הביקורת על חוק השכירות נותרה בעינה: "איכות הדירות תעלה, אבל גם המחירים"

לא כולם שותפים להתלהבות מהחוק לשכירות הוגנת: כלכלנים רבים סבורים כי התערבות ממשלתית תפגע בהתנהלות השוק ובשוכרי הדירות, ולצדם פעילים חברתיים טוענים כי החוק אינו קובע רגולציה על מחירי השכירות, רישום נכסים ושיפוט מהיר

רז סמולסקי
מודעות שכירות בתל אביב
מודעות שכירות בתל אביבצילום: אסף עברון

חוק שכירות הוגנת עבר לפני שבועיים בקריאה טרומית בכנסת, בתרועות שמחה וניצחון, אבל גם עם לא מעט ביקורת, שלפיה מדובר בתוצר של פשרה בין מרכיבים פוליטיים בקואליציה, שיעילותה מוגבלת.

כלכלנים רבים טוענים כי בעקבות החוק מצבם של שוכרי הדירות לא רק שלא ישתפר - הוא אפילו צפוי להחמיר. נוסף על כך, פעילים חברתיים טוענים כי גם אם מצבם של השוכרים לא יורע, הטבה גדולה לא טמונה עבורם בחוק החדש.

החוק במתכונות הקודמות שלו, שמזוהה עם ח"כ סתיו שפיר (המחנה הציוני), ועוד קודם לכן, בנוסח שעיצבו עיריית תל אביב וארגונים חברתיים, קבע רגולציה קפדנית יותר בנוגע לרישום הנכסים המיועדים להשכרה ולמעקב אחריהם, עם הקמת גוף לשיפוט מהיר בין שוכרים לבעלי דירות, והסעיף המוכר ביותר - הגבלת היכולת של בעלי דירות להעלות דמי שכירות.

על פי הגרסאות הקודמות של החוק, בעל דירה יכול להשכיר את הדירה בכל מחיר, אבל הוא מוגבל ביכולת להעלות את שכר הדירה משנה לשנה, בהתאם לגובה המדד או לא לתוספת בשיעור נמוך מאוד. הצעד הזה לא נכלל בהצעת החוק החדשה, וכל שנותר ממנו הוא בעיקר קביעת תנאי סף לאיכות הדירה המושכרת והתייחסות ליחסים בין שוכר למשכיר בנוגע למשך הזמן של הודעה מוקדמת על פינוי וגובה הערבויות.

ח"כ סתיו שפיר
ח"כ סתיו שפירצילום: מיכל פתאל

העקרונות האלה ננטשו או נדחו, מנימוקים שונים: רישום ומעקב אחרי נכסים מחייב הקמת גוף ציבורי ותוספת ביורוקרטיה. בעניין הגבלת שכר הדירה, נטען כי מדובר בהתערבות גסה בשוק ובפגיעה בחופש הקניין. נשאלת השאלה אם ללא שני העקרונות האלה, החוק עדיין אפקטיבי. בממשלה סבורים שכן, וגם ח"כ שפיר מיהרה לברך על החקיקה, גם אם היא נעשית במתכונת מרוככת.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ואולם כלכלנים רבים שהתנגדו לחוק, בעיקר בגלל הפיקוח על מחירים, ממשיכים לטעון כי עדיין מדובר בחוק לא טוב. אחד מהם הוא אורי כץ, דוקטורנט לכלכלה באוניברסיטת תל אביב ובעל הבלוג הכלכלי "דעת מיעוט". המסר שכץ מנסה להעביר הוא פשוט: ככל שבעיית השכירות כואבת, המדיניות המוצעת לא תפתור אותה.

"אני שוכר דירה הרבה שנים, ואני גם משכיר דירות, וזה נכון שיש חיכוך בין משכירים לשוכרים", אומר כץ בראיון 
ל–TheMarker. "זה נחמד להצביע על הבעיה, אבל זה לא אומר שהמדיניות המוצעת תשפר את היחסים". מאידך, כץ מודה כי לכלכלנים אין פתרון אחר לבעיות בשוק השכירות, כך שהם מתנגדים לחוק המוצע, אבל לא נותנים מענה אחר. "אני לא חושב שיש לזה פתרון", הוא אומר. "כמובן שאם ההיצע היה גדול יותר, זה היה עובד לטובת השוכרים, אבל הזמן שלוקח בישראל להוציא היתרי בנייה והביורוקרטיה הנלווית לתכנון ואישור בנייה, הם מהגרועים בעולם".

מצד אחד אתה לא אוהב את החוק, ומצד שני הפתרון של הגדלת ההיצע הוא מסובך - ובוודאי שאינו מיידי.

גיל גן־מור: "רוב המודלים המוכרים של פיקוח על שכירות הם מודלים ישנים
גיל גן־מור: "רוב המודלים המוכרים של פיקוח על שכירות הם מודלים ישניםצילום: עופר וקנין

"נכון, אבל צריך לבדוק אם המדיניות המוצעת עוזרת לפתרון - והיא לא".

החוק, שמתקדם בסופו של דבר, כולל בעיקר הנחיות לאיכות הדירות להשכרה. זה משהו שאתה יכול לחיות אתו?

"אני לא אוהב את זה, זאת הסתכלות נאיבית. איכות הדירות תעלה, אבל גם שכר הדירה. יש אנשים חלשים שבאמת אין להם כסף, כמו עובדים זרים או אמהות חד־הוריות, שרוצים לגור בעיר ואין להם כלי רכב, והם זקוקים לדירות בסטנדרט נמוך וזולות להשכרה. הפיקוח על איכות הדירה יכריח אותם לעבור לעיר אחרת. זה מדיר אוכלוסיות מהשוק - וזה לא רעיון טוב".

כץ מסכים עם הטענה שהמצב הקיים, שבו שכר הדירה עולה ושוכרים רבים עוברים דירות לעתים קרובות, מדי שנה או שנתיים, אינו מצב רצוי. "זה לא טוב שאנשים עוברים דירה כל שנה", הוא אומר. "אני לא מתכחש לכך שיש בעיות. אני רק שואל אם החוקים המוצעים פותרים את הבעיה. זה שמצביעים על הבעיה שוב ושוב, לא אומר שאפשר לפתרון אותה או שהפתרון לא יחמיר אותה יותר.

אורי כץ: "הפיקוח על השכירות ידיר אוכלוסיות משוק הדיור"
אורי כץ: "הפיקוח על השכירות ידיר אוכלוסיות משוק הדיור"צילום: תומר אפלבאום

"זאת תמיד הבעיה עם כלכלנים: אנחנו בעיקר פוסלים הצעות גרועות של פוליטיקאים. הפתרונות שאנחנו מביאים הם הגדלת ההיצע והורדת הרגולציה, אבל אלה פתרונות קשים ליישום".

"לא רק סטודנטים וצעירים שוכרים דירות"

הביקורת על החוק לשכירות הוגנת מגיעה לא רק מכלכלנים. גם עו"ד גיל גן־מור, מנהל היחידה לזכויות חברתיות באגודה לזכויות האזרח, מודה כי הוא פחות אוהב את החוק. " בהשוואה ל–OECD, שוק השכירות בישראל הוא הכי לא מפוקח ולא מוסדר. יש מצב של כאוס בשוק, וזה בא לידי ביטוי בכך שאנשים נאלצים לחתום על חוזים עם התניות דרקוניות - למשל, שאפשר לפנות אותם מהדירה מהיום למחר - או לשכור דירות מוזנחות עם בעיות בטיחותיות. נוסף על כך, קיימת הבעיה הידועה של עליות חדות ותדירות בשכר הדירה בעת חידוש החוזה", הוא אומר.

גן־מור טוען כי נדרשת הקמת גוף שיפוטי מהיר וגוף של רשם שכירויות, שאמור לשקף את המידע בשוק השכירות, בעיקר לגבי מחירים, ועל ידי כך לתת כוח לשוכרי הדירות. לעת עתה, החוק אינו מתייחס לרשם שכירויות, אם כי בכנסת נבחנות דרכים שונות להפעלת גוף כזה. "התחילה להתקבל פה הגישה שמדברת על מגורים בשכירות כחלק ממימוש הזכות לדיור, ולא כמו שכלכלנים אוהבים לכנות את זה 'שירותי דיור', שזה מוצר כמו כל מוצר אחר שהשוק מייצר ללא כל התערבות של רגולטור", הוא אומר. "זה צורך של אנשים למימוש הזכות לקורת גג, ולכן היחס לשוק השכירות לא יכול להיות כמו היחס לעגבניות או למוצרי חשמל".

באופן מפתיע, גן־מור מסכים עם הטענה של כץ, שלפיה הניסיון בעולם מלמד כי פיקוח על מחירי שכירות נתקל בבעיות רבות ואף נכשל. "אין מספיק מידע ומחקר על מודלים מהסוג הזה", הוא אומר. "רוב המודלים המוכרים הם מודלים ישנים, שבהם המדינה קובעת את שכר הדירה ומקפיאה אותו, והיו אתם הרבה בעיות. המנגנון שתוכנן בישראל היה לשלוש שנים - וזה לא מרחיק לכת".

אז כיצד אתה רואה את החוק כפי שהוא מקודם?

"החוק שנותר הוא, להערכתי, תוצר של מסע ההפחדה נגד החוק. זה מסע הפחדה מוגזם, שמבוסס על למידה מהמודלים העתיקים של פיקוח הדוק והקפאת שכר הדירה. הנושא של שכירות ארוכת טווח ויציבות אינו מטופל במסגרת החוק החדש. אלה אמורות להיות 'השיניים' של החוק, וזה מאכזב, כי שוק השכירות הוא לא רק של סטודנטים וצעירים ששוכרים דירה לפרק קצר בחיים".

גן־מור מוסיף כי "ההיבט של יחסי שכירות מטופל בחוק באופן חלקי בלבד. יש דברים שלראשונה מעוגנים בחקיקה מחייבת - למשל, אחריות לתיקונים וגובה ערבויות. אני לא אוהב את העובדה שסירסו את החוק, אבל אני עדיין סבור כי הוא חשוב בהיבטים האחרים שלו, אף שהוא לא עונה על אחת הבעיות העיקריות בשוק".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker