מתוך 10 הסכמי גג שנחתמו בין הממשלה לעיריות - פחות מרבע מהקרקעות שווקו

בחלק מהערים שבהן נחתמו הסכמי גג להמרצת הבנייה, נמשכים עיכובים בשיווקי קרקעות ובאישורי תוכניות ■ ברמלה לא שווקו כלל קרקעות ובראשל"צ שווקו קרקעות ל–10% מהדירות שתוכננו עד סוף 2017 ■ רשות מקרקעי ישראל: "גם אם יש עיכובים, ההסכמים הביאו לשיווק חסר תקדים"

נמרוד בוסו
נמרוד בוסו
בנייה במתחם פסגות אפק בראש העין
בנייה במתחם פסגות אפק בראש העיןצילום: אייל טואג

ביום גשום בדצמבר 2013, התכנסו באולם הישיבות של עיריית קרית גת שר האוצר דאז, יאיר לפיד, שר הבינוי דאז, אורי אריאל, מנהל רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) דאז, בנצי ליברמן, וראש העיר אבירם דהרי, לחתימה על הסכם הגג הראשון. העירייה, כך נקבע באותו הסכם, התחייבה לקידום מהיר של היתרי בנייה לאלפי יחידות דיור בקרקעות מדינה בתחומה - בשכונת כרמי גת - ואילו המדינה, בתמורה, התחייבה להעמיד מראש מימון לכלל התשתיות ומבני הציבור שתצריך הבנייה החדשה.

מלבד דהרי, איש מהחותמים על אותו הסכם לא נותר בתפקידו, אבל קונספט הסכמי הגג בין המדינה לרשויות המקומיות ממשיך ללוות אותנו עד היום. מאז נחתמו הסכמים דומים במודיעין, ראש העין, ראשון לציון, קרית ביאליק, רמלה, באר שבע, אשקלון, נתניה והרצליה - עשרה הסכמים בסך הכל, לשיווקי קרקע עבור יותר מ–130 אלף יחידות דיור. אלה מתוקצבים על ידי המדינה במיליארדי שקלים בשנה.

לאורך הדרך השתכללו ההסכמים והתחילו לכלול בתוכם גם תקצוב של פרויקטים החורגים מהצרכים המיידיים של הבנייה החדשה, כמו מחלפים חדשים, פארקים, ואף הקצאת קרקע משלימה שתאפשר פינוי־בינוי בהיקפים נרחבים. המדינה הפנימה שאם היא רוצה להגדיל את היצע הדירות, עליה לסייע לרשויות המקומיות לממן את התשתיות. ואולם בדיקה שנערכה בנדל"ן TheMarker מעלה כי חלק גדול מההסכמים שנחתמו לא תרמו כלל להאצת השיווק של הקרקעות.

דוגמה טובה לכך מספק הסכם הגג הראשון שנחתם על ידי הממשלה הנוכחית, בדיוק לפני שנה, עם משה כחלון כשר האוצר ויואב גלנט כשר הבינוי והשיכון, מול עיריית רמלה. על פי התחייבויות האוצר ורמ"י במעמד החתימה, כבר ב–2015 אמורים היו לצאת לשיווק ראשוני המתחמים מתוך קרקעות שיישווקו עד 2018 לבניית 7,500 דירות בסך הכל. ואולם נכון להיום, שנה בדיוק לאחר חתימת ההסכם, מסתכמת כמות הקרקעות ששווקו ברמלה באפס עגול.

לדברי ראש העיר, יואל לביא, שעמו שוחחנו השבוע, עתיד השיווקים ברמלה גם הוא אינו נראה מבטיח. "מחסנית" השיווקים בעיר כוללת כיום, לדבריו, קרקע עבור 500 יחידות דיור ותו לא, במסגרת תוכנית רמלה מערב. התוכנית אמנם כוללת מספר רב בהרבה של יחידות דיור (קרוב ל–4,000), אבל מימושן כרוך בסלילתו של כביש חדש (כביש 200). "רמ"י תקועה, ולא מספקת את הסחורה", טוען לביא. "כבר כמה פעמים שוחחתי עם שר האוצר לגבי הצורך לייצר מסלולים עוקפי רמ"י".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ברמ"י אישרו כי אכן קיים תנאי תב"עי המעכב את השיווק, אבל ציינו כי השיווק התעכב גם בשל חסם נוסף שנפתר בימים אלה - והוא חתימת הסכמים לפדיון קרקע עם שני יישובים חקלאיים סמוכים. לדברי הרשות, ההסכמים נחתמים בימים אלה.

הדמיה של שכונת מגורים מתוכננת בשטח המפונה ממחנה צריפין
הדמיה של שכונת מגורים מתוכננת בשטח המפונה ממחנה צריפין

רמלה, יש לציין, היא מקרה קיצוני. בכל שאר הסכמי הגג שחתמה המדינה, להוציא האחרון שנחתם מול נתניה לפני שלושה חודשים, כבר פורסמו לפחות חלק מהמכרזים. ואולם כמעט בכל המקרים קצב הביצוע אינו עולה בקנה אחד עם זה שהוכרז במעמד החתימה.

כך למשל, בהסכם הגג השני שנחתם - מול אחת הערים המבוקשות למגורים בישראל, מודיעין - הובטח כי מתוך קרקעות לבניית 11,800 יחידות דיור, קרקעות ל–5,000 דירות ראשונות ישווקו כבר ב–2014–2015.

עד ליולי 2015 שווקו קרקעות לבניית קרוב ל-3,200 דירות בשכונת נופים ובמע"ר, מהן 2,842 דירות רגילות והשאר דירות דיור מוגן. ואולם כאן נבלם גל השיווקים, ובשנה החולפת, ממש כמו ברמלה, לא פורסם במודיעין ולו מכרז קרקע נוסף אחד לרפואה (להוציא מכרז לבניית מוסד אקדמי עם כמה עשרות יחידות מעונות).

מעיריית מודיעין נמסר כי השכונה הבאה שצפויה לצאת לשיווק ליזמים היא שכונת מורשת, ובה 4,200 יחידות דיור, וכי על פי לוחות הזמנים הנוכחיים, בראשית 2017 יתחיל שיווק השכונה. עוד נמסר כי כיום נערכות במקום חפירות הצלה על ידי רשות העתיקות. גורם ברמ"י הבהיר כי יש כוונה לצאת עם המגרשים הראשונים לבניית 2,000 דירות בשכונה אף מוקדם יותר, עוד ברבעון הרביעי של 2016.

התפוקות בעקבות הסכם הגג עם ראשון לציון גם הן רחוקות מלהרשים. בעוד שעל פי הפרסומים שליוו את ההסכם שנחתם בנובמבר 2014, אמורה היתה רמ"י לפרסם מכרזים לבניית 17,500 יחידות דיור בתוך תקופה של שלוש שנים (2015 עד 2017), בחלוף קצת יותר ממחצית התקופה שווקה ליזמים בקושי עשירית מהכמות.

בדצמבר נחתם בהצלחה יחסית המכרז הגדול היחיד, כשקרקע לבניית כ–1,000 דירות מוזלות נרכשה על ידי יזמים במסגרת יוזמת מחיר למשתכן, מתוך 1,200 דירות ששווקו. כ–600 יחידות דיור נוספות, מחציתן של דיור מוגן, שווקו בשני מכרזים קטנים נוספים. מאחר שכיום אין מכרזים נוספים באוויר, קרקעות לבניית 1,600 דירות יהיו התפוקה של השנתיים הראשונות לקיום ההסכם, וספק אם לכך התכוונו ברמ"י כשחתמו על הסכם להאצת הבנייה עם אחת הערים הגדולות בישראל.

עבודות הריסה בבסיס צריפין
עבודות הריסה בבסיס צריפיןצילום: דיאנה חננשוילי

מעיריית ראשון לציון נמסר כי "הסכם הגג שנחתם מדבר אמנם על מסגרת של כ–17 אלף יחידות דיור, אבל אינו קובע בשנים את מימוש המסגרת. ההסכם קובע שני תנאים עיקריים למימוש השיווק: הראשון הוא השלמת הליכי התכנון, והשני הוא כי קצב השיווק לאחר אישור התוכניות לא יפחת מ–2,000 דירות בשנה בכפוף לאישור התוכניות".

לדברי העירייה, המתחם הבא שניתן יהיה לשווק מכוח הסכם הגג - שכונת הנרקיסים, שתוקם על שטחו של מחנה צריפין המתפנה - יהיה זמין לשיווק בעוד כחצי שנה - כלומר, בראשית 2017. "התוכנית קיבלה תוקף רק באחרונה, ומשרד הביטחון צפוי להשלים את פינוי המחנה בחודשיים הקרובים", נמסר. "השטח יעבור לרשות העירייה, שתתחיל להכשיר אותו לקראת השיווק. אנו צופים שבתוך חצי שנה יתחיל השיווק לכ–2,000 יחידות דיור במקום".

