השקעה חסינה: אילו אזורים חשופים לפגיעה במקרה שמחירי הדירות יירדו - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

השקעה חסינה: אילו אזורים חשופים לפגיעה במקרה שמחירי הדירות יירדו

אם המשקיעים חוששים שהשוק מנופח ויקר, טוב יעשו אם יגדילו אחזקות בנכסים קטנים באזור גוש דן

11תגובות
מתחם גן החשמל בתל אביב
טלי שני

רכבת מחירי הדירות ממשיכה לדהור, והחשש מירידות מחירים גובר והולך. האם ירידת מחירים עתידית היא בלתי נמנעת? ואם אכן נגיע לירידות מחירים, האם הם ישפיעו על כל אזורי ההשקעה במידה שווה?

אחת הטעויות הנפוצות של משקיעים, ולעתים גם של אנליסטים כאלה ואחרים, היא להסתכל על ממוצע המחירים הארצי כעל מדד יחס שאמור להשפיע על הכדאיות שלנו לבצע השקעת נדל"ן. משקיע מתוחכם, מאידך, ידבוק במשפט "איני אדם ממוצע, ולכן איני רוכש נכס ממוצע במחיר ממוצע".

בהנחה שכלל המידע חשוף בפנינו, היכן כדאי להשקיע בהינתן שוק שגמע בצמא עליות מחירים בשיעורים תלת־ספרתיים בעשור האחרון? מהו פרופיל הנכס הנדרש? האם נרכוש את אותו נכס באותו פרופיל ובאותו מיקום בשוק יורד ובשוק עולה? האם יש אזורים שחשופים יותר לפגיעה במקרה של ירידות מחירים? איזה אזור חסין יותר?

בניסיון לענות על שאלות אלה ואחרות, ניתחנו פרופילים שונים של נכסים בכמה אזורים, ובהם דירות גדולות בנות 4.5–5 חדרים אל מול דירות קטנות, שלרוב מבוקשות על ידי משקיעים. לשם השוואה, בחנו את הדירות הגדולות בעשור האחרון — עשור שכמעט כולו עליות של מחירים — ואת הדירות הקטנות בחנו על פני שני עשורים: השנים 1996–2005 — עשור המייצג ירידות מחירים, שהגיעו לאחר גל חד של עליות מחירים בתחילת שנות ה–90, והעשור האחרון — 2006–2016.

תיאור העלייה הממוצעת של יותר מ 7%- בגוש דן ובדרום, בעשור האחרון
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בעשור האחרון, המחיר של דירת 4.5–5 חדרים ממוצעת עלה בשיעור שנתי ממוצע של 5.3% בחיפה, 7.2% בגוש דן ו–7.4% באזור הדרום. חיפה התעוררה לגל עליות המחירים במדינה באיחור קל, החל ב–2009, לעומת הדרום שהציג עליות מחירים כבר ב–2005. עם זאת, הקטר החיפאי המשיך להציג עליות מחירים חדות כמעט עד השנה, כשהוא עוקף בממוצע בתקופה זו את "מדינת" תל אביב והאזור הדרומי.

משקיע בנדל"ן מניב שונה ממשקיע קצר־טווח: הוא רוכש את הנכס לתקופות ארוכות במיוחד, של שני עשורים ואף יותר. מס הרכישה הגבוה ועלויות הכניסה והיציאה מקשים על רווחים קצרי־טווח (עסקות "אקזיט"), ומאפשרים תשואה גבוהה באמצעות השגת שבח רב־שנתי ממוצע בתוספת הכנסות מניבות מדמי השכירות. איזה שוק מציג תשואה שנתית ממוצעת גבוהה יותר גם כשהשוק יורד?

בניתוח של 20 השנים האחרונות, הכוללות עליות מחירים חדות שהתחילו במחצית השנייה של העשור הקודם וקריסת מחירים בעשור שקדם לכך, מציגה השקעה כזו תמונה שונה. במקרה זה, בחרנו לנתח מוצר השקעה קלאסי ואהוד על משקיעים — דירות קטנות של 1.5–2 חדרים.

גוש דן, למרות מחיר ממוצע גבוה משמעותית משני השווקים האחרים שבדקנו, מציג את התשואה הממוצעת הגבוהה ביותר על פני שני עשורים אלה — 6% בשנה. מייד אחריו ניצבת דירת 1.5–2 חדרים באזור הדרום, עם תשואה שנתית ממוצעת של 5.7%, ורחוק מאחור ניצבת חיפה, עם שיעור התייקרות שנתית נומינלית של 4.8% בממוצע בלבד.

מבט מהיר בתרשים מראה כי בתקופה של ירידת מחירים כללית בשוק, שומר גוש דן על יציבות גבוהה יחסית לערי הדרום ולחיפה. בשנים אלה מציגים אזורי הפריפריה (אם ניתן לכנות את העיר השלישית בגודלה בישראל פריפריה) התרסקות בשיעורים שנתיים חדים, המגיעים לעתים לשיעור הגבוה פי 10 ויותר משיעור הירידה של דירה דומה בגוש דן. לעומת זאת, במצב של עליות מחירים של כלל השוק, מציגים אזור חיפה ואזור הדרום לרוב עליות מחירים חדות מאלה של תל אביב.

בשורה התחתונה, אם המשקיעים חוששים שהשוק מנופח ויקר, טוב יעשו אם יגדילו אחזקות בנכסים קטנים באזור גוש דן. לעומת זאת, אם הם חושבים שלמרות הפעילות הממשלתית בשוק הנדל"ן, אנו נמצאים לפני גל נוסף של עליות מחירים, השקעה בפריפריה היא היעד הבא שלהם.

אדם ממוצע משקיע באזור ממוצע ורוכש נכס ממוצע. בהנחה שאינכם משקיעים ממוצעים, אני סמוך ובטוח שאתם יודעים להשיג תשואה עודפת על תשואת השוק, לרכוש נכסים המשיגים שבח עודף על הממוצע ולגדר את תיק ההשקעות שלכם ולהתגונן בפני ירידות מחירים.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#