פירוק שיתוף במקרקעין: תום הלב הוא מרכיב הכרחי

מה עושים כאשר השותפים במקרקעין מבקשים להיפרד

טל ספיר
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
טל ספיר

שיתוף בעלויות במקרקעין יכול להיווצר בקנייה משותפת של זכויות במקרקעין ויכול להיווצר בנסיבות שאינן תלויות במי מהצדדים, כמו הורשה. לעתים לא רחוקות, שותפים במקרקעין נקלעים למחלוקות בשאלה מה ייעשה בנכס שירשו במשותף או שהפכו לשותפים בו מכוח רכישה או שותפות עסקית, ואז נהוג לערוך הליך של פירוק השיתוף במקרקעין.

מדובר בהליך שמעוגן בחוק, שמקנה לכל אחד מהשותפים זכות לפירוק השיתוף במקרקעין "בכל עת", כשהדגש הוא על "בכל עת", ולא כשיסכימו לכך שותפיו של מבקש הפירוק. פירוק השיתוף מעודד בדרך כלל מגמה רצויה של פיתוח המקרקעין. הרציונל ביסודה של הזכות הוא לאפשר ולקדם את פיתוחם של המקרקעין, שכן המשך פיצול הבעלות מכביד על סחירות המקרקעין ופיתוחם - פיתוח שנמנע, ככלל, בשל מחלוקות בין השותפים.

לא אחת הודו בתי המשפט כי אין בכוחם להשכין שלום בין שותפים במקרקעין המבקשים להיפרד, ולכן כל שנותר להם הוא להתיר את כבליה של השותפות מידי כל אחד מהשותפים. הלכה למעשה, כל שותף זכאי לדרוש את פירוק השיתוף, לא משנה חלקו במקרקעין (כן, גם אם הוא במיעוט זכויות) — ודי בעצם היותו שותף במקרקעין כדי לדרוש זאת, בלי שעליו להביא נימוקים מדוע מבקש הוא לעשות כן.

באופן עקבי, במשך שנים ארוכות, שמרו בתי המשפט בקנאות על זכותם של בעלים משותפים לתבוע את פירוק השיתוף, עד כדי כך שביטלו את שיקול דעתם בתביעות לפירוק שיתוף, מתוך שראו את הזכות לבקשת פירוק כזכות מהותית של כל אחד מהשותפים, יהיה חלקו במקרקעין אשר יהיה.

חלוקת רכוש אילוסטרציה

במהלך השנים, קנה לו מקום של כבוד עיקרון "תום הלב", ולצדו האיסור על שימוש לרעה בזכות משפטית. כיום גלוי וידוע שניתן לעשות שימוש בעיקרון תום הלב גם בעת דיון בבקשה לפירוק שיתוף במקרקעין, ורבות הדוגמאות שבהן לא מיהרו בתי המשפט לפרק שותפויות במקרקעין. כך למשל, הפגנת אטימות או עיקשות של בני זוג המצויים בהליך של גירושים, כשאחד מהם מפגין להיטות יתר לפרק את השיתוף, עוד בטרם הוסדרו כל המחלוקות שבין הצדדים, לא בהכרח תקנה לו את זכות הפירוק באופן מיידי (עיקרון תום הלב יוכל לשמש לכל היותר לעיכוב פירוק השיתוף בנסיבות כאלה, ולא לדחיית התביעה לפירוק השיתוף). כמו כן, רצון של שותף לנשל את שותפו מנכסיו במחיר הפסד באמצעות נקיטת הליכי פירוק, מהווה ראיה על חוסר תום לב מובהק, שייתכן כי תשלול ממנו את זכות הפירוק בכלל, או את אופן הפירוק המבוקש על ידו.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

טענה של "חוסר תום לב" אינה הטענה היחידה שמעלים שותפים המתנגדים לפירוק השיתוף במקרקעין. לא אחת, מבקשים מקצת מן השותפים לעכב את פירוק השיתוף עד שיעלה ערכם של המקרקעין. דרישה כזו לא נתפשה על ידי בתי המשפט כדרישה לגיטימית. כך למשל, דחה בית המשפט התנגדות של חלק מהשותפים לפירוק השיתוף במקרקעין, בטענה שיש להמתין לתוכנית מפורטת שתורה על איחוד חלקות וחלוקתן מחדש, ואף תשביח את המקרקעין לעומת מצבם הנוכחי. במקרה אחר, לא התחשב בית המשפט בתקוות של מקצת השותפים לאישורה של תוכנית שינויים ושינוי המצב התכנוני הקיים במקרקעין, ולא התיר, עקב כך, את עיכוב מימוש זכויותיהם של יתר בעלי הזכויות במקרקעין.

הואיל ותום הלב של מבקש פירוק השיתוף מהווה מקור כמעט יחיד להפעלת שיקול דעת בית המשפט, מומלץ לבחון היטב את מערכת הנסיבות החלה על מושא הפירוק, ולזכור שהעלאת טענות סרק בהתנגדות לפירוק שיתוף יכולה לעלות בסופו של יום ביוקר רב, אם יטיל בית המשפט את הוצאות המשפט על הצד המתנגד, שעה שלא יוכיח כי יש בסיס להתנגדותו לפירוק השיתוף. אכן, שימוש לרעה בזכות לפירוק שיתוף הוא חריג בודד כמעט לזכות הבלתי מעורערת של כל אחד מהבעלים המשותפים לדרוש את פירוק השיתוף, ויש לעשות שימוש בעיקרון זה בחוכמה.

הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה, 
התחדשות עירונית וליטיגציה מסחרית

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker