כחלון מחטיא את המטרות

שר האוצר מנסה להציג עצמו כרובין הוד, אבל בפועל מתברר שהוא מגדיל את נטל המס על העניים - ומשתמש בעשירים לאיסוף והעברת הכספים לקופת המדינה

חיים לוי
שר האוצר, משה כחלון
שר האוצר, משה כחלוןצילום: אמיל סלמן
חיים לוי

בשבוע שעבר הפריח שר האוצר, משה כחלון, בלון ניסוי חדש - מס מיוחד של 12 אלף שקל עד 37 אלף שקל בשנה יוטל על בעלי שלוש דירות ומעלה (המס גדל בהתאם למספר הדירות). מהן מטרות המהלך של כחלון? האם הוא נועד לגרום למשקיעים למכור דירות בבעלותם, וכך להציף את השוק בדירות? האם מטרתו להגדיל את מספר הדירות בשוק הנדל"ן ובשוק השכירות? האם זהו מס שיתווסף לתקציב המדינה, או אולי מהלך שיחזק את הדימוי של כחלון כרובין הוד - גיבור אגדי, ששודד את העשירים ומעביר את כספם לעניים?

בהנחה שבצוות היועצים של כחלון יושבים כלכלנים, וכל החלטה שלו מתקבלת על בסיס עלות ותועלת, ננסה להציג את התועלות מהצד הפיננסי של המהלך - וכיצד הוא נראה במשקפיהם של משקיעי הנדל"ן ובמשקפי המחוקק.

על פי תוכנית האוצר, אזרח שבבעלותו שלוש דירות יידרש לשלם מס שנתי של 12 אלף שקל - כלומר, מס נוסף של 1,000 שקל בחודש. ניקח לדוגמה שלושה סוגי משקיעי נדל"ן מתוחכמים, שכל הדירות שבבעלותם מושכרות: לאחד שלוש דירות בתל אביב, לשני שלוש דירות בערי גוש דן הסובבות את תל אביב (למשל, רמת גן), ולשלישי שלוש דירות באזור הפריפריה - למשל, בשכונת פרחי ארצנו בדימונה.

המשקיע הראשון משכיר שלוש דירות בנות 3 חדרים במרכז תל אביב במחיר ממוצע של 5,500 שקל בחודש לכל דירה. המס הנוסף שיוטל עליו, על פי התוכנית, מסתכם ב–333 שקל בחודש לכל דירה - כ–6% משכר הדירה החודשי. האם יקשה עליו להעלות את שכר הדירה בשיעור דומה בחוזה הבא שיחתום, ביודעו שמחירי השכירות בתל אביב עלו בשנים האחרונות בשיעור ממוצע של 10% בשנה? כמובן שלא.

המשקיע השני משכיר שלוש דירות בנות 3 חדרים במרכז הוותיק של רמת גן תמורת 4,000 שקל בחודש לכל אחת. משקיע זה יידרש להעלות את דמי השכירות שהוא גובה בכ–8% כדי שהתשואה שלו מהשכרת הדירות לא תיפגע.

מספר הישראלים המחזיקים ב-3 דירות ויותר
מספר הישראלים המחזיקים ב-3 דירות ויותר
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לעומתם, המשקיע בעל שלוש הדירות בדימונה, ששוויין הכולל מוערך ב–1–1.2 מיליון שקל, יידרש להעלות בכ–20% את שכר הדירה הממוצע שהוא דורש עבורן, המסתכם כיום בכ–1,750 שקל בחודש.

כלומר, אם תתקבל התוכנית, יידרשו תושבי אזור המרכז המתגוררים בשכירות לספוג את מלוא עלותו של המס החדש, או לפחות את רובו, ואילו משקיעי הפריפריה, שידם כנראה אינה משגת השקעה במרכז, ייאלצו לממש חלק מרכושם — ולהציף שוק שממילא אינו סובל ממחסור בנכסים.

ומה לגבי הדימוי של כחלון כרובין הוד? ובכן, באחרונה פורסמה הרפורמה של האוצר במס הכנסה, שלפיה צפוי שכר הנטו של העובדים החלשים לגדול בעשרות ואפילו במאות שקלים בכל חודש. עם כניסת הרפורמה לתוקף ב–2017, יזכה עובד המשתכר כ–10,000 שקל בחודש בתוספת חודשית של 65 שקל לשכר הנטו. ואולם אם ידו אינה משגת רכישת דירה והוא מתגורר בשכירות — ברמת גן, למשל — הוא צפוי "להיקרא לסדר" על ידי בעלי הדירה ולהידרש לשלם מכיסו את ההתייקרות הצפויה בדמי השכירות, בסכום של עד 333 שקל בחודש. בשורה התחתונה, מצבו הכלכלי של אותו אדם יורע ב–250–260 שקל בחודש.

למשקיע המתוחכם אפשרויות נוספות להימנע מתשלום המס החדש על דירות — לדוגמה, העברת הנכס או הנכסים ללא תמורה לילדיו. אם לילדיו אין נכסים בבעלותם, לא תישא העסקה כל מס. במידה ויש נכס בבעלותם, יידרשו הצאצאים לשאת בשליש מעלות מס הרכישה המושט על רוכש דירה מן השורה. במקרה כזה, תושג תוצאה הפוכה לחלוטין — הפחתת חבות המס של המשקיע, ולא הגדלתו. המשקיע, שעד כה שילם מס הכנסה על התקבול מכל דירותיו, מעביר את רישום ההכנסות לילדיו — שיהיו פטורים מתשלום מס על הכנסות משכירות שאינן עולות על 5,000 שקל בחודש — ובכך הוא מפחית באופן משמעותי את המס המשולם בגין ההכנסות מדירות אלה.

מהי, אם כן, מטרת תוכניתו של כחלון בפועל? תוספת המס, כפי שהוצגה, לא תוסיף דירות לשוק באזורי הביקוש; לא תגדיל את הכנסות המדינה ממיסוי בעלי הנכסים "העשירים"; לא תפחית, אלא דווקא תגדיל את עלות שכר הדירה; וכפי הנראה, לא תסייע למאמץ לבלום את השתוללות מחירי הדירות.

נראה, אם כן, כי לכחלון מטרות אחרות, המדיפות ריח של פופוליזם. שר האוצר מנסה להציג עצמו כרובין הוד, אבל בפועל מתברר שהוא מגדיל את נטל המס על העניים - ומשתמש בעשירים לאיסוף והעברת הכספים לקופת המדינה. רובין הוד, זה הזמן להודות שטעית ולגנוז את התוכנית — זה רק יוסיף הוד לשמך.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker