הביקוש לדירות חדשות מזנק - אף שהן יקרות בכ-25% מדירות יד שנייה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הביקוש לדירות חדשות מזנק - אף שהן יקרות בכ-25% מדירות יד שנייה

במקביל לעליית מחירי הדיור חלה קפיצה משמעותית ברכישת דירות מקבלנים, שהיתה אחראית על יותר מרבע מהעסקות בשנה שעברה ■ בין ההסברים לתופעה: תנאי תשלום נוחים יותר ועלות השיפוצים של דירות ישנות

16תגובות
אייל טואג

אחרי השיא ברכישת דירות חדשות ב–2015, וקצב מהיר מאוד של רכישת דירות קבלן גם בחודשים הראשונים של 2016, קבלנים ודאי רווים נחת. למעשה, זו מגמה שנמשכת כבר שמונה שנים: מחירי הדירות עולים, ועמם גם מספר הרכישות של הדירות החדשות. וזה מעורר תהייה, שכן דירות חדשות בדרך כלל יקרות יותר מדירות יד שנייה, וההיגיון הפשוט אומר שבתקופה של עליות מחירים הרוכשים יעדיפו לרכוש דירות יד שנייה. אם כך, מדוע למרות זאת הציבור מעדיף לנהור למשרדי המכירות?

נמחיש זאת בנתונים: ב–2007–2008 רכש הציבור 17.3 אלף דירות חדשות בכל שנה בממוצע, שהיו 18% מכלל הדירות שנרכשו באותן שנים. מאז רק גברה רכישת הדירות החדשות, למעט ב–2011, שנת המחאה החברתית, שבה חלה ירידה קלה. ב–2010 היה שיעורן מכלל העסקות 20%, וב–2011 דווקא נרשמה קפיצת מדרגה במשקלן ל–23% מכלל העסקות. הממצא הנקודתי הזה מלמד כי גם בשעה שנרשם פיחות כולל במספר העסקות, הציבור הפחית במיוחד את רכישת דירות היד השנייה, בעוד שההפחתה ברכישת דירות חדשות היתה מינורית.

זו תופעה מעניינת, שכן בעת המחאה החברתית, ולפני פרסום דו"ח ועדת טרכטנברג, בסוף ספטמבר 2011 רווחו בציבור הערכות שהממשלה תנקוט אמצעים מיידיים להורדת מחירי הדירות החדשות, באמצעות הפחתה או אף ביטול המע"מ המוטל עליהן. עיון בנתונים מראה כי החל באפריל של אותה שנה ירד מספר הרכישות, והשיא השנתי נקבע במארס, עם 2,026 דירות שנרכשו. באוגוסט, החודש שבו יצאו ההמונים לרחובות ומונתה ועדת טרכטנברג, נרכשו 1,212 דירות חדשות בלבד.

ב–26 בספטמבר 2011 הגישה הוועדה את המלצותיה, ואז נודע לציבור כי התקוות לפעולה מיידית ונמרצת בעניין מחירי הדיור נכזבה, ורוב ההמלצות כוללות צעדים ארוכי טווח, שלא היו אמורים להשפיע בשנים הקרובות; באוקטובר הממשלה אישרה את המלצות הדו"ח, והציבור הפחית עוד יותר את הרכישות ל–1,112 דירות חדשות, כמעט מחצית הכמות במארס 2011. ואולם בנובמבר ודצמבר הבין הציבור סופית שאין למה לחכות, והקפיץ את רכישות הדירות החדשות, 1,980 בדצמבר. במלים אחרות, גם כשהציבור נוכח ב–2011 שלא יזכה לרכוש דירות חדשות מוזלות, הוא הגדיל את רכישתן על חשבון הדירות יד שנייה.

בגרף זה מתואר מספר הדירות שנרכשו ושיעורן מכלל הרכישות
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מ–2012 ועד ל–2015 כבר המריאו המספרים בעוד הציבור נוהר למשרדי המכירות, עד לשיא של 32,230 דירות ב–2015. שיעורן מכלל הדירות שנרכשו גבה גם הוא, וכאמור הגיע לכ–27% בשנה שעברה. ב–2014 נרשמה הפחתה נקודתית ברכישות אלה עקב הכרזתו של שר האוצר דאז, יאיר לפיד, על קידום חוק מע"מ אפס, שבו היו אמורים לקבל זוגות צעירים פטור ממע"מ על דירות חדשות של עד 1.6 מיליון שקל.

צעירים דחו את הרכישה, ועם התפרקות הממשלה הקודמת בסוף 2014, שבו לשוק בקצב מואץ.

הבנייה בערי הפריפריה קרצה לזוגות הצעירים

הנתונים היבשים ותיאורי ההתרחשויות עדיין אינם מספקים הסבר מדוע הציבור רץ אחר דירות חדשות בתקופה - 2007 עד 2015 - שבה עלו המחירים ב–113%.

בדיקה שערך משרד השיכון והבינוי למחירי הדירות מדגימה היטב את הסוגיה: על פי הבדיקה, פער המחירים בין דירות חדשות שנרכשו ב–2015 לדירות יד שנייה שנרכשו באותה שנה הגיעו ל–24%: דירה חדשה נרכשה ב–1.63 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.32 מיליון שקל לדירת יד שנייה.

ההתפלגות הפנימית בין רוכשי הדירות ב–2015 אינה מפתיעה: הדירות היקרות ביותר נרכשו על ידי משפרי הדיור, עם מחיר ממוצע של 1.73 מיליון שקל לדירה חדשה ו–1.52 מיליון שקל לדירה יד שנייה (פער של 14%). אצל המשקיעים נרשם הפער הגדול ביותר: מחיר דירה חדשה ממוצעת שרכשו ב–2015 הגיע ל–1.68 מיליון שקל, בעוד שמחיר דירה יד שנייה ממוצע הגיע ל–1.22 (38%); ואילו רוכשי הדירות הראשונות, שרובם זוגות צעירים, רכשו דירות חדשות ב–1.37 מיליון שקל בממוצע ודירות יד שנייה ב–1.13 מיליון שקל (פער של 22%).

אתר בנייה באשקלון
אילן אסייג

פער המחירים הממוצע בקרב המשקיעים הוא הפשוט ביותר להסבר. משקיעי נדל"ן מגיעים מכל שכבות האוכלוסייה, מהשכבות הגבוהות ביותר שרוכשות דירות יוקרה ועד לשכבות הנמוכות שרוכשות דירות צנועות וזולות. גם פערי המחירים בפלח השוק של משפרי דיור נראים סבירים. ואולם מדוע זוגות צעירים מוכנים לשלם כרבע מיליון שקל יותר בממוצע ולרכוש דירות חדשות? זו כבר שאלה שדורשת בחינה מעמיקה יותר.

סקירות הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראות כי למרות פערי המחירים, הציבור מנצל בתקופה האחרונה את הבנייה הרבה בערים זולות, במיוחד בפריפריה, ורוכש דירות חדשות זולות יחסית. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מצביעים על כך גם הם: עם עשר הערים המובילות במכירות הדירות החדשות נמנות ערים כמו עפולה, ראש העין ואשקלון, שבהן המחירים נמוכים בהרבה מהערים המבוקשות.

אם מרחיבים את הרשימה ל–20 הערים המובילות, שם כבר נתקלים ברחובות, חדרה, חיפה, בית שמש, באר שבע, אור עקיבא, טירת הכרמל ואשדוד - ערים בולטות נוספות, שבהן מחירי הדירות יחסית זולים. לפיכך, יש רגליים להסבר על התרחקות מאזור הביקוש ברכישת דירה חדשה, שממילא אינה עולה הרבה. ועדיין, באותן ערים יש דירות יד שנייה זולות בהרבה.

הרוכשים מאמינים שהמחירים תמיד יעלו

לשלושה שחקנים בשוק שעוסקים בתחומים שונים - מתכנן־אדריכל, מנכ"לית של רשת תיווך שמשווקת בעיקר דירות יד שנייה, ומנכ"ל חברת שיווק לדירות חדשות - יש הסברים דומים לתופעה. "זו תופעה מעניינת, שלכאורה מנוגדת להיגיון, אבל אם היא קיימת יש לה הסברים", אומר המתכנן חיימי שניידר, חבר הנהלת עמותת האדריכלים הישראלית.

מחירי דירות ממוצעים ב-2015
סך הכל עסקות
דיקות חדשות - 1.63 מיליון שקל
דירות יד שניה - 1.32 מיליון שקל

"עם זאת, אני לא סבור שקיים הסבר מובהק, ולא לכל הסבר אפשרי ניתן למצוא הוכחה חד משמעית. ההסבר המיידי הוא תנאי התשלום לדירות חדשות, שכיום נוחים בהרבה מבדירות יד שנייה. על פי החוק, רוכש צריך לשלם לקבלן לפי קצב התקדמות הפרויקט. כיום יזמים מציעים לרוכשים לשלם מקדמה של 20% על חשבון הדירה בעת החתימה על הסכם הרכישה, ואת יתר ה–80% הם מאפשרים לשלם בעת הכניסה לדירה. זה מאפשר למשפרי דיור למכור את הדירות ולקחת משכנתא בלי הלחץ שמאפיין את שוק היד השנייה, שם התשלומים על הדירות צפופים בהרבה".

אבל לא רק משפרי דיור מוצאים יתרונות בשיטת התשלומים הזאת. ההסדר הזה נוח יחסית גם לזוגות צעירים, משום שהוא פוטר אותם מהכורח לשלם החזרי משכנתא במקביל לדמי שכירות בכל התקופה הארוכה שבין החתימה על הרכישה עם הקבלן לכניסה לדירה. משקיעים שמעוניינים למכור את הדירה עוד לפני קבלת המפתח, יכולים לשלם מחיר מינימלי על הדירה, ולעשות עליה רווח בלי כמעט להסתייע במשכנתא.

מנכ"לית רשת התיווך אנגלו סכסון, עדינה חכם, ומנכ"ל חברת אלדר לשיווק דירות, רוני כהן, מסכימים עם שניידר. חכם אף מרחיבה את ההקשר: "אני רואה בזה עוד ביטוי לאמונה בקרב רבים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, בחוסר האמון שהציבור רוחש למדיניות (הממשלה) ובקפיצה מעל לפופיק של רבים. הרי תנאי תשלום נוחים יותר, בתוספת למימון משכנתא נוח יותר על ידי הבנק המלווה את הפרויקט, אינם הופכים את הדירה לזולה יותר, אלא נוטעים אשליה של פריסת תשלומים בשלוש שנים, בעוד שבדירות יד שנייה מדובר בפריסה של חצי שנה עד שנה בדרך כלל".

חכם מסבירה כי אנשים מוכנים להיכנס למחויבויות כלכליות גדולות יותר בגין המשכנתאות, מכיוון שהם מאמינים שהמחירים ימשיכו לעלות. "אם הם היו נעצרים לרגע ושואלים, 'מה יקרה אם המחירים יירדו?', אני משוכנעת שרבים היו נזהרים יותר ברכישת הדירות", היא אומרת.

שניידר מזכיר דברים נוספים, שאינם כלולים בסטטיסטיקות: "המפרטים של הדירות הישנות נמוכים בהרבה מאלה של החדשות. השטחים קטנים יותר, בחלק גדול מהמקרים אין ממ"ד, או שאם יש מדובר בממ"ד מהדורות הראשונים, שהיו קטנים. הרבה פעמים אין בדירות ישנות מרפסות, אין שירותים כפולים ואין לובי מפואר. מעבר לזה, במקרים רבים כשאנשים רוכשים דירות יד שנייה הם משקיעים כספים רבים בשיפוצים ובעיצוב חדש, כך שבפועל ההפרשים בעלויות בין הדירות החדשות לישנות נמוכים יותר מהנתונים היבשים".

גיל אליהו

כהן מפרט אף יותר: "קח לדוגמה את המרפסות. בדירות ישנות אין כאלה בכלל. בשנים האחרונות הן חזרו, והביקושים להן רק גדלים והולכים, ועובדה ששטחי המרפסות גדלים כל הזמן". ולא סתם גדלים: בדירות בנות 15 שנה שטח המרפסות המקובל הוא 4–6 מ"ר; בהמשך הן התרחבו ל–8–10 מ"ר, וכיום הן מגיעות לרמות של 14 מ"ר ויותר. צמיחה מהירה כל כך של רכיב בדירה מעידה שקבלנים זיהו ביקוש גדול. על רקע זה ניתן להבין מדוע אנשים אינם מתלהבים לרכוש דירות ללא מרפסת.

תוכניות הממשלה מקדמות רק בנייה חדשה

סיבה נוספת שמעלים כהן וחכם לגידול ברכישת דירות חדשות הן השכונות החדשות בפריפריה, שמהוות אבן שואבת לזוגות צעירים רבים. "זה החל מיד אחרי המחאה החברתית", אומר כהן. "ערים בפריפריה החלו להיבנות בקצב מהיר, ורבים החליטו לרכוש דירות חדשות וזולות בפריפריה".

גם המבצעים הממשלתיים כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומע"מ 0% שלא יושם, המריצו לדברי כהן את רכישת הדירות החדשות. "גם אם מספר הדירות שנמכרו במבצעים האלה לא גדולה, עדיין יש כאן סוג של פעולה שניווטה יותר אנשים לרכוש דירות חדשות", הוא אומר. שניידר מכנה זאת "מערך הפרסום הממשלתי", ואומר: "כל מבצעי הממשלה לדיור מוזל כוללים רק דירות חדשות, כך שיש כאן גם מאמצים ממשלתיים שמעודדים רכישת דירות חדשות. אולי טוב היה אם הממשלה היתה מסייעת גם בפרסום של דירות יד שנייה".

לבסוף, כהן מעריך כי "אנשים מעדיפים לקנות דירה חדשה במכירה מוקדמת (פרי־סייל), להתיישב בה בעוד שנתיים, והם בטוחים שעד שימכרו אותה בעוד 10 שנים שוויה יעלה יותר מאשר דירה בת 20 שנה, שעוד 10 שנים תהיה בת 30".

הערים המובילות במכירות של דירות חדשות - מספר העסקות ב-2015
ירושלים - 2292
תל אביב - 1649
פתח תקוה
1563

כל זה מחזיר את הדיון לנקודה שהעלתה חכם: האם אין מדובר בהתנהגות שמונחית על ידי תפישה מוטעית שלפיה מחירי הדירות רק יעלו כל הזמן? אם כך, בשנים הבאות עלול ציבור הרוכשים לקבל חדשות שלא תמיד יאהב לגבי ההשקעות הגדולות ביותר שלו.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#