המהפכה של קבינט הדיור: אישור מזורז לתוכניות בקרקע פרטית - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המהפכה של קבינט הדיור: אישור מזורז לתוכניות בקרקע פרטית

הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור תאפשר אישור מזורז של תוכניות במקרים של קרקעות מרובות בעלים ■ באזור תל אביב יש כמה מתחמים שעונים על הקריטריון החדש, ובהם אזור הצפון החדש, מתחם גלילות ומתחם חוף התכלת בהרצליה

12תגובות
מתחם חוף התכלת
רונן אנגל

משרד האוצר צפוי להביא לאישורו של קבינט הדיור — ועדת השרים בראשותו של שר האוצר משה כחלון — הצעת החלטה שלפיה הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), המוסמכת לאשר תוכניות בנייה גדולות בהליך מקוצר, תפתח את שעריה גם בפני תוכניות בנייה בקרקע פרטית. מאז הקמתה לפני קרוב לשנתיים, הוסמכה הוועדה לקדם אך ורק תוכניות שבהן 80% לפחות מהבעלות בקרקע היא של המדינה.

בשלב הראשון, תוסמך הותמ"ל לטפל אך ורק בתוכניות המקודמות בקרקע מרובת בעלים (המכונה מושע). הקריטריונים שבהן יצטרכו לעמוד התוכניות שיוגשו לותמ"ל הן תכלול של 1,500 יחידות דיור לפחות ו–50 בעלויות שונות לפחות, שאף לא אחת מהן עולה על 15% מכלל הזכויות בקרקע.

במקרים שיעמדו בתנאים, יחויבו הבעלים הפרטיים בלוח זמנים מהיר לקידום הבנייה, כפי שמחויבות כלל התוכניות המאושרות בותמ"ל — כך שבתוך ארבע שנים מיום קבלת התוקף בתוכנית תושלם הבנייה של 25% מהתשתיות לפחות, שאם לא כן יפקע תוקף התוכנית.

הכוונה לפתוח את הותמ"ל לתוכניות בקרקע פרטית בתנאים מוגבלים נחשפה לראשונה על ידי הממונה על התקציבים באוצר, אמיר לוי, בוועידת הנדל"ן לצעירים שערכו ביום שני עיריית הרצליה, התאחדות הסטודנטים וחברת הבית האקדמי. בוועידה העלו כמה גורמים — ובהם מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, תמיר דגן, ושמאית המקרקעין נחמה בוגין — טענות קשות נגד הגבלת הותמ"ל לקרקעות מדינה בלבד. "אני לא מבין את האפליה הזאת", אמר דגן. "מדוע קרקעות מדינה זוכות למסלול מהיר, ואילו יזמים פרטיים נתקעים בוועדות המחוזיות, לעתים עשור ואף יותר מכך?".

מתחם גלילות
עופר וקנין

ייתכן כי אחת הסיבות לצעד שמקודם כעת היא הביקורת, שלפיה עיקר פעילות הנדל"ן הממשלתית נעשית בפריפריה, ולא באזורי הביקוש. כיום יש כמה מתחמים בעלי פוטנציאל תכנוני גדול שעונים על קריטריון ריבוי הבעלים, כמו: מתחם 3700 בצפון תל אביב, מתחם גלילות בגבול בין תל אביב לרמת השרון ומתחם חוף התכלת בהרצליה. בשני המתחמים הראשונים מתוכננות כ–12 אלף דירות, ואילו בחוף התכלת עתידות להיבנות כ–9,000 דירות.

משימה מורכבת
 גם לותמ"ל

הסיבה לכך שתוכניות בקרקע פרטית לא נכללו בותמ"ל עד כה היא שמדובר בכלי תכנוני רב עוצמה, שבעיני רבים מבטל בפועל את מערכת התכנון. זוהי ועדת תכנון בעלת סמכויות של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, עם רוב גורף למשרדי הממשלה בקרב חבריה, והיא ערכאה תכנונית אחת שעל החלטותיה אין ערר, ושמקדמת תוכניות בסדר זמנים מקוצר. החשש שעלה בעת חקיקת חוק הותמ"ל לפני שנתיים היה כי פתיחת כלי זה גם בפני בעלי קרקע פרטית יביא עד מהרה ללחצים אדירים על השלטון מצד בעלי עניין פרטיים, וישמש פתח לעבירות הון־שלטון חמורות בתחום התכנון.

עם זאת, תוכניות בקרקע פרטית מרובת בעלים נחשבות למורכבות במיוחד, וקידומן מסובך במיוחד. זאת, בשל ההתנגדויות הרבות המוגשות, בעיקר מצד בעלי קרקע החשים כי קופחו בהיקף זכויות הבנייה שקיבלו. זו כנראה הסיבה שבאוצר החליטו להעביר הטיפול בתוכניות אלה לידי הותמ"ל, על מנת שניתן יהיה לזרז את קצב קידומן. עיקר המחלוקת נסוב סביב תוכניות האיחוד והחלוקה, שבהן נקבעות טבלאות האיזון — הטבלאות המגדירות את היקף זכויות הבנייה של כל אחד מבעלי הקרקע.

לדברי עו"ד צבי שוב, המתמחה בסוגיות מקרקעין, הצעד של האוצר עשוי להיות כמעט חסר משמעות ללא צעדים משלימים שיאפשרו את קידום התוכניות המורכבות. "ככלל, מדובר ברעיון טוב, שכן אלה תוכניות שהדיונים בהן מתארכים במשך שנים בוועדות המחוזיות בשל כמות ההתנגדויות", אומר שוב. "עם זאת, הטיפול בטבלאות האיזון יהיה משימה מורכבת גם עבור הותמ"ל, בפרט כשמדובר בגוף שמטרתו לאשר תוכניות במהירות. לא ברור מהן יכולותיה של הוועדה לדון בסוגיות שמאיות מורכבות שעולות בתוכניות מסוג זה".

טבלאות האיזון הן כלי שמאי לחלוקה צודקת בין בעלי הקרקע של הרווחים שיתקבלו על ידי אישור התוכניות החדשות. אין מדובר בסוגיית תכנון, אלא בסוגיית קניין, והיא הגורם לחלק ניכר מהסכסוכים בקרקעות מרובות בעלים. סביר להניח, שגם אם יאושרו תוכניות בנייה בקרקעות מסוג זה, אבל בעלי הקרקעות לא יסכימו לטבלאות האיזון — הדברים יגלשו לבתי המשפט, וכרגע נראה כי לותמ"ל אין תשובה לעניין.

אי־בהירות נוספת נובעת משאלת זהות הגורם שבכלל אמור להגיש לותמ"ל את התוכנית, שכן במתחמים שבהם לכל אחד מבעלי הקרקע חלק בעלות קטן, עולה השאלה על מי מוטלת מלאכת התכנון. גם כאן חוזה עו"ד שוב בעיות. לדבריו, "רק באחרונה תוקן חוק התכנון והבנייה באופן שמעלה את רף היכולת להגיש תוכנית למוסדות התכנון בבעלות על 75% מהקרקע. אם כך, ברור שאם יש קריטריון שלפיו לאף גורם אין אפשרות להחזיק ביותר מ–15% מהקרקע, אף אחד לא יוכל להגיש תוכנית לותמ"ל, אלא אם גובשו הסכמות בין בעלים של יותר מ–75% מהבעלים. הסיכויים שכך יקרה קלושים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#