פרויקט הפינוי-בינוי ברמת השרון הפך למנגנון להשאת רווחים עבור מנהליו

רימונים, החברה הכלכלית של העירייה, וחברת הניהול יסודות ייהנו מתקבולים של 70 מיליון שקל על הפרויקט במתחם אילת

נעמה ריבה
נעמה ריבה
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים8
מתחם אילת ברמת השרון
מתחם אילת ברמת השרוןצילום: מוטי מילרוד

ביום שני הקרוב תדון הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב בהתנגדויות לפרויקט מתחם אילת ברמת השרון. במסגרת הפרויקט מבקשים היזמים ובעלי הדירות להרוס 180 יחידות דיור קטנות בשיכונים לטובת הקמת 720 דירות במגדלים - 80% מהן דירות גדולות.

הפרויקט שונה מרוב פרויקטי הפינוי-בינוי שמוקמים ברחבי המדינה. במקרה הזה, לא עיריית רמת השרון מנהלת את התכנון, וגם לא התושבים, אלא חברה פרטית. השתלשלות האירועים בתכנון הפרויקט, שתחילתו בקול קורא שפירסמה רימונים, החברה הכלכלית של העירייה, באוגוסט 2011, הביאה ליצירת תוכנית הכוללת בנייה חריגה לשכונה, ולפרויקט שגורמים רבים יתעשרו מרווחיו.

על הקול הקורא שפורסם חתום יצחק רוכברגר, ראש העיר הקודם, ששימש יו"ר רימונים. בקול קורא נכתב כי "החברה (שתיבחר לנהל את הפרויקט, נ"ר) תשמש גורם מתאם ומלווה שיפעל לקידום ומימוש פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת פינוי־בינוי, עיבוי־בינוי ותמ"א 38". בתמורה לשירותים, נכתב, "יגיש המציע הצעה לתמורה שאותה הוא מבקש לעצמו, המורכבת משני רכיבים: שכר טרחה המושתת על תשלום חודשי קבוע (ריטיינר), ובונוס הצלחה, שיתקבל מהיזם כאחוזים מהיקף הפרויקט על בסיס הצלחה עם סיום הפרויקט".

לקול הקורא השיבו שמונה חברות, והחברה שזכתה במכרז היא חברת יסודות, שמנהל קובי ילוביץ. יסודות הוקמה בספטבר 2011 - חודש בלבד אחרי כתיבת הקול הקורא. על פי העתק החוזה בין יסודות לרימונים שהגיע לידי נדל"ן TheMarker, נראה כי ילוביץ ויתר על התשלום הקבוע בתמורה לשיעור של 4.5% מהכנסות הפרויקט. בחוזה ניכר כי קיים קשר הדוק בין חברת רימונים, השייכת לעיריית רמת השרון, לבין חברת יסודות. "רימונים מצהירה כי החברה המנהלת פועלת מטעמה בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית ברמת השרון, והיא תסייע לחברה כמיטב יכולתה. רימונים מתחייבת כי תסייע בבחינת ההיתכנות הראשונית לכל פרויקט פוטנציאלי מול הנהלת העיר וגורמי העירייה".

רוכברגר, שבאחרונה הקים חברה לייעוץ נדל"ני, טען בשיחה עם נדל"ן TheMarker כי לא הוא בחר בחברת יסודות. "אין לי מושג למה הם נבחרו", אמר. "הדירקטוריון של רימונים החליטו על זה. במשך שנים הפרויקט עלה ונפל, וזאת היתה הדרך לייעל את המערכת. בשלב מסוים אישרנו את זה. רימונים צריכה לקבל (אחוזים מהרווחים, נ"ר), כי גם היא מפעילה את הפרויקט. אף פרויקט (בעיר, נ"ר) לא התקדם, ואנשים התייאשו - ואני שמח שזה יצא אל הפועל".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בעניין הרווחים הצפויים לרימונים וליסודות, אמר רוכברגר: "אנחנו טענו כי התקורות (כלומר, האחוזים שמשולמים ליסודות ולרימונים, נ"ר) הן יותר מדי, ואולי צריך להוריד את זה קצת".

זה יכול להגיע לעשרות מיליוני שקלים.

"היה מקום לבדוק את זה שוב, ולהוריד את זה".

מדוע היה צורך במספר כה גדול של יחידות דיור?

"המספר גדל בגלל מטלות ציבוריות".

אז למה לא הערת על זה כראש העיר וכיו"ר רימונים?

"כי היו מלא מטלות, והוועדה המקומית החליטה על המטלות".

"עושים שימוש ציני בפינוי-בינוי"

כשחברת אאורה זכתה במכרז לביצוע התוכנית, הוחלט כי תשלם 5% מהכנסותיה בפרויקט לרימונים, כשהתשלום לילוביץ יירד ל–3.6%, והשיעור שיופרש לרימונים הוא 1.4%. גם יו"ר הוועדה המחוזית, גילה אורון, הרימה גבה כששמעה על האחוזים המופרשים. "רווח ניהולי מקובל במחוז תל אביב הוא 3% מקסימום", אמרה. "אני חושבת שהיזם פה סופג את זה שהחברה הכלכלית לוקחת 5%. אני לא חושבת שזה בסדר, אבל אני לא יכולה לעשות שום דבר בעניין הזה. אין שום סיבה בעולם שחברה כלכלית תגבה 5%, שזה יותר ממה שחברה פרטית גובה".

חברי המועצה שהצביעו בעבר בעד הפרויקט או נמנעו בהצבעה, שינו בחלקם את דעתם. "ככל שהתחלתי להבין יותר את הפרויקט הזה, הבנתי שהוא לא טוב ומוגזם בכל סדר גודל, ויושב על דמי תיווך של 70 מיליון שקל (סכום הרווח שיופרש ממכירת 720 דירות, נ"ר). גם אם זה כשר ונעשה עם חוזים חתומים, זה לא נראה טוב ציבורית", אומר חבר המועצה אהרון אסולין, המתנגד כיום לפרויקט.

ב–2012 ערכו האדריכלים דרור גרשון ועירית סולסי מפגשי שיתוף ציבור עם עשרות תושבים המתגוררים במתחם אילת ברמת השרון. גרשון וסולסי היו אמורים לתכנן את הפרויקט, אבל הם פרשו. "חברת אאורה נתנה לכל דייר הרבה יותר מכל שאר המתחרים במכרז. אם אתה נותן כל כך הרבה, זה מתחיל להיות לא כלכלי, והם העריכו שהם יבקשו יותר דירות בהמשך התכנון", אומר גרשון. "כשהם זכו, היתה לנו פגישה אתם, ומראש הם הודיעו לנו, במין חצי איום, שאם לא נשנה את התכנון — אז לא נישאר".

במקום סולסי וגרשון מונה לתכנון הפרויקט האדריכל גיל שנהב, העוסק בפרויקטים של פינוי־בינוי גם כיזם. "חשבנו ששנהב הוא תוספת כוח משמעותית, ושילמנו כפול", אומר מנכ"ל אאורה, יעקב אטרקצ'י. "כבודם של גרשון וסולסי במקומם מונח, אבל כשאני מסתכל על פרויקט, אני מסתכל על כל שלביו, עד לתכנון המפורט".

לדברי אטרקצ'י, בשלב המכרז הוא לא ידע פרטים רבים, כמו דרישת המחוז לדירות קטנות שפוגעות ברווחיותו, ולכן היה צורך להגדיל את מספר הדירות. עוד לדבריו, עד לשלב זה החברה שילמה 4–5 מיליון שקל לרימונים (שמפרישה תשלום לחברת יסודות), לפני שבכלל אושר הפרויקט.

התושבים המתנגדים לפרויקט טוענים כי ביותר ממחצית הדירות גרים שוכרים — תופעה שמאפיינת פרויקטים רבים של פינוי־בינוי. על פי נסחי הטאבו, נרכשו במתחם בחמש השנים האחרונות 44 דירות, וסביר להניח כי חלקן הגדול נרכשו על ידי משקיעים, שוודאי ישמחו לקבל יותר מהיזם, ופחות אכפת להם מבעיות סביבתיות שייגרמו מהפרויקט הגדול.

ילוביץ מאשר כי הוא מכיר את המספרים, ומציין כי חלק מהתושבים שגדלו במתחם אילת עזבו אותו לאחר שהקימו משפחות. עם בעלי הדירות בפרויקט נמנים יו"ר ועד הדיירים, גור ורבין, שאינו מתגורר במתחם, ויריב לוין, ששימש בעבר יועץ התקשורת של רוכברגר, כשהאחרון כיהן כראש העיר. לדברי ורבין, הוא עושה את התפקיד בהתנדבות ואין לדיירים צד בהגדלת נפחי הבנייה של הפרויקט. "בכל פרויקט פינוי־בינוי יש אחוז מסוים של שוכרי דירות. אני חושב שהפרויקט חייב הריסה ובנייה מחדש", אמר.

לדברי עו"ד עומר קריסטל, שמייצג את התושבים המתנגדים לפרויקט, "הלכו רחוק מדי עם הפרויקט הזה, ומה שמניע אותו זה לא שיקולים תכנוניים ולא הטיעון הבסיסי של פינוי־בינוי, שזה הצורך לתת לדייר דירה חדשה ומחוזקת בפני רעידות אדמה. כאן עושים שימוש ציני בנושא של פינוי־בינוי ומנסים להביא לאישור היקפי בינוי אדירים בשטח שצר מלהכילם".

יסודות: "שכר הטרחה שלנו נמוך"

חברת יסודות, המנוהלת על ידי קובי ילוביץ, מסרה בתגובה לכתבה: "אנו מבינים כי יש קבוצה של בעלי אינטרס שבעים, שמסיבות צרות מנסים לפגוע בדיירי מתחם אילת ולתקוע את הפרויקט, ולכן הם מנסים להכפיש את הפרויקט. הטענה שהחברה הוקמה לקראת הפרויקט או במיוחד עבורו היא שקרית ומהווה לשון הרע. החברה פעלה במקביל בפרויקטים נוספים. ליסודות היו הוצאות רבות בסכומים המסתכמים במאות אלפי שקלים, שכללו את כל היבטי התכנון והארגון של הפרויקט, והיא לקחה על עצמה סיכון כלכלי מחושב מתוך אמונה בפרויקט.

"עיקר השינויים בין הוועדה המקומית למחוזית נבעו משינויים שביקשה הוועדה המחוזית. יסודות הציגה שכר טרחה כולל נמוך מזה של חברות אחרות שהתמודדו מולה במכרז ומפרויקטים זהים ברמת השרון. כל טענה אחרת היא שקר ולשון הרע. ההצעה של יסודות היתה הטובה ביותר עבור הדיירים. למול שקר המתנגדים כי מדובר ברווח גבוה, האמת היא כי החברות הפעילות בתחום גובות שכר טרחה גבוה מכך, כשהן מסתירות זאת על ידי תמחור בנפרד של מרכיבים".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker