באחרונה פורסם כי לפי אחד הסעיפים הבולטים בתיקון לחוק המכר, שמקדם משרד הבינוי והשיכון, חברות הבנייה לא יוכלו יותר לגבות מלקוחותיהן שכר טרחה עבור עורכי הדין שלהן, כפי שמקובל כיום.

בהצעת החוק מוסבר שהוצאה על דיור היא המשמעותית ביותר בסל הוצאות משקי הבית ומהווה כ-25% מכלל הוצאות אלה, וכי רוכש דירה ממוצע בישראל משקיע לצורך הרכישה את עיקר הונו. לרוב מלווה עסקה זו, לצד העמדת ההון העצמי, בלקיחת הלוואה בהיקף משמעותי מבנק מסחרי, כנגד רישום משכנתא על הדירה הנרכשת. ביסודה של הצעת החוק החדשה, כך מוסבר בה, עומד הרצון להביא לצמצום פערי הכוחות בין הצרכן לספק, כאשר ההנחה היא כי בדרך כלל לצרכן אין יכולת מיקוח והשפעה על הספק, קיימים פערי מידע בין הצדדים, כוחו הכלכלי קטן יותר - וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בעסקה כה משמעותית לרוכש.

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט
עופר וקנין

נזכיר כי התיקון הקודם לחוק המכר (שבו נקבעה תקרת שכר טרחה לעורכי הדין של חברות הבנייה בסך 5,000 שקל בלבד) היה שגוי מיסודו, והשיג תוצאות הפוכות לאלה שלהן ייחל המחוקק. במבחן הזמן אנו סבורים כי התיקון אפילו גרם לנזקים - הן לציבור רוכשי הדירות, הן ליזמים והן לציבור עורכי הדין.

רוכשי הדירות שילמו פעמיים - פעם אחת לעורכי הדין מטעמם, ופעם נוספת שילמו שכר טרחה לעורכי הדין של היזם או הקבלן. יזמים או קבלנים שהסתמכו על הסכמי שכר טרחה היסטוריים עם עורכי הדין שלהם, נאלצו לשלם מכיסם את ההפרשים שנוצרו בשל התיקון לחוק. ומה עם עורכי הדין? אלה המייצגים יזמים, מצאו עצמם בתחרות עזה שהתבטאה בהורדת מחירים, ואילו אצל ציבור הרוכשים התקבעה התפישה השגויה, שלפיה שכר הטרחה המומלץ לעורכי הדין המייצגים רוכשי דירות (קבלן או יד שנייה) הוא בגבולות של 5,000 שקל.

"באחריותנו לאפשר לציבור בישראל דיור בר־השגה, תוך הגנה חוקית על הרוכשים ודאגה להגינות בכל התהליכים", הגן שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, על התיקון שמקדם משרדו. "עם כניסתי לתפקיד למדתי על פרצות בחוק שפגעו ברוכשים, והתיקונים החדשים יגנו על הציבור מפני תרמיות או גחמות של אנשי מקצוע".

התיקון החדש הוא תיקון מבורך, המתקן עוול צרכני שאין לזלזל בו. ואולם ביחס לבעיות ולכשלים העצומים הקיימים בשוק הבנייה למגורים, זוהי טיפה בים. מדובר בתיקון אזוטרי - שאינו מתיימר, וממילא אינו יכול, לתרום לפתרון סוגיות הליבה והכשלים האמיתיים של שוק הנדל"ן.

היינו מצפים שתיקונים לחוק המכר יתמקדו בחיוב חברות הבנייה במתן ערבויות חוק מכר לרוכשים בגין שינויי דיירים; היינו מצפים שיוסדרו סעיפים קוגנטיים (מחייבים) בחוק מכר דירות; ובעיקר, היינו מצפים שתבוצע סוף-סוף התאמה של תקנות חוק המכר למציאות החדשה, שבה חלק משמעותי מהפרויקטים באזור המרכז נבנים במסגרת תוכנית תמ"א 38; ונוסף על כך, היינו מצפים שהצעת החוק החדשה תטפל באופן יסודי וגורף בפערי המידע המהותיים שקיימים בין רוכשי הדירות לבין חברות הבנייה.

כל אחד מנושאי ליבה אלה בפני עצמו היה מקדם באופן משמעותי את המטרה המוצהרת שעליה עמד המחוקק בהצעת החוק הנוכחית - והיא צמצום פערי הכוחות בין הצרכן לקבלן. ואולם התיקון המוצע לחוק הוא דווקא דוגמה כיצד הרשות המבצעת והרשות המחוקקת מעדיפות, כשיטה, להסדיר נושאים אזוטריים יחסית, החובקים בתוכם פוטנציאל ליחסי ציבור מרשימים, במקום לעסוק בסוגיות הליבה הבוערות ובכשלים האמיתיים של שוק הנדל"ן. תקוותנו שהתיקון הבא לחוק המכר יביא לידי ביטוי את הנושאים האלה - ויפה שעת אחת קודם.

הכותבים הם שותפים במשרד עוה"ד שיפמן, ספיר, שטורם, המתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה ובהתחדשות עירונית



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם