רבים מהזוכים בדירות במחיר למשתכן כלל לא מתכוונים לגור בהן

70% מהדירות במחיר למשתכן משווקות מחוץ לאזור המרכז, בעוד שהביקוש המירבי לדירות נמצא דווקא בגוש דן ■ רבים מרוכשי הדירות בפריפריה צפויים להציע את דירותיהם החדשות להשכרה, בזמן שישכרו דירות באזור המרכז - וכך ייווצר עודף של דירות להשכרה בפריפריה, ומולו יגדל המחסור בדירות להשכרה במרכז

חיים לוי
חיים לוי

שקד ואביאור, זוג צעיר בשנות ה–20 לחייהם, מתכוונים לרכוש דירת מגורים. הם מתגוררים כיום באזור המרכז בדירה שכורה, ועוקבים באופן שוטף אחר הפרויקטים שמציע משרד הבינוי והשיכון בשיטת מחיר למשתכן. הפרויקט המועדף עליהם נמצא ברעננה. מה הסיכוי שלהם לזכות בדירה בעיר, או בכלל באחד הפרויקטים שישווקו לציבור בשיטה זו?

תוכנית מחיר למשתכן היא הבייבי החדש־ישן של משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר. לדברי השרים יואב גלנט ומשה כחלון, "היא תוריד את מחירי הדיור, תעזור לזוגות צעירים ותגרום לקבלנים לתמחר נמוך יותר את שאר הדירות המוצעות". לתוכנית זו יתרונות רבים — מחירים נמוכים יותר, הגדלה של היצע הדירות, ואפילו השפעה חזויה על מחירי הדירות בקרבת הפרויקטים. איך לא חשבו על זה קודם?

הגרלת "מחיר למשתכן" בעפולה
הגרלת "מחיר למשתכן" בעפולהצילום: רמי שלוש

אופקים, דימונה, טירת הכרמל, קרית מוצקין, קרית שמונה — ערים אלה ונוספות הן חלק מרשימת הפרויקטים המתוכננים של מחיר למשתכן, שלהם טרם נפתחה ההרשמה. נראה כי המדינה מנסה לתפוס שתי ציפורים במכה אחת: להציע נכסים זולים לזוגות צעירים — וליישב את הפריפריה.

מתוך כ–6,560 יחידות דיור המוצעות בפרויקטי מחיר למשתכן שבהם זכו יזמים, אבל עדיין לא נפתחו לקבל הרחב, 1,750 דירות ממוקמות באזור גוש דן. כל השאר מוצעות מחוץ לגוש דן, ורובן בפריפריה הרחוקה (קרית מוצקין, אופקים, דימונה, ירוחם, נצרת עילית וערים נוספות).

היחס הממוצע בין הביקוש בפועל (מספר המבקשים) להיצע (מספר הדירות המוצעת), נכון להיום, הוא 1 ל–12 — כלומר, על כל "כרטיס הגרלה" יהיה זוג מאושר אחד בלבד של זוכים, ולעומתו 11 זוגות שישובו ריקם. האם החלוקה בין הפרויקטים שוויונית? כמובן שלא, הביקוש הגבוה ביותר נמצא במרכז, ולכן לא ידוע עדיין מה יהיה היחס לפרויקטים המבוקשים ביותר — בראשון לציון, בראש העין או ברעננה. יחס של 1:20, 1:40 — ואולי 1 ל–100?

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הזוגות הצעירים שמבינים את מיקומם במרחב, מגישים הצעות לפרויקטים בכל רחבי המדינה, בתקווה לזכות בנכס הנכסף. גם שקד ואביאור החליטו לנסות מזלם ולהגיש בקשה לפרויקטים שבהם צפוי, להערכתם, ביקוש נמוך יותר, כמו עפולה. אם יזכו בדירה במחיר מופחת, הם מתכננים להציע אותה להשכרה ולהמשיך לגור באזור המרכז. אחרי הכל, אומרת שקד, מרכז החיים שלי פה — המשפחה, מקום העבודה והחברים.

חיבוק דוב לפריפריה

האם שקד ואביאור הם היחידים בגישה זו? התשובה היא לא. זוגות רבים מאזור המרכז שידם אינה משגת רכישת דירה במחירים גבוהים, פונים לאלטרנטיבה של לשכור ולהשכיר. כולם רוצים לרכוש דירה במחיר מופחת ובהנחה של 20%–30% ממחיר השוק (על פי הצהרות משרד האוצר), ולכן מנסים מזלם במכרזי מחיר למשתכן. הם מודעים לסיכוי הנמוך לזכייה בכלל, ולזכייה באזור המרכז בפרט, ולכן מנסים מזלם ומשתתפים במכרזים ללא קשר למיקומם.

מהן ההשלכות העתידיות לכך שזוכי המכרזים לא בהכרח יגורו בדירות שרכשו? היות שכ–70% מהדירות בפרויקטי מחיר למשתכן מוצעות מחוץ לגוש דן, בעוד שהצפי לביקוש המירבי נמצא בגוש דן עצמו, ולאור זאת שחלק ניכר מרוכשי הדירות בפרויקטים בפריפריה צפויים להציע את דירתם החדשה להשכרה בזמן שישכרו דירה באזור המבוקש (בעיקר בגוש דן), עשוי להיווצר עודף של דירות להשכרה בפריפריה וגידול במחסור הקיים בדירות להשכרה בגוש דן.

כתוצאה מכך, בשוק חופשי לחלוטין, צפוי מחיר השכירות בפריפריה לרדת, ואילו מחיר השכירות בגוש דן, ובמיוחד במעגל הראשון והשני של תל אביב — לעלות. בשורה התחתונה, נראה כי חיבוק הדוב של המדינה את הפריפריה עלול לסטות מהמטרות המרכזיות שהגדירה הממשלה.

ומהי ההמלצה לזוגות הצעירים? אלה שחשקה נפשם בדירה במחיר למשתכן ברעננה או בראשון לציון, מוזמנים לגשת למכרז הרלוונטי — אבל היות שהסיכוי שלהם לזכות בדירה הרצויה אינו גבוה, בלשון המעטה, והיות שהמצב שנוצר כאן הוא כזה שאפשר אולי לנתח בעזרת תורת המשחקים, טוב יעשו המתלבטים אם ייוועצו בפרופ' ישראל אומן, זוכה פרס נובל על מחקרו בתחום.

אלה שלא יזכו בשנה הקרובה בדירה הרצויה, יתרחקו אולי בעוד כמה עשרות או מאות אלפי שקלים מהדירה המיוחלת, שערכה ימשיך לעלות כחלק מעליות המחירים הצפויות בשוק הנדל"ן בשנה הקרובה, ובכך יצטרפו לרבבות הצעירים שממתינים כבר שנים לעזרת הממשלה ברכישת דירה.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker