"לאלפי דירות יש רישום שגוי בטאבו. רק כשרוצים למכור אותן, הבעיות מתגלות" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"לאלפי דירות יש רישום שגוי בטאבו. רק כשרוצים למכור אותן, הבעיות מתגלות"

הסתמכתם על הרישום בטאבו ברכישת דירה? יכול להיות שהיא בכלל נבנתה ללא היתר ■ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "מתוך כ-100 אלף דירות בת"א, בכ-3,000 דירות הרישום בטאבו אינו תואם את היתר הבנייה, ובעוד כ-7,000 יש חריגות בנייה שאינן רשומות בטאבו"

14תגובות
לשכת רישום המקרקעין בתל אביב
עופר וקנין

מטבע הלשון "רשום בטאבו" מבטא את "חותמת הכשרות" שיש לרישום הבעלות על נדל"ן בעיני הציבור הרחב. ואולם, מתברר כי המוניטין של לשכות רישום המקרקעין כסמכות מכרעת בתחום שעליו הן ממונות - מוטל בספק. לעתים רבות הרישום בנסח הטאבו - המסמך שבו מרוכז המידע על בעלי הקרקע הרשומה במאגר רישום המקרקעין - שגוי.

לא מדובר חלילה בנוכלויות או ברישום שקרי של בעלות על נכס, אלא בחוסר התאמה בין הרישום של הנכס לבין היתר הבנייה. כך למשל, ניתן למצוא חדרי מגורים שרשומים בהיתר הבנייה כמחסנים, כחניות או כחדרי כביסה, ואילו בנסח הטאבו הם רשומים כחלק מהדירה; או במקרים מסוימים, קומת עמודים שנסגרה בניגוד להיתר הבנייה, רשומה בטאבו כ"מועדון דיירים" או כדירה. במקרים של חריגות בנייה, אפשר למצוא בטאבו לעתים קומה שלמה בבניין שרשומה כדירות מגורים, אף שבהיתר הבנייה היא כלל אינה קיימת.

"יש נכסים שלגביהם אין הלימה בין היתר הבנייה לרישום בטאבו, ולפעמים גם בין הרישום לבין המצב הבנוי בשטח", מסביר רונן וגנר, שמאי מקרקעין ומשפטן. "לא מדובר בכל הנכסים, אבל אי־אפשר לדעת באיזה נכסים יש טעויות ובאיזה לא. לכן, כל מי שקונה דירת מגורים ומוציא נסח טאבו או תשריט בית משותף, צריך לדעת שיש סיכוי לא מבוטל שהוא לא קונה את מה שהוא חושב".

"נכס עם טעות ברישום זה כמו כלי רכב אחרי תאונה", מסביר אוהד דנוס, יו״ר לשכת שמאי המקרקעין. "כל עוד אתה נוסע בו, הכל בסדר. אבל כשרוצים למכור את הנכס הזה - מתגלות הבעיות".

רונן וגנר

מהן אותן בעיות? קורה לעתים שהדירה שבה המוכר גר במשך שנים אינה רשומה כדירת מגורים. לעתים היא רשומה בטאבו כמחסן או כחדר אשפה - והקונה, שמסתמך על נסח הטאבו, עשוי לשלם בטעות על נכס שכלל אינו רשום כדירה. יתרה מכך, אם הבנקים מגלים את הטעות ברישום, הם לא ששים לאשר משכנתא לנכס "הפגום", גם אם הוא שימש דירה במשך עשרות שנים ואפשר להמשיך לגור בו עשרות שנים נוספות.

שמאי המקרקעין מכירים את הבעיה, וכחלק מהערכת נכס הם בודקים את היתר הבנייה שלו נוסף על נסח הטאבו. גם עורכי הדין המתמחים בנדל"ן מכירים את הבעיה - ואם הם אינם מבצעים את הבדיקה המקיפה, הם חשופים לתביעות בגין רשלנות.

ואולם הציבור הרחב פחות מודע לסיכון, ודנוס מעריך כי מדי שנה יש כמה עשרות רוכשים שקונים נכסים שלא נבדקו כראוי. "יש מאות עד אלפי נכסים כאלה בישראל. בתל אביב יש כ–100 אלף דירות, ולהערכתי ב-2,000–3,000 מהדירות האלה הרישום בטאבו אינו תואם את היתר הבנייה, ויש עוד כ-7,000 דירות שיש בהן חריגות בנייה כאלה ואחרות, שאינן רשומות בטאבו".

דנוס מזהיר כי הנכסים המועדים לפורענות מבחינת הרישום הם בתים פרטיים, דירות קרקע ודירות בקומה העליונה בבניין. "רוכש נכס צריך לדעת מה הוא קונה. הוא יכול להחליט אם לקנות וכמה לשלם, אבל הוא קודם כל צריך לדעת מה הוא קונה", הוא אומר.

מה מקור הטעויות ברישום בטאבו? "נסח טאבו הוא הרישום המוחלט של הנכס בספרי המדינה. בנסח מוגדרת מהות הנכס - למשל, דירה, יחידה מסחרית, מחסן, משרד וכדומה - מוגדר השטח שלו ומוגדרת הבעלות על הנכס, ויש גם הערות אזהרה - למשל, כשהנכס עובר בעלות או כשיש עליו משכנתא", מסביר וגנר.

"בטאבו יש שני פנקסים: פנקס הזכויות ופנקס הבתים המשותפים. בפנקס השני רשומים הנכסים הבנויים - המבנים. כשנכס נרשם, יש תקנון ויש תשריט. התשריט מתאר את החתך של הבניין והמיקום של כל הדירות בבניין. כשרושמים בית משותף - ואת זה עושה הקבלן או עורך דין מטעמו - משייכים כל דירה לבעלות עליה בפנקס הבתים המשותפים. לפני שעושים את הרישום הזה, לדיירים יש זכות כללית מתוקף הרכישה של הדירה. אחרי הרישום, כל דירה משויכת לבעלים ספציפייים".

בעת רישום הבית המשותף, המפקח מטעם הטאבו צריך לקבל תשריט של הבניין. הוא יכול להסתמך על תשריט חתום ומאושר על ידי העירייה, או כלשון החוק, על "כל תשריט אחר שמניח את דעתו". "כל תשריט אחר" הוא מקור הטעויות - ואין מדובר בטעויות אנוש, אלא בטעויות מכוונות שנועדו להכשיר נכסים לא חוקיים.

תשריט חתום מטעם העירייה ישקף בדרך כלל את המצב של הבניין על פי היתר הבנייה. זהו שיקוף נאמן ביותר של כל שטחי הבנייה החוקיים. לעומת זאת, "כל תשריט אחר" עשוי להיות נאמן יותר למצב הבנוי בפועל. האדריכל או המהנדס שמשרטט את התשריט, משרטט את הבניין הבנוי. התשריט הזה מוגש ללשכת הטאבו, והמפקח רושם את נסח הטאבו על בסיס התשריט.

וגנר מספר על אחד מהלקוחות שלו שהתעניין ברכישה של חנות וגילה כי בנסח הטאבו היא רשומה כחנות ואילו בהיתר הבנייה היא רשומה כמחסן - שהוא שטח שירות. במקרה אחר, לדבריו, יזם של פרויקט תמ"א 38 התעניין בבניין, שבו בקומת הקרקע פועל מועדון של העירייה בשטח של 100 מ"ר. בדיקה שערך היזם גילתה כי המועדון נבנה בניגוד להיתר הבנייה - וחלק מקומת העמודים נסגר לטובת בניית המועדון.

"לדעתי, צריכים לתקן את התקנה ולהסיר את שיקול הדעת של המפקח מטעם הטאבו, כך שהוא יהיה חייב לקבל תשריט מאושר רק על ידי רשות התכנון, ולא כל תשריט אחר", אומר וגנר.

התיקון ב–2011 הוסיף לרישום בטאבו "תמרור אזהרה"

הסמכות שניתנה בחוק למפקח מטעם הטאבו - להסתמך על תשריטים שאינם מאושרים בוועדת התכנון - היא פתרון היסטורי לבעיות משפטיות אחרות. הסוגיה הזו נדונה בעבר בבתי המשפט - וגם בבית המשפט העליון. כשמשרד המשפטים מבקש לבחון את צמצום הסמכות של המפקח, הוא נדרש לעשות זאת בזהירות, כי מתברר שהפתרון כלל אינו פשוט ועלול לגרום לבעיות רבות.

כשרשמו בישראל בתים משותפים בשנות ה–50, היתה הבנה שהמצב הקיים בפועל הוא המצב המכריע. גם אם דירה נבנתה ללא היתר, היתה תפישה משפטית שלפיה הזכות הקניינית תירשם גם אם אין זכות תכנונית. זוהי תפישה משפטית שלפיה קניין ותכנון אינם קשורים זה בזה - תפישה שבאה לידי ביטוי בפסיקות משפטיות שונות עד היום.

ב-2011 תיקנו את תקנות מקרקעין ניהול ורישום, ואז קבעו צעד ראשון לקראת ההסדרה, אבל לא הלכו עד הסוף. דרך הביניים שנבחרה היתה שהמפקח מטעם הטאבו צריך לציין בנסח רישום הבית המשותף כי הרישום נעשה על פי תשריט מאושר על ידי רשות התכנון או על פי תשריט אחר. כלומר, השאירו את האפשרות להסתמך על כל תשריט, אבל בבתים משותפים שנרשמו אחרי 2011 יש "תמרור אזהרה" בנסח הטאבו.

ברור שהציבור הרחב ברובו אינו מבין את המשמעות של הסתמכות על תשריט כזה או אחר - אבל לפחות עורכי הדין ושמאי המקרקעין יכולים לעמוד על משמעות האזהרה. נוסף על כך, בתים שנרשמו לפני 2011 - נותרו ללא הערת אזהרה.

שלומי הייזלר, מנהל אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, אומר כי "מדובר בנושא מורכב ביותר, שקשור קשר אמיץ לסוגיית הפער בין דיני התכנון לדיני הקניין. נושא זה, על כל היבטיו, הוא חלק מהותי בתוכניות העבודה של משרד המשפטים, ואף הוקם צוות לבחינת והסדרת הנושא, הכולל את המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, הממונה על המרשם וגורמים רלוונטיים נוספים. הכוונה היא שבסופו של תהליך תהיה אחידות בין שני הנושאים, ובתוך כך גם המרשם ישקף באופן מדויק את כלל הפרמטרים על הנכס".

איזה פתרון מציע משרד המשפטים לרוכשי דירות?

הייזלר: "יש לבחון בכל מקרה הן את מצבו הקנייני של הנכס, וזאת ברשויות המרשם, והן את מצבו התכנוני אצל גורמי התכנון והבנייה. עורכי הדין העוסקים בתחום הנדל"ן מודעים היטב לנושא זה, ומומלץ מאוד שאזרח שאינו בקי בנושאים אלה ייעזר בעורך דין בביצוע העסקה".

ההתנגדות להסדרה נובעת ממניעים פרגמטיים. כדי להסדיר את ההרשמה, כל רישום של בית משותף יצטרך להציג תשריט מאושר מרשות התכנון - דבר שיגרור ביורוקרטיה אינסופית ויעכב את רישומי הבתים לשנים. גם בדיקה בדיעבד של הרישום של כל דירה מתוך כ–3 מיליון הדירות הבנויות בישראל והשוואתה להיתר הבנייה, היא בגדר משימה בלתי אפשרית.

למעשה, כל מרפסת סגורה באחת הדירות בבית משותף עלולה לתקוע את הרישום של כל הבניין. הוועדה המקומית לא תאשר תשריט של בניין עם מרפסת סגורה, ודיירי הבניין יצטרכו לדון עם בעל הדירה עם המרפסת הסגורה ולמצוא פתרון שיאפשר את רישום הבית. כך עלולים בעלי נכסים להפוך ל"בני ערובה" של שכניהם, בלי יכולת לרשום את הנכס שלהם בטאבו.

"כל עורכי הדין מכירים את הסוגיה, ויודעים שצריך לבחון בכל עסקה גם את הרישום בטאבו וגם את היתרי הבנייה. עורך דין שלא בודק את ההיתר, מתרשל בעבודתו ועשוי להיתבע על כך", אומר הייזלר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#