העליון פסק: למי הסמכות לדון בכל סכסוך הנוגע לתמ"א 38 - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

העליון פסק: למי הסמכות לדון בכל סכסוך הנוגע לתמ"א 38

תכלית חוק החיזוק כשלעצמה ולצד דברי ההסבר לחוק מלמדים אף הם על כך שלמפקח על רישום המקרקעין סמכויות נרחבות לדון בשאלות קנייניות העולות אגב דיון בנושא תמ"א 38

4תגובות
בניין בהליך תמ"א 38
עזרא לוי

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), המוכר בשם "חוק החיזוק" — עיקרו הקניית סמכויות לדון בנושאים קנייניים בין בעלי דירות, במסגרת ביצוע פרויקט מכוח תמ"א 38. על פי חוק זה, רוב בעלי הדירות המבקשים לקדם ולבצע פרויקט מכוח התמ"א, רשאים להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין במטרה לכפות את דעת המיעוט המתנגד לפרויקט.

בית המשפט העליון פסק באחרונה כי למפקח על רישום מקרקעין סמכות ייחודית לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם הנובע מחוק החיזוק, ובתוך כך גם זכויות קנייניות (העליון בערעור אזרחי 3700/15 אורי רוט נגד מיכל עגנון, פורסם ב–28 ביוני 2016).

בבניין בן שלוש דירות ברחוב ויתקין 15 בחיפה, ביקשו בעלי שתי דירות להתקשר עם קבלן שהוא אביו של אחד מבעלי הדירות, לביצוע פרויקט תמ"א 38. על פי תנאי ההסכם שבין הצדדים, הקבלן יעניק לבעלי הדירות שירותי חיזוק ובנייה — ובתמורה הם ימסרו לידיו את זכויות הבנייה ליצירת שלוש דירות חדשות שיועברו לבעלותו. בעלי הדירה השלישית התנגדו לפרויקט בכל דרך, החל מהתנגדות לבקשה להיתר בפני הוועדה המקומית (התנגדות שנדחתה), וכלה בהגשת בקשה למתן צו הצהרתי בבית המשפט המחוזי, שלפיו תוקנה להם זכות הבעלות בשליש בלתי מסוים בבנייה החדשה.

העליון דן בשאלה האם מוסמך המפקח לדון בטענות קנייניות העולות אגב יישומה של תמ"א 38. במקרה שכן, האם הסמכות לכך היא בגדר סמכות מקבילה לסמכות בית המשפט המחוזי, או סמכות ייחודית למפקח? ובענייננו, האם רשאי המפקח להורות כי הדירות החדשות שייבנו, יהיו בבעלות צד שלישי (היזם), שאינו בעל דירה בבניין, לפני ביצוע העבודות?

בית המשפט המחוזי קבע כי פרשנותו הנכונה של חוק החיזוק, על רקע מטרתו ותכליתו, היא להקנות למפקח את הסמכות הייחודית והבלעדית לדון בכל הסוגיות הקשורות באופן ביצוע עבודות החיזוק, על כל ההשלכות הקנייניות הנגזרות מכך. עוד קבע בית המשפט כי למפקח הסמכויות להכריע בשאלה כיצד יבוצעו העבודות — בין אם על דרך של נטילת שירותיו של יזם, ובין אם על ידי בעלי הדירות עצמם בייזום עצמי.

על קביעה זו הוגש ערעור לעליון, ולפי טענת המערערים (המיעוט המתנגד) לא תיתכן כפייתם להיקשר בעסקה להעברת זכויות הבעלות בדירות החדשות שייבנו לידי צד שלישי, הקבלן. לטענתם, סמכות המפקח "לאשר את העבודה", כאמור בחוק החיזוק, אינה יכולה לכלול גם סמכות להכריע בטענות קנייניות — סמכות שלטענתם מוקנית לבית המשפט המחוזי בלבד.

העליון פסק כי בעניין סכסוכים לפי חוק החיזוק, המחוקק הקנה בצורה מפורשת סמכות ייחודית למפקח לדון ולהכריע בנושא הנידון בפניו. כך נקבע, בין השאר, כי המפקח מוסמך לדון בגררא (מכוח תקפותו של העניין העיקרי שעוסקים בו) גם בשאלות קנייניות. סמכות המפקח אינה מוגבלת לתביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם בלבד. זאת נלמד מלשונו של סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, שממנו עולה הענקת סמכות ייחודית למפקח לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם, הנובע מחוק החיזוק.

תכלית חוק החיזוק כשלעצמה ולצד דברי ההסבר לחוק מלמדים אף הם על כך שלמפקח סמכויות נרחבות לדון בשאלות קנייניות העולות אגב דיון בנושא תמ"א 38. לפיכך, נקבע כי למפקח סמכות לדון בכל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק, לרבות זכויות קנייניות. במצב זה, הרי שהמפקח מוסמך לדון גם בשאלת העברת הזכויות בדירות החדשות שייבנו מכוח תמ"א 38, לידי צד שלישי — היזם. כל זאת, בין השאר, על רקע הצורך הציבורי החשוב ותכליתו של חוק החיזוק, להסיר חסמים ולהביא לחיזוק בתים משותפים ושיפור עמידותם מפני רעידת אדמה.

הכותב הוא שותף במשרד גינדי-כספי עורכי דין ונוטריונים, המתמחה בנדל"ן, תכנון ובנייה



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם