המפרק על הערכת שווי הנכסים של ענבל אור: "זו לא שמאות, סתם פיסת נייר חסרת כל ערך" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המפרק על הערכת שווי הנכסים של ענבל אור: "זו לא שמאות, סתם פיסת נייר חסרת כל ערך"

עו"ד איתן ארז, המפרק הזמני של חברת אור סיטי נדל"ן, תוקף את הערכת השווי לנכסיה של אור ומבקש מבית המשפט אישור להגיד תלונה נגד השמאי במועצת שמאי המקרקעין

24תגובות

עו"ד איתן ארז, המפרק הזמני של חברת אור סיטי נדל"ן של ענבל אור, תוקף את הדו"ח הכלכלי שהגישה אור בשבוע שעבר לבית המשפט ובו טענה כי היא שווי נכסיה עולה ב-36 מיליון שקל על חובותיה ולכן אין לפרק את החברות שבבעלותה.

לדבריו, הדו"ח מבוסס הערכות שווי מוטעות של הנכסים. "זו לא שמאות, לא חוות דעת ולא כלום. סתם פיסת נייר חסרת כל ערך!", כתב ארז בתגובה שהגיש היום (א') לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

ארז תוקף את חוות הדעת הכלכלית מטעמה של אור שהוכנה על ידי רו"ח יואב סומך, שהתבססה בין היתר על שמאויות שהגיש השמאי חיים מסילתי. לטענתו ההערכות השמאי אינן נכונות, אינן מפורטות, ונסמכות על מידע שמסילתי קיבל מהחברה בלבד. מה גם שהשמאויות המלאות לא הוגשו לבית המשפט, אלא רק סיכום המפרט את שמות הנכסים ושוויים. בשל מה שארז מכנה 'להטוטים', הוא ביקש מבית המשפט אישור להגיש תלונה למועצת שמאי המקרקעין נגד מסילתי.

מכאן, שגם חוות הדעת הכלכלית של סומך אינה מהימנה שהרי היא מתבססת על הערכות שווי לא נכונות. בנוסף, ארז מציין כי למרות שסומך טוען שמטרת חוות הדעת שלו היא גיבוש הסדר נושים מהיר, הוא לא הגיש הסדר כזה או מקורות למימון שלו.

ענבל אור בבית המשפט, היום
עופר וקנין
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לגבי הערכות השמאי אודות שווי הנכסים, טוען ארז כי השמאויות המלאות לא צורפו לדו"ח, אלא רק שני עמודים שכוללים טבלה המסכמת את הנכסים של החברה כאשר לגבי כל אחד מהם נמסרו נתונים תמציתיים בלבד: כתובת ומהות הנכס, בעלות והשווי שלו לא כולל מע"מ. עוד מעיר ארז ההערכה של מסילתי מלווה בהערה כי הדוחות נערכו על בסיס הנחות העבודה שנמסרו לו מהחברה ומאור.

שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי מסר בתגובה "אני מתפלא על להטוטיו על עו"ד ארז עצמו, שאינו מבדיל בין תמצית נכסים לחוות דעת שמאית מלאה. עורכי הדין של ענבל אור הגישו בשבוע שעבר לבית המשפט את תמצית הנכסים בלבד. חוות הדעת המלאות עוברות בימים אלה לעורכי הדין על מנת שאלה יגישו אותן לבית המשפט. צר לי על המשך ההתקפה הברוטאלית וחסרת האחריות של עורך הדין ארז. דבריו מהווים חשש להוצאת לשון הרע ולאחר הגשת חוות הדעת המלאות, אשקול להגיש תלונה ללשכת עורכי הדין".

"אין כל רלוונטיות לשומה שנותן מר מסילתי. מר מסילתי הינו בעל מקצוע נוסף שנפל ברשתה של ענבל אור כפי שהוליכה שולל שורה ארוכה של עורכי דין ורואי חשבון שהתפתו לסכן עבורה את רישיונם ושמם הטוב", כתב ארז בתגובה.

שתי דירות הוערכו ב-7.46 מיליון שקל - בפרויקט שהבנייה בו עדיין לא החלה

ארז מציג מספר נכסים שהשווי שלהם בדו"חות אינו נכון לפי שמאות שערכה השמאית עדינה גרינברג מטעמו. דירת המיני פנטהאוז ברחוב פוריה 5 בגבעתיים הוערכה על ידי מסילתי ב-4.2 מיליון שקל, במצב גמור, אך הפרויקט נמצא בשלב בניית השלד של הקומה הראשונה בלבד וגרינברג העריכה את שווי הזכויות נכון להיום ב-2.67 מיליון שקל.

שתי דירות נוספות שרשומות על שם בנותיה של אור בפרויקט מגדלי בדרך מנחם בגין בתל אביב הוערכו ב-7.46 מיליון שקל. שוב, מדובר בפרויקט שהבנייה שלו עוד לא התחילה ועל פי הקבלן שמבצע מועד מסירת הדירות צפוי ל-2020. על פי שמאות של שמאי אחר, יוסף זרניצקי, ערכן 4.55 מיליון שקל בלבד. מה גם שבסוף יוני הן נמכרו בפועל ב-4.71 מיליון שקל.

לפרויקט של החברה ברחוב הרכבת בגבעתיים הוערך על ידי מסילתי ב-15 מיליון שקל, אלא שהערכה זו אינה רלוונטית לטענת ארז, שכן ההסכם עם בעלי הקרקע בוטל לאחר שהחברה לא עמדה בתשלומים והם מכרו אותה ליזם אחר ב-11.5 מיליון שקל. "עובדה זו מוכיחה שוב כי אין כל קשר בין המחירים בהם נקב מר מסילתי לבין ערך הנכסים בפועל", כותב ארז.

טעויות נוספות שמוצא ארז הן בהערכת השווי של נכס בבאר שבע שעל פי הדו"ח רשום על שמה של אור, אך עורך דינה שלח מייל לארז בו כתב לגבי עסקה זו כי היא "נחתמה אך לא יצאה לפועל", ולמרות שאור לא רכשה את המגרש הוא נכלל ברשימת נכסיה.

טעות נוספת היא הערכת דירת הפנטהאוז הפרטית של אור בפרויקט מגדל הטייסים ברמת גן ב-6 מיליון שקל, כאשר רובצת עליה משכנתא בסכום של 2.346 מיליון שקל והיא נכללת בדו"ח של מסילתי פעמיים.

ארז תוקף גם את חוות הדעת הכלכלית של רו"ח סומך, שעל פיה אחת ממטרותיה היא גיבוש הסדר נושים במהירות אך לטענת המפרק ארז הסדר כזה לא הונח לפניו הסדר כזה, לא הוצג מקור מימון להסדר או מימון לתקופה הפעלה של החברה בזמן ההסדר.

ארז מתייחס לפרויקטים בהם נמכרו יותר דירות מאשר מספר הדירות הקיים על פי תוכנית בנייה. סומך אומנם סוקר את הפרויקטים ואת המנגנון למקרה שהדירות העודפות לא יאושרו ויהיה צורך להפחית את מספר הדירות, אך לטענות ארז – סומך לא עונה על הבעיה שהחזרת הכספים לרוכשים שרכשו דירות שלא קיימות. סומך וארז חלוקים בשאלת גובה הסכום שיש להחזיר במקרה כזה, סומך טוען כי מדובר ב-25 מיליון שקל וארז יותר, אך בכל מקרה, סומך לא מפרט מניין יגוייס ההחזר.

בשבוע שעבר הגישה אור דו"ח חשבונאי ושמאי שתומך בטענה כי אין מקום לנקוט בהליכי פירוק לחברות בבעלותה. את הדו"ח ערך רו"ח יואב סומך והוא הסתמך בין היתר על שמאויות, דו"חות אפס ודו"חות התקדמות של הפרויקטים של השמאי חיים מסילתי. בדו"ח מוערכים הנכסים של החברה ונכסיה הפרטיים של אור בסכום של כ-50.4 מיליון שקל. לאחר ניכוי התחייבויות ומס אומדן נכסיה מוערך ב-29 מיליון שקל וכמו כן היא בעלת אחזקה בחברה ציבורית שערכה חצי מיליון שקל ושטח צמית של 860 אלף שקל.

עוד נטען בדו"ח של סומך כי לחברות של אור יש עודף נכסים על התחייבויות בסך 7 מיליון שקל. הדו"ח סותר דו"חות קודמים שהגיש ארז לבית המשפט בו טען כי שווי הנכסים של אור נמוך משווי ההתחייבויות.

מרואה החשבון יואב סומך נמסר: "קודם כל ברצוני להדגיש שאין לי כל היכרות מוקדמת עם ענבל אור ואני נשכרתי כבודק אוביקטיבי וכאיש מקצוע לגבי מצב הנכסים וההתחייבות של החברות בבעלותה נכון ל-31 במרץ השנה. כל מה שכתב עורך הדין איתן ארז על כך שנקבע שהעדתי עדות לא אמינה במשפט, אינו אמת. איני מכיר את המשפט המדובר והוא כנראה התבלבל עם רואה חשבון אחר. יש לי ניסיון רב ואני עוסק שנים רבות בלווי חברות בנושא הנדל״ן וקבוצות רכישה, ותמיד בהצלחה רבה. גם מול הבנקים וחברות המימון". 

עוד נמסר כי, "לגבי הנקודות שהוא הביא במסמך, ינתנו תשובות עליהן אחת לאחת בבית המשפט. ישנן מיעוט נקודות בסכומים נמוכים מהסכומים שעו״ד ארז נקב, שבהן הוא צודק ואנחנו נתקן אותן".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#