התיקון לחוק המכר ייטיב 
עם רוכשי הדירות

תזכיר החוק החדש, אם יתקבל בחוק, צפוי מצד אחד להיות בעל השפעה חיובית על שוק המימון והתחרות בו, ומצד שני להגביר את ההגנה על ציבור רוכשי הדירות

אורית ישראלי, רועי גרוס
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים

חוק המכר מ-1974 נחקק במטרה לצמצם את חשיפתם של רוכשי דירות לסיכון הטמון בתשלום למוכר בגין דירה שבנייתה טרם הושלמה, באמצעות חיוב המוכר להמציא לרוכשים בטוחות כנגד התשלום. לאורך השנים, בוצעו בחוק זה כמה תיקוני חקיקה, כתוצאה מלקחים שהופקו בעקבות קריסתם של קבלנים (פרשת קלרין ופרשת חפציבה).

עיקרו של תזכיר הצעת החוק הוא שני תיקונים חשובים בחוק המכר: האחד, הקטנת היקפה של הערבות או הבטוחה הכספית שהמוכר נדרש להעמיד לטובת הקונה, כך שלא תכלול את רכיב המע"מ במחיר הדירה. כיום, ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח שמוכר מעמיד לטובת הקונה להבטחת כספי הקונה, חייבת לכלול גם את רכיב המע"מ המשולם על ידי הקונה נוסף על מחיר הדירה.

תזכיר החוק מציע קביעת מנגנון שיבטיח את ההגנה הדרושה לקונה בגין רכיב המע"מ באמצעות קרן ממשלתית חדשה, שתתחייב להחזיר לקונה את רכיב המע"מ בנסיבות של מימוש הערבות או הפוליסה. תיקון זה מפחית את היקפן הכספי של הבטוחות שהמוכר נדרש להעמיד לטובת הרוכשים, ובכך מפחית את העלויות שהמוכר נדרש לשאת בהן בגין הבטוחות. הפחתת העלות למוכר מקטינה את העלויות של עסקת מכר הדירה, וסביר להניח כי לפחות חלק מהחיסכון שנוצר יגולגל לקונים. כל זאת, תוך שמירה מלאה על תכלית החוק בדבר הגנת כספו של הרוכש.

שכונת חפציבה בבית שמש רחובות יהודה
שכונת חפציבה בבית שמש רחובות יהודה צילום: תומר אפלבאום

התיקון השני דן בהרחבתה של תחולת "הסדר השוברים", החל כיום על תאגידים בנקאיים בלבד, באופן שיחול גם על חברות ביטוח. עד לתיקון החוק בעקבות פרשת חפציבה, האחריות להמציא בטוחה לקונים לפי חוק המכר היתה של המוכר בלבד. קונה, שהפקיד כסף לחשבון הפרויקט על חשבון מחיר הדירה, היה מובטח בגין כספים אלה רק מהמועד שבו הומצאה לו בטוחה בגינם. הסדר השוברים קובע כי כשקיים ליווי פיננסי לפרויקט בנייה, כל תשלום של קונה למוכר על חשבון הדירה יבוצע אך ורק באמצעות שובר תשלום בנקאי, לחשבון הפרויקט, ומייד עם הפקדתו יהיה הבנק המלווה אחראי להמצאת בטוחה לפי חוק המכר לקונה. בכך יוצר הסדר השוברים מנגנון להבטחת כספי הרוכש מייד עם הפקדתם בחשבון הפרויקט.

עד כה, הסדר זה חל רק ביחס לתאגידים בנקאיים, המעניקים ליווי פיננסי לפרויקט בנייה. תזכיר החוק מבקש להחיל את ההסדר גם על חברות ביטוח, במקום שבו הן מעמידות לרוכשים בטוחות (פוליסות ביטוח) לפי חוק המכר. תיקון זה נותן מענה ללאקונה הקיימת בחוק המכר מאז הוספתו של הסדר השוברים לחוק ב-2008, ומשווה בין מעמדן של חברות הביטוח לזה של התאגידים הבנקאיים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

התיקון עתיד ליצור אחידות ראויה בין נסיבות שבהן ליווי פיננסי לבנייה מבוצע על ידי תאגיד בנקאי לבין נסיבות שבהן הליווי מבוצע על ידי חברת הביטוח (לבד או בשיתוף עם גורם מממן שאינו תאגיד בנקאי), ויבטיח כי בשני המצבים האלה כספו של הרוכש יהיה מובטח במנגנון זהה.

לעניין זה, נציין כי התיקון המוצע הוא אך מתבקש, לנוכח המציאות העדכנית בשוק המימון, שבו חברות ביטוח נוטלות חלק משמעותי, גובר והולך, בהעמדת בטוחות לפי חוק המכר. התחליפיות המלאה בין הבנקים לבין חברות הביטוח, גם בהיבט זה, תשכלל אף יותר את התחרות הקיימת בינם, לתועלת הצרכן. זאת ועוד, התיקון לחוק מחזק אף יותר את הפרטיקה הקיימת בשוק המימון זה שנים רבות (והתפתחה אף ביתר שאת בשנים האחרונות), שעל פיה רבים מהבנקים משתפים פעולה עם חברות ביטוח בליווי פיננסי של פרויקט בנייה באופן שהבנק מעמיד את האשראי הכספי בפרויקט וחברות הביטוח מעמידות בטוחות לפי חוק המכר. זאת, כאשר התמריץ העיקרי של הבנקים בשיתופי פעולה אלה הוא חיזוק עמידתם בדרישות באזל להלימות הון והתמודדות עם מגבלות של לווה בודד, על ידי נטרול ממאזן הבנק של רכיב האשראי מסוג בטוחות חוק מכר, שאותן מתחייבת חברת הביטוח להעמיד לפרויקט.

התזכיר החדש מעגן בחוק את העמדה המשפטית המאפשרת את הפרקטיקה הזאת, ומכיר בחברות הביטוח לצורך חוק המכר כשוות מעמד לבנק. דבר זה, העשוי לעודד ולהעמיק את שיתופי הפעולה בין בנקים לבין חברות ביטוח, הוא הכרחי על רקע מחנק האשראי בתחום הנדל״ן, והוא צפוי להגביר את התחרות בתחום האשראי לבנייה. עם הנשכרים הצפויים מהמהלך, שיביא להפחתת עלות הדירה לקבלן, נמנים רוכשי הדירות.

לטעמנו, תזכיר החוק החדש, אם יתקבל בחוק, צפוי מצד אחד להיות בעל השפעה חיובית על שוק המימון והתחרות בו, ומצד שני להגביר את ההגנה על ציבור רוכשי הדירות.

עו"ד ישראלי היא שותפה במשרד עמית, פולק, מטלון ושות' ומנהלת המחלקה המסחרית והמימון במשרד, ועו"ד גרוס מתמחה בתחום המימון במחלקה

תגיות:

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker