דו"ח החוקרת לעיריית רמת גן: לצמצם במידה ניכרת את הבנייה בתמ"א 38

בדו"ח שהגישה האדריכלית מרים ארז, שמונתה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן לחקור את התוכנית ליישום תמ"א 38 בעיר, היא מקבלת חלק מההתנגדויות שהוגשו לתוכנית, וממליצה להפחית את מספר הדירות, לצמצם את האפשרות להרחבת קווי הבניין בפרויקטים ולדרוש מהעירייה להקים תשתיות ציבוריות שיתמכו בתוספות הבנייה ■ סגנית ראש העיר: "הדו"ח מאוזן ומקובל עלינו"

רז סמולסקי
שתפו בפייסבוק
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
תמ"א 38 ברמת גן
תמ"א 38 ברמת גןצילום: אסתר זנדברג

צעד חשוב בדרך ליישום תמ"א 38 ברמת גן: החוקרת שמונתה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, האדריכלית מרים ארז, הגישה דו"ח המלצות לתיקון תוכנית היישום של תמ"א 38 בעיר, והמלצותיה העיקריות הן צמצום תוספות הבנייה בפרויקטים, בין השאר באמצעות הקטנת צפיפות הדיור והצרת קווי הבניין שמוצעים בתוכנית העירונית.

רמת גן נחשבת לעיר בעייתית בכל הקשור לתוספות בנייה. רבים סבורים כי העירייה הקלה מאוד על יזמים במתן אישורים לבנייה חריגה בהיקפה — מה שגרם ללחץ גדול מאוד על תשתיות, כמו צירי תחבורה, מקומות חניה וגם מוסדות ציבור. התופעה גרמה למחאה ציבורית ולהתנגדויות קולניות של תושבים, שטענו כי העירייה גורמת להשתוללות תכנונית בעיר.

לנוכח זאת, העירייה התוותה את תוכנית רג/מק/340/ג/53, או בשמה המקוצר ג/53, שהגבילה את הבנייה במסגרת תמ"א 38, אבל ספגה אף היא ביקורת ציבורית קשה. לאחר כמה גרסאות של התוכנית, היא הופקדה ביולי 2014 וזכתה ל–125 התנגדויות מהתושבים, שבעקבותיהן מינתה הוועדה המקומית את החוקרת.

המתנגדים טענו כי התוכנית מוגזמת בהיקף זכויות הבנייה שהיא מעניקה, ולא הוכן לצדה מסמך פרוגרמה שבוחן לעומק את שטחי הציבור והתשתיות הקיימות מול הצרכים שתוספות הבנייה החדשה ייצרו. מצד שני, היו אחרים — בעיקר יזמים — שגרסו כי התוכנית מעניקה מעט מדי זכויות, ובכך הופכת את פרויקטי התמ"א בעיר ללא כלכליים.

ארז בדקה את הטענות, ולצדה עבדה השמאית לבנה אשד, שבחנה את האפשרויות לזכויות בנייה שיאפשרו היתכנות כלכלית לפרויקטים, אבל לא במידה שתפגע באיכות החיים בעיר. ההמלצות של ארז משנות באופן משמעותי את התוכנית המופקדת.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עו"ד ענת בירן, שמתמחה בתכנון ובנייה, אומרת כי "התפישה של הדו"ח מאוד שונה מהתוכנית המופקדת. התוכנית מציעה פתרון פשוט של מכפילים (מכפיל הוא היחס שבין מספר הדירות החדש למספר הדירות הישן; ר"ס), ואילו החוקרת אומרת שהדברים לא יכולים להיות כל כך פשוטים. כל רחוב צריך להיבדק על ידי מהנדסת העיר, והוועדה המקומית צריכה להפעיל שיקול דעת.

"עמדת הדו"ח ברורה מאוד, ומקטינה את הצפיפות, ונראה כי ארז קיבלה יותר את הטענות של אלה שהתנגדו לתוכנית בטענה שהיא צפופה מדי, לעומת אלה שטענו שהתוכנית לא צפופה מספיק משיקולי כדאיות כלכלית. הדו"ח הוא שינוי גדול מהתוכנית המופקדת, אם כי יכול להיות שבחלק מהאזורים השינויים לא יהיו כה גדולים. הרבה פרויקטים יצטרכו להיערך מחדש, ואני מקווה שזה לא יפיל פרויקטים, כי העיר התנהלה לפי התוכנית המופקדת".

"הפרויקטים כלכליים גם במכפילים נמוכים"

שיטת המכפילים קבעה כי בכל שכונה ברמת גן יש יחס קבוע לכל פרויקט בין מספר הדירות הקיימות לחדשות. כלומר, אם בשכונת חרוזים, למשל, המכפיל הוא 3 — המשמעות היא אישור שלוש דירות חדשות לכל דירה קיימת (יחס של 1:3). המכפילים נקבעים על פי ערכי הקרקע, וככל שאלה גבוהים יותר, אפשר לצמצם את מספר הדירות החדשות ועדיין לשמור את הפרויקט כלכלי.

ארז ואשד קבעו מכפילים מצומצמים, או דומים לאלה שבתוכנית ג/53. ב–13 שכונות צומצם המכפיל מיחס של 3 או 3.5 ליחס של 2.5 או 3 על פי רוב, ובשכונת רמת שקמה הוא צומצם באופן חד מ–5.25 ל–4. בשש שכונות המכפיל נשאר כפי שהוא — בין 3 ל–3.5, ובשכונה אחת, שיכון המזרחי, הגדילה ארז את המכפיל מ–3.5 ל–4.

הפחתת המכפיל מ–3.5 ל–3 נשמעת אולי פעוטה, אבל מדובר בהפחתה של 14% ממספר הדירות בפרויקט — אובדן כלכלי משמעותי. במלים פשוטות, אם במגרש מסוים יש כיום שש דירות, במקום לבנות 21 דירות לפי המכפיל הישן, ניתן לבנות במקום רק 18 דירות על פי המכפיל המומלץ.

עו"ד אביבית מאור נמרודי
עו"ד אביבית מאור נמרודיצילום: דניז זילברמן

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תדון בהמלצות, ותחליט אילו מהן לאשר ומה לדחות. מתגובתה של יו"ר הוועדה — סגנית ראש העיר, עו"ד אביבית מאור־נמרודי — ניכר כי חלק גדול מההמלצות יתקבלו. "ג/53 תוכננה בימי מהנדס העיר הקודם, חיים כהן, ומטרתה היתה יצירה של תוכנית פשוטה, שמעניקה ודאות תכנונית. עד אז לא היתה מדיניות, וכל יזם הגיש תוכנית לפרויקט לפי שיקול דעתו", היא אומרת. "בשנה שעברה הוחלף כהן במהנדסת חדשה, עליזה זיידלר־גרנות, והעירייה הכינה פרוגרמה — מסמך שבודק את השטחים החומים (ציבוריים) והירוקים בכל שכונה, כדי לראות שיש מענה מספק לבנייה החדשה. רבות מההתנגדויות לתוכנית התייחסו למצוקת התשתיות הציבוריות בעיר — בין השאר, מבני ציבור, גינות ירוקות וחניות — והיכולת שלהן לעמוד בתוספות הבנייה".

בנוגע לחשש של היזמים מכך ששינוי התוכנית יחסל את הכדאיות של התמ"א ברמת גן, משיבה מאור־נמרודי: "אנחנו נדאג לאשר תוכנית שתתן מענה למרחב הציבורי ושתוציא לפועל פרויקטים במרבית הבניינים. המטרה היא לייצר תוכנית פעולה לחידוש פני העיר, שתהיה טובה למרבית הבניינים ותייצר ודאות תכנונית, ולא תוכנית מגירה".

מאור־נמרודי מוסיפה כי בשנה האחרונה יצאו לדרך פרויקטים עם מכפילים נמוכים יחסית, שהיזמים הגיעו למסקנה שהם עומדים במבחן הכדאיות. "המגמה שלנו היא הורדת מכפילים. אני שמחה שפרויקטים הם כלכליים גם במכפילים נמוכים. זה דו"ח מאוזן והוא מקובל עלינו", היא אומרת. עם זאת, לדבריה, מה שמפריע לה בהמלצות הוא צמצום האפשרות להרחיב את קו הבניין האחורי של הפרויקטים — שם, לדעתה, תצטרך הוועדה המקומית להתגמש כדי שהפרויקטים יהיו כלכליים.

הבנייה בתמ"א 38 צפויה להצטמצם
היחס בין מספר דירות חדשות לקיימות בפרויקטי תמ"א 38 ברמת גן
שכונה מכפיל*
הדירות
בתוכנית
המופקדת
ג/ 53
המכפיל* החדש,
המוצע על ידי
החוקרת שמינתה
הוועדה המקומית
השינוי
חרוזים 17% 2.5 3 -
ראשונים 3 3 אין שינוי
מרכז העיר 14% 3 3.5 -
הגפן 14% 3 3.5 -
נחלת גנים 3.5 3.5 אין שינוי
יד לבנים 14% 3 3.5 -
מתחם
נגבה 3.5 3.5 אין שינוי
שיכון
מזרחי 14% 4 3.5 +
מרום נוה 3.5 3.5 אין שינוי
רמת
השקמה 24% 4 5.25 -
שיכון
ותיקים 17% 2.5 3 -

מראש העיר, ישראל זינגר, נמסר בתגובה: ״העירייה תפעל לא רק לתכנון בניינים בודדים בתחום ההתחדשות העירונית, אלא תבחן בראייה רחבה גם את דרישות החניה, התשתיות, התנועה, מוסדות החינוך ומרחבים ציבוריים פתוחים. כך נקדם את תחום הוודאות התכנונית — כל תושב יידע כיצד עתידה להתפתח סביבת המגורים שלו ומה צפוי בה״.

"התנאים עדיין טובים יותר מאשר בתל אביב"

המתנגד הנחוש ביותר לתוכנית מיומה הראשון הוא חבר המועצה וחבר הוועדה המקומית עו"ד רועי ברזילי, שמביע קורת רוח מהדו"ח. "הדו"ח הוא שינוי רדיקלי מהתוכנית המופקדת מכל הבחינות. הנתונים בפרוגרמה המקורית שהוצגה עם התוכנית, לגבי מספר הדירות החדשות, התושבים והיקף שטחי הציבור, היו לא נכונים", הוא אומר.

עו"ד רועי ברזילי
עו"ד רועי ברזיליצילום: דניז זילברמן

"הוועדה המקומית הפקידה תוכנית גרועה, ומזל שהחוקרות, שבאו מעולם התכנון והשמאות, ראו שהתוכנית שהופקדה היתה תוכנית שעניינה לקדם את אינטרס היזמים ובעלי ההון, ושלא שיקפה את האינטרס הציבורי. צר לי שהוועדה המקומית בראשותה של מאור־נמרודי היתה צריכה לעשות דרך כל כך ארוכה כדי להבין שהם טעו בהפקדת תוכנית כה בעייתית".

בנוגע לטענה כי השינויים הורסים את הכדאיות הכלכלית, משיב ברזילי: "זה קשקוש. אמירה שהפחתה של שתי דירות תהרוס את הכלכליות של הפרויקט, בשכונות כמו חרוזים וראשונים, ששם שווי מ"ר מבונה הוא 30 אלף שקל למ"ר, מנותקת מהמציאות. יזמים התרגלו לתנאים טובים מאוד, וזה השתנה, אבל התנאים ברמת גן עדיין הרבה יותר טובים מהתנאים בגבעתיים או בתל אביב, וכנראה גם בכל עיר אחרת בישראל".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker