הכירו: המשפחה שמשכירה 120 דירות בת"א - ומרוויחה מיליונים

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי המשפחה מנהלת עסק להשכרת דירות ולכן לא יכולה ליהנות ממס מופחת בגובה 10% שניתן לבעלי דירות

רז סמולסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
יריד דירות. למצולמים אין קשר לכתבה. "האפשרות להגדיל את מרכיב הפריים בהלוואה צפוי להביא יותר אנשים למחזר את המשכנתאות"
רז סמולסקי

מה גובה המס שצריכה לשלם משפחה שמשכירה 120 דירות בתל אביב ומכניסה מהן מיליוני שקלים בשנה? בית המשפט המחוזי תל אביב קבע כי המשפחה מנהלת עסק להשכרת דירות ולכן לא יכולה ליהנות ממס מופחת בגובה 10% שניתן לבעלי דירות. לכן, בני המשפחה ישלמו מס הכנסה רגיל בהתאם למדרגות המס השולי שלהם.

מדובר במשפחה עתירת נכסים ומזל, ורדה יהל ושני בניה אלי ורון יהל. שלושתם מחזיקים בכ-120 דירות בתל אביב, כאשר 110 מהן מושכרות למטרות מגורים, עליהן הם משלמים מס הכנסה בגובה 10%. מדובר בהכנסה של 2.73 מיליון שקל בשנת 2008 ו-3.43 מיליון שקל ב-2009 (עלייה של 25% בשנה). בנוסף הושכרו עשר חנויות ושש חניות.

השלושה שילמו מס מופחת בשיעור 10% על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, שחל על מי שדמי השכירות אינם מהווים הכנסה מעסק. מס הכנסה תל אביב תבע את השלושה באמצעות עו"ד יפעת גול ומאיר פורת מפרקליטות מחוז תל אביב בטענה כי הם מנהלים עסק להשכרת דירות ולכן אינם עומדים בסעיף 122 ויש להחיל עליהם מס הכנסה רגיל לפי מדרגות המס השולי.

את פסק הדין נתן השופט הרי קיש בנובמבר 2014 אך רק כעת הותר לפרסום פסק הדין על ידי בית המשפט העליון. בית המשפט נדרש להחליט אם מדובר בהכנסה שאינה עסקית מהכנסת דירות או הכנסה עסקית. "עובדות המקרה הובילו אותי למסקנה כי מדובר בהכנסה עסקית. מסקנה זו מבוססת בראש ובראשונה על היקף הפעולות והעשייה הכרוכות בהפקת ההכנסה ממספר כה רב של נכסים. ריבוי הנכסים מביא להכנסה שנתית ממשית וקשה להניח שהמחוקק, בהסירו את תקרת ההכנסה הקבועה בסעיף 122 התכוון למקרה כגון זה", כתב השופט קיש.

דירה מפוצלת בתל אביב צילום: אסף עברון

מלבד היקף הנכסים וההכנסה מתייחס קיש לעוד נסיבות המצביעות על האופי העסקי של הפעילות: אלי הוא שמאי מקרקעין, רון הוא אדריכל ולשלושתם יש עסקים נוספים בתחום הנדל"ן. שלושתם משכירים נכסים מסחריים בהיקף לא מבוטל כמו בניין משרדים בן שלוש קומות ברחוב רוטשילד שהושכר ב-2007 תמורת כמעט 10,000 דולר בחודש. השופט הסיק כי השכרת דירות המגורים היא חלק מעיסוק משפחתי רחב יותר בתחום הנדל"ן וההכנסה מהשכרת דירות אינה זניחה לעומת ההכנסות מהפעילויות האחרות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

סיבה נוספת היא המנגנון המשומן לטיפול בדירות. למשל הבחירה של השלושה להשכיר את הדירה לשנה אחת בלבד ללא הענקת אופציה לדייריה להארכת החוזה, דבר שמצריך התעסקות נוספת ותדירה יותר לעומת השכרה ארוכת טווח, התעסקות של חידושי חוזים והחלפת דיירים. השלושה גם מחזיקים רשימת המתנה של שוכרים פוטנציאליים וקו טלפון ייעודי לקבלת שיחות משוכרים פוטנציאליים. בנוסף לכך, קיים גם מערך קבוע של בעלי מקצוע שמטפלים בתחזוקת הדירות.

ורדה יהל נולדה ב-1935. אביה של ורדה עסק בפרדסנות ונדל"ן. עד 1970 רכשה המשפחה 14 דירות, בשנות ה-70 - 24 דירות, ועד 1990 המשפחה רכשה 49 דירות. עד שנת 2000 המשפחה צברה 110 דירות. הבעלות על הדירות מחולקת באופן משתנה על שם אחד מבני המשפחה, שניהם ולעיתים שלושתם.

תגובת באי כוחה של משפחת יהל, עו"ד (רו"ח) נועה לב גולדשטיין ועו"ד אדם קדש ממשרד איתן מהולל שדות: "פסק הדין עסק במחלוקת אזרחית עתיקת יומין בדיני המס בנוגע לסיווג הכנסות – ובפרט בנוגע להכנסות שכירות – באילו סיטואציות הכנסות כאמור תחשבנה כהכנסות "פסיביות" ואימתי ההכנסות תחשבנה כ"עסקיות".

"בעבר (עד לשנת 2003), שיעורי המס החלים על הכנסות פסיביות היו גבוהים אפקטיבית מהשיעור שחל על הכנסות עסקיות; ולכן דווקא רשות המסים, במספר לא מבוטל של פסקי דין, היא זו שטענה שהכנסות משכירות הן הכנסה פסיבית ולא עסקית. (שכן בשל סיבות שונות, ובפרט האפשרות לקזז הפסדים והחלת מדרגות מס נמוכות, לנישומים הייתה עדיפות בסיווג "עסקי" של הכנסות השכירות).

"בשנת 2003 חל שינוי חקיקה, במסגרתו הופחתו שיעורי המס החלים על הכנסות פסיביות דוגמת הכנסות שכירות; ובנוסף, ניתנה אפשרות להחיל שיעור מס של 10% על מחזור ההכנסות מהשכרת דירות מגורים (ללא כל מגבלה על גובה ההכנסות). צריך לשים לב שמדובר ב "מס מחזור" – החל על כל הכנסות השכירות, כך שבמבחינה אפקטיבית מדובר בשיעור מס דומה לזה החל על כל יתר ההכנסות הפסיביות הנצמחות בשוק ההון (על פי רוב 25%).

"במקרה זה, בית המשפט המחוזי למעשה הגיע למסקנה לפיה השכרה של כמות מסוימת של דירות – חייבת להיות מסווגת כ"פעילות עסקית" (כאשר אין אזכור מפורש לגבי מהי אותה כמות). יש להעיר בהקשר זה כי לפני מספר חודשים ניתן פסק דין אחר על ידי שופט אחר בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, ובו נקבע שהכנסה מהשכרת כ-25 דירות אינה מהווה "הכנסה מעסק". לכן, כיום עדיין ישנה אי-ודאות בנוגע לשאלה האם אכן קיים "סף" מסוים של דירות מגורים אשר מעליו ההשכרה בהכרח תיחשב כפעילות עסקית.

"כן נבקש להדגיש כי מדובר בנישומים שומרי חוק, שדיווחו כדין לאורך כל השנים על הכנסותיהם, והמחלוקת היחידה בינם לבין רשות המסים נגעה לפרשנות המבחנים שנקבעו בהלכה הפסוקה לאורך השנים בין הכנסה "פסיבית" לבין הכנסה "עסקית".

"בהערת אגב, יש לשים לב כי במקרה זה הנישומים לכל אורך הדרך, גם לפני שנת 2003, דיווחו על הכנסתם מהשכרת דירות המגורים כהכנסה פסיבית; בשנים אלו – רשות המסים היא זו ש"הרוויחה" מהסיווג של ההכנסות כ"פסיביות", אולם אז לא ביקשה לסווג את הפעילות כ"עסקית".

"ועוד הערה כללית בנוגע לאופן המיסוי של השכרת דירות מגורים: בחירת המסלול המיטבי עבור הנישום (האם מס מחזור של 10%; מסלול פטור ממס; או מסלול מיסוי רגיל, המאפשר ניכוי הוצאות כנגד ההכנסה) - תלויה במועד רכישת הדירה. כך לדוגמא במקרים רבים ייתכן ותהא עדיפות  לבעל הדירה, לבחור במסלול המיסוי "מעסק" היות שאז הוא יכול לקזז מהכנסותיו את ההוצאות לרבות הוצאות הפחת".

לחצו על הפעמון לעדכונים בנושא:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker