מבחן ראש העין: השוק החופשי נגד מבצעי מחיר מטרה ומחיר למשתכן

הבנייה הרבה בראש העין מפגישה באופן נדיר את שני המבצעים הממשלתיים להוזלת דירות ■ התנהלותה של חברת גיא ודורון לוי, 
שמקימה דירות בעיר גם כחלק משני המבצעים וגם בשוק החופשי, מאפשרת לערוך השוואה של המחירים בין כל השיטות

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

איזה מבצע משתלם יותר לרוכשי הדירות - מחיר מטרה, שיזם שר השיכון לשעבר אורי אריאל, או מחיר למשתכן של שר האוצר הנוכחי, משה כחלון? עד כה אפשר היה לנתח את הדברים מבחינה תיאורתית בלבד. ואולם שני מבצעים המתקיימים בימים אלה בראש העין על ידי אותה חברה, אחד מחיר מטרה והאחר מחיר למשתכן, יכולים לשפוך אור על הנעשה בשטח - וגם על שאלה אחרת: כיצד היזמים מסתדרים עם המבצעים האלה?

מבחינת המאפיינים של שני המבצעים, מחיר מטרה מבוסס על העיקרון שלפיו המחיר של מ"ר בדירה שמשתתפת במבצע מגיע ל-80% מהמחיר החציוני בדירות מקבילות בשוק החופשי באותה סביבה. בפרויקטים שבהם מוקמות דירות במבצע מחיר מטרה מוקמות גם דירות שנמכרות בשוק החופשי, והדירות שנמכרות במחיר מלא אמורות לסבסד ליזמים את דירות המבצע.

שכונת פסגות בראש העין
שכונת פסגות בראש העיןצילום: אייל טואג

התוכנית יצאה לדרך בסוף 2014, בימיה האחרונים של הממשלה הקודמת, ומסיבה זו היא תמומש רק בכמה פרויקטים במודיעין ובראש העין. לכחלון היתה אפשרות להאריך את המבצע, אך הוא העדיף לעדכן את מבצע מחיר למשתכן ולבטל את מחיר מטרה.

דירה שמוצעת למכירה במחיר למשתכן אמורה להיות מוזלת ב-200 אלף שקל לפחות לעומת המחיר הממוצע שוק החופשי, וכשהדבר בלתי־אפשרי - במקומות שבהם המחירים נמוכים במיוחד - התוכנית משלימה את ההטבה במענקים כספיים.

אז איזו תוכנית עדיפה לרוכשים? חברת גיא ודורון לוי מקימה בימים אלה שני פרויקטים סמוכים בראש העין, האחד עבור תוכנית מחיר מטרה והשני בתוכנית מחיר למשתכן. בשנים האחרונות קיבלה החברה החלטה אסטרטגית לתקוע יתד בעיר, והחל ב-2011 רכשה קרקעות רבות במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בחינה של קרקעות החברה בראש העין מראה כי רוב הדירות שיוקמו עליהן (837 דירות) מיועדות לשיווק במחיר למשתכן, בנוסף ל–339 דירות שיימכרו בשוק החופשי ו-196 דירות שנמכרו באחרונה במחיר מטרה. סך כל הקרקעות שרכשה החברה מגיע לכ-110 דונם, ורובן ממוקמות במזרח העיר, ברובעים A ו-B. מרבית הדירות של החברה יוקמו בפרויקט בשם Loft & More, שאמור לכלול 41 מבנים בני 16-4 קומות, ובהן כ-900 דירות.

שכונת רמב"ם ראש העין
שכונת רמב"ם ראש העיןצילום: עזרא לוי

לפי נתוני אתר מדל"ן, דירות באזור נמכרות בשוק החופשי, כולל בפרויקט Loft & More עצמו, לפי מפתח של 14-13 אלף שקל למ"ר. לפי המפתח הזה יש לבחון את שני המבצעים.

9,400 שקל למ"ר

במאי 2015 זכתה גיא ודורון לוי בקרקע במזרח העיר לפרויקט בן 326 דירות, שמהן 196 מהן יועדו למחיר מטרה - במחיר סופי מקסימלי של 9,400 שקל למ"ר. כשמשרד השיכון דיווח על תוצאות המכרז הוא גם שילב מחירון משוער: דירת 80 מ"ר עם 8 מ"ר מרפסת, 5 מ"ר מחסן וחניה אחת, תימכר לפי החישוב ב-812 אלף שקל; דירת 100 מ"ר עם 10 מ"ר מרפסת, חניה ומחסן, תעלה 987 אלף שקל; ודירת 122 מ"ר עם 25 מ"ר מרפסת ושתי חניות תעלה 1.241 מיליון שקל.

תחשיב המחירים נעשה על סמך המחיר למ"ר (כאמור, 9,400 שקל למ"ר), שהוכפל בשטח הדירות, ועליו הוספו 30% למ"ר שיש להוסיף על שטחי המרפסות, 40% למ"ר על שטחי המחסן, וכל מקום חניה ששוויו נאמד במחיר של 2 מ"ר.

בפועל, החברה שיווקה דירות גדולות יותר במחירים נמוכים מעט יותר, כ-9,250 שקל למ"ר. במסגרת המבצע היא מכרה דירות 4 חדרים, 112 מ"ר, 32 מ"ר מרפסת, 8 מ"ר מחסן וחניה ב-1.143 מיליון שקל; ודירות 5 חדרים, 132 מ"ר, 14 מ"ר מרפסת, 9 מ"ר מחסן וחניה, נמכרו ב-1.306 מיליון שקל.

מדוע היתה יכולה החברה למכור את הדירות במחירים נמוכים מאלה שבהם זכתה במכרז? התשובה יכולה להינתן בחלק השני של הסיפור: בין אפריל ליוני השנה פירסמה רמ"י שורת מכרזים בראש העין במסגרת מחיר למשתכן. גיא ודורון לוי זכתה בארבעה מהם - סך הכל 837 דירות, שאותן תמכור לפי מפתח של 8,989–9,459 שקל למ"ר, תלוי במכרז. כלומר, בניגוד לתחושה הקיימת בציבור כאילו מחירי הדירות בפרויקטים סמוכים של מחיר למשתכן אחידים, קיימים פערים ביניהם, ובמקרה של גיא ודורון לוי, פערים של עד כ–5%. זהו פער מהותי, במיוחד על רקע הרווחיות הנמוכה מלכתחילה של היזמים במבצעי מחיר למשתכן.

בכירי החברה מסרבים לדבר או להסביר את מדיניותם, אך נראה כי יש לחברה יתרון יחסי על פני מתחרים פוטנציאליים בראש העין - אנשי החברה מכירים היטב את המקום, יש לחברה תשתיות מקומיות, והיא יודעת כיצד להפחית עלויות.

עצם העובדה שהחברה השקיעה בראש העין כבר לפני חמש שנים, כשמחירי הקרקע היו זולים בהרבה מהיום, תאפשר לה לסיים את הפרויקטים שנמכרים בשוק החופשי ברווח גבוה יחסית. הדבר איפשר לה להוריד את הרווחיות בפרוייקטים של מחיר מטרה ומחיר למשתכן ואף לגדר סיכונים, הנובעים מההשתתפות במבצעים הממשלתיים.

כך, מחירי הדירות שהחברה תמכור במחיר למשתכן דומים מאוד למחירי מחיר מטרה. נכון למחירים כיום, החברה תמכור את הדירות לזכאים שיגרילו אותן בהנחות של כ-30% ממחיר השוק.

האם המציאות הזאת תחזור על עצמה במקומות אחרים? סביר להניח שלא, שכן כל מקום מאופיין בתנאים אחרים, וכל חברה תנסה להתגבר על הרווחיות הנמוכה של מחיר למשתכן בדרכים שעומדות לרשותה.

מבצעי מחיר מטרה כבר כמעט שלא יהיו, אך תנופת מחיר למשתכן נמצאת בעיצומה. נראה כי אחרי כמה חודשי הסתגלות והתנגדות למבצע, חברות יזמות גדולות ומוכרות נכנסות לתחום ומתגברות על הרווחיות הנמוכה, בין היתר בשיטה שנקטה גיא ודורון לוי - כלומר, הקמת פרויקט מקביל שמיועד לשוק החופשי, והתבססות על קרקעות שנרכשו בעבר במחיר נמוך יחסית.

ואם כך, ברור שאנשי חברות היזמות אינם סבורים שמחיר למשתכן באמת ילחץ את המחירים בשוק החופשי כלפי מטה, אפילו לא במקום שבו ייבנו אלפי דירות, כמו ראש העין.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker