האם עדיין כדאי להשקיע בדירות? העיר שבה תקנו דירה ב-780 אלף שקל - ותרוויחו 19% בשנה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם עדיין כדאי להשקיע בדירות? העיר שבה תקנו דירה ב-780 אלף שקל - ותרוויחו 19% בשנה

מדד yad2-TheMarker מגלה: מה ההשקעה הכי משתלמת בשנה החולפת - ואיפה זינקו מחירי השכירות ב-20%

58תגובות
אשדוד
אילן אסייג

מי הן אלופות השקעות הנדל"ן ב–12 החודשים האחרונים, ועד כמה שוכרי הדירות והמשקיעים רוו נחת בשנה החולפת? הסיכום החצי־שנתי של מדד הנדל"ן yad2־TheMarker מגיע בזמן שבו ענף השקעות הנדל"ן בישראל נעשה מסובך מיום ליום.

בשבוע שעבר פורסם מחקר של בנק ישראל שהשווה את ציבור רוכשי הדירות לציבור שוכרי הדירות. המחקר חזר והדגיש ממצא ידוע, שלפיו מחירי הדירות עלו בשיעור הרבה יותר גדול מאשר מחירי השכירות. פרט זה משמעותי מאוד עבור השוכרים ומשקיעי הנדל"ן, שכן משמעותו המיידית היא כי עדיף כיום לשכור דירה מאשר לרכוש דירה, וכי התשואות בגין השכרת דירות פוחתות והולכות. אם לפרט זה מוסיפים את העובדה שהממשלה פועלת באופן נמרץ נגד משקיעים ומקצצת במידה רבה בתשואות שלהם, אין פלא שחלה ירידה חדה בשיעור המשקיעים בתקופה האחרונה, ואלה שנותרו — חייבים להתנהל בצורה מושכלת הרבה יותר מאשר בעבר.

האם עדיין כדאי להשקיע בדירות בישראל? לפני שנים ספורות, שאלה כזאת היתה נשמעת משונה. ואולם בהדרגה הוכבד העול שמטילה המדינה על משקיעים, במיוחד באמצעות מסים — מה שהגיע לשיא לפני כשנה, כשמס הרכישה הוקפץ על ידי שר האוצר, משה כחלון, ממדרגה התחלתית של 5% למדרגה של 8%. באחרונה פורסמה ידיעה, שלא הוכחשה על ידי האוצר, ולפיה נשקלת אפשרות להטיל מס של 12 אלף שקל בשנה על בעלי שלוש דירות ויותר. בהנחה שדמי השכירות הנהוגים בישראל נעים סביב 3,000–6,000 שקל בחודש, הטלת מס כזה משמעותה קיזוז התשואה השוטפת על השכרה ב–5%–10% מבעלי שלוש דירות (זאת בהנחה שהמס הוא כולל, ואינו נגבה על כל דירה ודירה).

בסך הכל, עושה רושם שהממשלה הנוכחית מעוניינת לא רק בהורדת שיעור המשקיעים משיא של 30% מכלל השוק שנרשם בשנים האחרונות, אלא מהדרת המשקיעים מהשוק. כתוצאה מכך, שיעור המשקיעים נפל ב–12 החודשים האחרונים לשפל של פחות מחמישית מכלל הרכישות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

יש הסבורים כי ירידת מספר המשקיעים בשוק תגרום להקטנת היצע הדירות להשכרה — מה שיגרור אחריו העלאת דמי שכירות. אחרים סבורים כי הכבדת המסים על המשקיעים תגרום אף היא להעלאת דמי השכירות, כי המשקיעים ינסו לפצות את עצמם על ההפסדים שהממשלה גורמת להם באמצעות המיסוי המוגדל.

מרכז אשדוד
דרום-מזרח תל אביב
מרכז ראשון לציון
צפון אשקלון

התיאוריות האלה זקוקות להוכחה, כמובן, שכן מולן קיימת תזה אחרת, שגורסת כי העלייה המתונה יחסית במחירי השכירות היא תוצר של מגבלות כלכליות מצד שוכרי דירות רבים, שלא יוכלו לעמוד בהעלאות גדולות מדי של שכר הדירה. לדעת מי שסבור כך, מחירי השכירות לא עלו בשיעורים גבוהים יותר, מכיוון שהמשקיעים ניסו להעלות אותם — אבל לא הצליחו. ייתכן שכך, אבל עם הקטנת היצע הדירות להשכרה יגבר כוחם של המשקיעים שיישארו בשוק, ולשוכרים יהיה קשה יותר לעצור את עליות המחירים.

ואולם שאלת הבסיס בעניין זה היא באיזו מידה השתנו מחירי השכירות בשנה האחרונה. שלא במפתיע, בין יוני 2015 ליוני 2016, מחירי השכירות עבור דירות 2 חדרים עלו ב–25 מתוך 29 הערים שהשתתפו במדגם של yad2–TheMarker. שיאנית העליות במחירי השכירות בתקופה זו היתה טבריה, שבה עלו המחירים ב–19.5% ל–2,048 שקל בחודש. עם זאת, לא ברור אם מדובר בטעות מדגמית או בתוצאה של העלייה בביקושים לדירות בעיר בקרב האוכלוסייה החרדית.

עליות מחירים בולטות נרשמו גם בחולון, עם עלייה ממוצעת של 10.5% לשכר דירה של 3,209 שקל בחודש עבור דירת 2 חדרים, וברעננה עם עלייה של 9.2% ל–3,590 שקל בחודש. פתח תקוה רשמה את ירידת המחירים החדה ביותר במחירי השכירות, בשיעור של 6%, למחיר ממוצע של 2,752 שקל בחודש. בנהריה ירדו מחירי השכירות מאז יוני 2015 ב–1.9%, למחיר ממוצע של 2,127 שקל בחודש — ואילו בהוד השרון המחירים ירדו ב–1% ל–3,042 שקל בחודש.

עליות מחירים בשיעורים 
דו־ספרתיים ב–14 ערים

מדגם מחירי הדירות של yad2–TheMarker גדול יותר ומגיע ל–35 ערים, שמתוכן ב–34 נרשמו עליות מחירים בשיעורים ניכרים — מעלייה של 5.6% בירושלים ועד ל–15.4% באשקלון. ב–14 ערים נרשמו במדד עליות מחירים בשיעורים דו־ספרתיים ב–12 החודשים האחרונים.

את ירידת המחירים היחידה רשמה רמת השרון — המתמודדת מול גבעתיים על תואר העיר השנייה ביוקר הדירות. בשנה האחרונה נרשמה ירידה של 0.4% במחירי הדירות ברמת השרון — מה שהוריד אותה בינתיים למקום השלישי בדירוג המחירים.

העליות הגבוהות במחירי הדירות, לעומת העליות הצנועות בהרבה במחירי השכירות, משקפות את המשך המגמה של השנים האחרונות, שבאה לידי ביטוי בירידת התשואות למשקיעים חדשים, שרוכשים דירות בתקופה זו. לעומתם, המשקיעים הוותיקים, שמחזיקים בדירות במשך שנים, נהנים מכל העולמות: עליית מחירי הדירות ועליית התקבולים בגין שכר הדירה. אלה גם חוסכים לעצמם את כאב הראש הנובע מהעלאת המסים.

הגדלת מס הרכישה מ–5% ל–8% משמעותה קיזוז רוב התשואה השנתית השוטפת מהדירה בשנה הראשונה בגין דמי שכירות. ואם נביא בחשבון שדירה מושכרת נותרת ריקה לתקופה של חודש־חודשיים, שבה מחפשים שוכר, העלאת המס תקזז כמעט את מלוא שכר הדירה שבעלי הדירה מצפים לקבל בשנה הראשונה. אין פלא, לכן, שרבים מגיעים למסקנה שלא כדאי להם להיכנס להשקעה בדירה.

רחוב הבנים בעיר טבריה
גיל אליהו

ואולם בכך לא מסתכם החישוב. עיקר התשואה שלה זוכים משקיעי נדל"ן אינה נובעת מדמי השכירות, אלא מעליית שווי הדירה — וזה כבר משנה את הדברים באופן ניכר. ניקח לדוגמה שני מקומות שלא מככבים בצמרת כדאיות ההשקעה בשנה האחרונה: רמת גן והרצליה. מי שרכש דירת 2 חדרים ברמת גן לפני שנה, שילם עליה מחיר ממוצע של 1.18 מיליון שקל, וקיבל עבורה דמי שכירות של 3,661 שקל בחודש — כלומר, תשואה שנתית של 3.7%. מחירי הדירות בעיר עלו ב–6.2% בממוצע בשנה האחרונה — והנה לכם תשואה ברוטו של כמעט 10% שבה זכה המשקיע. בקיזוז מס הרכישה, התשואה צנחה לכ–2% בלבד.

מי שרכש דירת 2 חדרים בהרצליה ביוני 2015 במחיר ממוצע של 1.16 מיליון שקל, זכה לעליית מחיר של 8.8% בשנה החולפת ולשכר דירה של 3,503 שקל בחודש — כלומר, תשואה שנתית של 3.6% בגין שכירות — ובסך הכל תשואה של 12.4% ברוטו. בקיזוז מס של 8% שהוטל על בעל הדירה — אם רכש אותה אחרי שהוטל המס, בימים האחרונים של יוני 2015 — הוא עדיין זכה לתשואה שנתית של 4.4%.

נכון, התשואות בשני המקרים האלה אינן מרקיעות שחקים, אבל בתקופה הנוכחית אין לזלזל בהן, מה גם שבשנה הבאה המשקיע לא ייאלץ לקזז את התשואות אל מול מס הרכישה המוגדל. עם זאת, יש גורמים אחרים מקזזי תשואות, כמו עלויות אחזקה שוטפות ותקופות שבהן הדירה ריקה.

משקיעים חייבים להביא בחשבון שבתקופות שבהן המיסוי גבוה, מחירי הדירות יעלו בקצב מתון יותר או אפילו יירדו, ולכן יש לבנות את ההשקעות שלהם לטווח רחוק יותר ולבחור את הנכסים בצורה שונה לגמרי מאשר עד לשנה האחרונה.

בסקירות התקופתיות האחרונות שלנו גם עמדנו על ההתפתחויות בשנים האחרונות לגבי פערי התשואות השוטפות מדמי שכירות, בין הרמות המתקבלות באזורי פריפריה לבין אלה המתקבלות באזור המרכז. אם פעם ניתן היה לדבר על תשואות שנתיות בשיעורים כפולים בפריפריה לעומת המרכז, המצב השתנה בצורה קיצונית. למעט טבריה, שבה דירות 2 חדרים רשמו במדד יוני 2016 תשואה חריגה של 6.2%, שאר הערים נושאות תשואות ממוצעות של 3%–5% מהשכרה.

יישור הקו של התשואה השוטפת מחייב את המשקיעים, שרוצים לצמצם את השפעתה של העלאת המס של כחלון על התשואה השנתית שלהם, לאתר לעצמם את המקומות שבהם יש לצפות לעליות מחיר — וזה כבר עניין מסובך. ואכן, צמרת רשימת האזורים המצטיינים בהשקעות נדל"ן בשנה האחרונה כוללת ברובה אזורים במרכז.

אמנם התשואה השנתית הגבוהה ביותר, על פי מדד yad2–TheMarker, נמצאת בטבריה (6.2%) — אבל מי שרכש דירת 2 חדרים בעיר לפני שנה, זכה לתשואה שנתית של 5.8%; בתוספת עליית שווי ממוצעת של 11.8% בשנה החולפת, מגיעה התשואה השנתית הכוללת של אותו בעל דירה ל–17.6% — ולמקום השישי בלבד ברשימת ההשקעות המצטיינות.

אשדוד - פרויקטים בבנייה
ענר גלם

השכונות הוותיקות של אשקלון מככבות בצמרת התשואות

בראש רשימת האזורים הכדאיים להשקעה על פי מדד yad2–TheMarker ליוני 2016 נמצא מרכז אשדוד. המחירים המבוקשים על דירות 2 חדרים באזור זה זינקו ב–14.5% ב–12 החודשים החולפים והגיעו ל–781 אלף שקל בממוצע. יחד עם תשואה שוטפת של 4.5% מהשכרה, התשואה הכוללת למי שרכש דירה במרכז אשדוד מגיעה לממוצע של 19%.

במקום השני בכדאיות ההשקעה בשנה האחרונה ניצב אזור דרום־מזרח תל אביב, הכולל את השכונות שסובבות את כפר שלם, ובהן נוה ברבור, נוה אליעזר, ניר אביב ושכונות נוספות, שם מחירה של דירת 2 חדרים ממוצעת עלה בשנה החולפת בשיעור הגבוה ביותר, 14.6%, למחיר של 1.37 מיליון שקל בממוצע. התשואה השוטפת על רכישת דירת 2 חדרים ביוני 2015 בשכונות אלה הגיעה ל–3.7% בממוצע. התשואה הכוללת בשנה החולפת בדרום־מזרח תל אביב היתה 18.3%.

במקום השלישי ניצב עוד אזור מרכזי — מרכז ראשון לציון. ככלל, ראשון לציון היתה העיר שבה נרשמו עליות המחירים הממוצעות הגבוהות ביותר בשנה החולפת, בשיעור של 11.2%. במרכז העיר המחירים של דירות 2 חדרים עלו ב–13.7% ל–924 אלף שקל בממוצע, ובצירוף תשואה שוטפת ממוצעת של 4.5% בגין דמי שכירות, התשואה הכוללת הגיעה ל–18.2%.

למשקיעי הנדל"ן כדאי לשים לב לאשקלון. השכונות הוותיקות בעיר מככבות כבר כמה שנים בצמרת התשואות של מדד yad2–TheMarker. האזור הצפון־מזרחי של אשקלון, הכולל בין השאר את שכונת רמת אשכול, רשם עלייה של 12.9% במחיר המבוקש עבור דירות 2 חדרים מיוני 2015 ועד יוני 2016, ל–617 אלף שקל בממוצע. יחד עם תשואה שוטפת של 5.2%, חצה האזור את הרף של 18% בתשואה שנתית. השכונות הישנות באזור דרום אשקלון — בסביבת שכונת בן גוריון, למשל — נשאו תשואה שנתית שוטפת של 5.4%, ומחירי דירות 2 חדרים עלו שם בשיעור ממוצע של 12% ל–510 אלף שקל. בסך הכל, הגיעו לתשואה נאה של 17.4% בשנה החולפת, ולמקום השמיני ברשימה.

שאלה שמשקיע מתחיל עשוי לשאול היא האם שכונות שהצטיינו בתשואות גבוהות בשנים שעברו, מומלצות להשקעה גם כיום? לא בהכרח. על עליות מחירים שנתיות של 10%–15% לא כדאי לבנות לאורך זמן. אם בשכונה מסוימת נרשמת עליית מחירים גדולה בפרק זמן מסוים, בלי שיש לכך סיבה נדל"נית אמיתית (למשל, פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38, שמעלים את שווי הדירות הישנות באזור), רמת התשואה בה פוחתת והולכת, כי דמי השכירות אינם עולים בקצב כה מהיר — ובסופו של דבר, משקיעים לא ימצאו בה כדאיות. מצד שני, עליות המחירים הגדולות בשכונה יכניסו אותה לתחרות עם שכונות אחרות, שייתכן מאוד כי יימצאו אטרקטיביות יותר עם הזמן. לכן, מי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה — מחויב בכל פעם לערוך בדיקות שוק מחודשות ולפעול לפיהן.

>> למדד הדירות המלא של יד2



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#