80% מהקרקעות בקרית גת 
שווקו בהצלחה

בהסכם הגג עם קרית ביאליק, שנחתם באפריל 2014 גם הוא משתייך לגל ההסכמים המוקדמים שנחתמו בין המדינה לרשויות המקומיות, סוכם על שיווק קרקע לבנייה מואצת של 7,250 דירות, והוצהר כי קצב השיווק יהיה כ–2,000 דירות בממוצע בשנה. כלומר, בחלוף יותר משנתיים מיום החתימה, כבר אמורה היתה כמות שיווקי הקרקע להגיע ליותר מ–4,000 דירות. בפועל, שווקו עד כה קצת פחות מ–2,000 יחידות דיור בשכונת נאות אפק בעיר, ולכ–800 מהן לא היה דורש במסגרת המכרזים שפורסמו.

מעיריית קרית ביאליק נמסר בתגובה כי גם הכמות ששווקה היא חסרת תקדים במונחים של מטרופולין חיפה, וכי בימים אלה נערכת הרשות לשיווק 400 יחידות דיור נוספות בשכונה.

על ארבעת ההסכמים שהוזכרו עד כה ניתן להוסיף גם את הסכם הגג שנחתם עם עיריית באר שבע, ועליו כתבנו ב–TheMarker בהרחבה לפני שבועיים. מאז שנחתם לפני כעשרה חודשים כדי להביא להאצת הבנייה בעיר, חל דווקא קיפאון בשיווק הקרקעות בבאר שבע.

בעוד שלפי ההסכם, היו אמורים לצאת לשיווק קרקעות לבניית כ–3,000 דירות בשנתו הראשונה, בפועל פורסם עד כה מכרז בודד לשיווק 1,100 דירות בנובמבר 2015, אבל מועד סגירתו נדחה לא פחות מחמש פעמים, ונכון להיום נקבע לאמצע אוגוסט.

לצד הסכמי הגג שבהם קצב השיווק נראה אטי משמעותית מזה שעליו סוכם, יש גם כמה הסכמים שעובדים יפה. בקרית גת, שעמה נחתם הסכם הגג הראשון, שווקו עד כה בהצלחה קרקע עבור 5,130 דירות, המהוות 80% מהקרקעות שעליהם סוכם, להקמת שכונת כרמי גת החדשה בצפון העיר.

היקפי שיווק מרשימים נרשמו גם בראש העין, שם שיווקה עד כה רמ"י בשכונה הגדולה פסגות אפק קרקע לבניית 6,560 יחידות דיור, המהוות כמעט מחצית מכלל הכמות שעליה סוכם במסגרת ההסכם, לבניית 13,600 יחידות דיור.

"אין הסכם שיכתיב לוועדות המחוזיות מה לעשות"

גורם ברמ"י שעמו שוחחנו אומר כי גם אם קצב השיווק בחלק מההסכמים שנחתמו אינו כמצופה, עדיין מדובר בהיקפי שיווק שלמדינה לא היה כל סיכוי להתקרב אליהם ללא ההסכמים. לדבריו, "קרקע לבניית 1,600 דירות ששווקה בתוך שנה אחת, זה משהו שלא קרה בראשון לציון מאז שנות ה–90. כך גם לגבי מודיעין: קרקע ליותר מ–3,000 דירות ששוחררה בתוך שנה וחצי. מישהו יכול היה בכלל לדמיין היקפים כאלה ללא ההסכמים?"

"חשוב להבין כי הסכמי הגג משפיעים על כל שרשרת הייצור של קרקעות לבנייה - תכנון, פיתוח ושיווק - כאשר השיווק הוא השלב האחרון", הוסיף הגורם. "בניגוד למצב שבו בין רמ"י לרשויות המקומיות יש מתיחות סביב מספר הדירות שיתוכננו, ערים שחתמו על הסכמי גג נמצאות יחד עם רמ"י כתף אל כתף בוועדות המחוזיות ומקדמות את התוכניות יחד אתנו. זה שינוי עצום, שמוביל לאישור מהיר של תוכניות. כמובן שלא בכל אפשר לשלוט, ואם יש תוכנית שזמן אישורה היה ארוך בכחצי שנה ממה שתוכנן מראש, או במקרים שבהם הציבה הוועדה תנאים תב"עיים ליישום התוכנית שמעכבים את הבנייה, אז זה המצב. אין הסכם שיכול להכתיב לוועדות המחוזיות מה להחליט".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker