רעידת אדמה: כל השינויים הצפויים בתמ"א 38 - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רעידת אדמה: כל השינויים הצפויים בתמ"א 38

חוקר תוכנית ההרחבה של תמ"א 38 ממליץ ליישמה עם הגבלות: תוספת זכויות של 25 מ"ר תינתן רק לדירות קיימות, ולא תתאפשר תוספת קומות ללא זכויות בנייה ■ המועצה הארצית לתכנון ולבנייה דנה בהמלצות ודחתה ההכרעה בנושא לשלב הבא

43תגובות

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה דנה היום (ג') בהמלצות החוקר המיוחד, האדריכל פרופ' דימיטרי מזו, שמונה לשמיעת ההתנגדויות לתיקון תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א38 (, אך דחתה ההכרעות בנושא לישיבתה הבאה שתתקיים במהלך אוגוסט.

במסגרת המלצותיו, מאמץ מזו את העיקרון שלפיו במסלול הריסה ובנייה מחדש ייערך תחשיב של תוספת זכויות הבנייה שמעניקה התמ"א על פי שטח "הקומה הרעיונית" - כלומר, שטחה של קומה שעשויה היתה להיבנות לו היו מנוצלות מלוא זכויות הבנייה במגרש על פי התוכנית הקיימת (ללא הזכויות הנוספות שמעניקה התמ"א), ולא על פי שטחן של הקומות הבנויות בבניין הקיים, המיועד להריסה.

ברוב המקרים, עריכת התחשיב לפי הקומה הרעיונית יביא להגדלה משמעותית של זכויות הבנייה בפרויקטים שנבנים לפי תמ"א 38, וידועה גם בשם "הפרשנות המרחיבה" לתמ"א 38. זאת משום שעל פי רוב, בניינים ותיקים שנבנו לפני 1980 (שרק בהם עוסקת התמ"א) אינם ממצים את כלל פוטנציאל זכויות הבנייה בשטח המגרש שעליו הם בנויים, ושזכויות הבנייה בו הוגדלו מאז יום הבנייה, לעתים כמה פעמים.

תמ"א 38 בפתח תקווה. בניינים ותיקים אינם ממצים את כלל פוטנציאל זכויות הבנייה
זאב שטרן

הכפלת הקומה הרעיונית הממצה את כלל זכויות הבנייה פי 2.5 קומות - שהן תוספת הבינוי שמעניקה תמ"א 38 - תוליד ברובם המוחלט של המקרים שטח גדול בהרבה, לעומת הכפלת שטח קומתו הקיימת של הבניין ב-2.5 (גישת "הפרשנות המצמצמת").

על תיקון התוכנית באופן שיכלול תוספת זכויות לפי הקומה הרעיונית החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ב–3 בנובמבר 2015. כחודשיים לאחר מכן, ב–29 בדצמבר 2015, מונה מזו כחוקר לשמיעת הערות והשגות שהוגשו הן מצד הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה והן מהציבור.

בדו"ח שפירסם נימק מזו את העדפת עיקרון הקומה הרעיונית בכך ש"מבחינה אורבנית, שיטת חישוב המתבססת בעיקרה על תוכנית בניין עיר עדיפה על פני זאת שמתבססת על בניין בודד קיים".

לדבריו, "תוכנית בניין עיר כוללת שטחים נרחבים, שכונות והוראות הבנייה שבה אחידות לרחוב מסוים, שכונה ואזור. בכך, לאחר חיזוק המבנים, יש סיכוי סביר שבתחום אותה התב"ע תהיה אחידות של הבניינים מבחינה נפחית".

מזו הסביר את שלילת חישוב תוספת הזכויות לפי קומה קיימת בכך שאם מתבססים על בניינים בודדים קיימים, גובר הסיכוי לחוסר אחידות בשורות המבנים. "בכל אחת מהשיטות לא ניתן להגיע לאחידות מושלמת", הדגיש, "אך הבסיס הנכון הוא רקמה אורבנית", קרי תב"ע.

עם זאת, במקרים שבהם הפעלת עיקרון הקומה הרעיונית צפוי להביא לתוספת זכויות מצומצמת יותר מזאת שעשויה היתה להתקבל לו היו נוספות זכויות בהתאם לקומה הקיימת — מציע מזו להגדיר כי בכל מקרה לא יפחת היקף הזכויות מזה שניתן היה לקבל על פי עיקרון הקומה הקיימת.

"חישוב שעלול להוביל לתוצאות אבסורדיות"

כבר מ–2012, אז החל מסלול ההריסה והבנייה לצבור פופולריות בקרב דיירים ויזמים, נהגו ועדות הערר המחוזיות לחשב את זכויות הבנייה על פי עיקרון הקומה הרעיונית, בהתאם למדיניות שאותה הוביל היו"ר לשעבר של ועדת הערר המחוזית תל אביב, עו"ד מיכה גדרון. גדרון עסק בנושא יותר מכל יו"ר ועדה מחוזית אחרת, מכיוון שהתמ"א היתה ישימה בעיקר באזור גוש דן והמרכז.

אך בספטמבר 2015 הטיל המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, פצצה שהכניסה את ענף התמ"א 38 כולו לסחרור. בעמדה שהוגשה לבית המשפט, כתגובה לעתירה נגד פרויקט תמ"א בגבעתיים, קבע קמיניץ כי לאופן שבו חישבה ועדת הערר המחוזית את השטחים אין כל בסיס חוקי, וכי היא "נעדרת כל עיגון בתמ"א, סותרת את לשון הוראותיה ועלולה להוביל לתוצאות אבסורדיות", לדבריו של קמיניץ. לטענתו, הוראות החוק קובעות את תוספת הזכויות על פי שטח הקומות בבניין הקיים, ותו לא.

חוות הדעת פתחה את מלחמת הפרשנויות להוראות תמ"א 38, שאמורה להגיע לסיומה היום, עם החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה על אימוץ הפרשנות המרחיבה.

למרות המלצתו של מזו לקבל את הפרשנות המרחיבה (בניגוד לעמדת המשנה ליועמ"ש), הוא הכניס כמה סייגים חשובים המרסנים את הפרשנות המרחיבה, ומצמצמים את זכויות הבנייה הניתנות במסגרתה.

המלצתו הראשונה של מזו היא שהתוספת של 25 מ"ר שמעניקה התוכנית לכל אחת מהדירות, תחול רק לגבי הדירות הקיימות בבניין המיועד להריסה, וכי אין להוסיף שטח זה גם לדירות החדשות שייבנו בפרויקט. המשמעות של המלצה זו היא הפחתה של מאות מ"ר בנוי מכל פרויקט תמ"א 38 ממוצע.

המלצה נוספת נוגעת לאופן שבו יש לנהוג במקרים שבהם מעניקה התב"ע המקומית אפשרות לתוספת קומות, אך בלי להוסיף זכויות בנייה שיאפשרו את בניית אותן הקומות. מדובר במצב הנפוץ בעיקר ברמת גן, שבה בחלק גדול מהשכונות מאפשרת התב"ע בנייה לגובה של עד חמש קומות - כמעט בלי להגדיל את זכויות הבנייה (במ"ר), לעומת המצב הקיים של שלוש קומות.

על פי הפרשנות המרחיבה של גדרון, במקרים כאלה חושבה הקומה הרעיונית באמצעות חלוקת כלל זכויות הבנייה בשלוש קומות בלבד - מהלך שבאופן טבעי יצר שטחי קומות נרחבים, אך את תוספת 2.5 הקומות ניתן היה לבנות מעל לחמש הקומות שנבנו בשטח הקומה הרעיונית.

מזו ממליץ לשים סוף למצב המוזר הזה באמצעות היצמדות לתוכנית הבניין הממשי שניתן היה לבנות במקום, אם היו ממוצות כלל זכויות הבנייה בשטח על פי התוכניות התקפות, אך ללא התמ"א.

בצורה זו, ככל שיחליטו המתכננים להגביה את הבניין תוך צמצום שטח הקומות, על סמך קומות רעיוניות אלה — תוענק תוספת הזכויות מכוח התמ"א. "אין צורך להתייחס לסוגיית התוכניות הכלל־עירוניות או השכונתיות, שהוסיפו קומות ללא תוספת שטחי בנייה, או שטחי בנייה עד להיקף שניתן היה לאשר בהליך של הקלה", כתב מזו, "שכן התוספת של קומות התמ"א, מבוססת על בניין אמיתי שייבנה בפועל".

בסוגיית החלת תמ"א 38 על בניינים קטנים ממליץ מזו להמשיך לאפשר את מתן הזכויות המוגדלות מכוח התמ"א רק על בניינים הבנויים במגרש שהתוכנית בו משפרת בנייה של יותר משתי קומות.

המלצה מעניינת נוספת נוגעת לזכויות בניית המרתפים. על פי התיקון שניסח מינהל התכנון, זכויות הבנייה המקסימליות למרתפים הם 400% בעד ארבע קומות — כלומר ניתן לבנות מכוחן ארבע קומות תת־קרקעיות, שכל אחת תיבנה בשטחו המדויק של המגרש. נגד זכויות מוגדלות אלה הגישו גורמים רבים התנגדויות, אך מזו דחה אותן והותיר את היקף המרתפים המוצע על כנו.

להחלטה זו עשויות להיות השלכות על גובה היטל ההשבחה שיוכלו רשויות מקומויות לגבות על פרויקטי תמ"א. כיום רשויות מקומיות אינן זכאיות להיטלי השבחה בגין פרויקטי תמ"א 38.

עד היום היה ביכולתן לגבות היטל בגין זכויות הבנייה במרתפים, שלא הוגדרו על ידי התוכנית, אלא הוענקו על ידי הרשויות עצמן. כעת, עם הכללת הגדרת הזכויות בתוך הוראות התמ"א, עשויה להתבטל גם יכולת מצומצמת זו לגביית היטל.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#