היועץ המשפטי לממשלה מקפיא יוזמות של רשויות מקומיות לדיור בר־השגה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

היועץ המשפטי לממשלה מקפיא יוזמות של רשויות מקומיות לדיור בר־השגה

המשנה ליועמ"ש הזהיר באחרונה 14 רשויות מקומיות, שקידמו יוזמות לבניית מאות דירות מוזלות לבני העיר, כי הן פועלות בחוסר סמכות ■ סגני ראשי ערים צעירים העומדים מאחורי היוזמות: "הממשלה צריכה לבזר סמכויות לשלטון המקומי" ■ משרד המשפטים: "זוהי פגיעה בעקרון השוויון"

6תגובות
סגני ראשי הערים, לצד פרויקט דיור מוזל בראשון לציון )מימין לשמאל(: איתן גיזנבורג מרעננה, מתן
דיל מרחובות, מאיה כץ מהרצליה, רז קינסטליך מראשל"צ ואיתי שונשיין מפתח תקוה
אילן אסייג

שורת יוזמות לקידום דיור בר־השגה, בהיקף כולל של מאות יחידות דיור באזורי הביקוש בערי המרכז, עשויה להיבלם. זאת, בשל חוות דעת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, ולפיה ייתכן כי חלק ניכר מהיוזמות נעשו בחוסר סמכות ומעוררות חשש לניגוד עניינים שבו פעלו הרשויות המקומיות.

במהלך אפריל פנה היועץ המשפטי של משרד הפנים, עו"ד יהודה זמרת, אל 14 רשויות מקומיות, רובן באזור המרכז, וביקש כי יספקו מידע אודות מה שכינה "תופעה של הסכמים בין הרשויות המקומיות לבין יזמים על קידום תוכניות והגברת הצפיפות בתמיכת הרשות המקומית, בתמורה להקצאת דירות במחיר מופחת או בזכות קדימה לתושבי המקום". החשש הוא שמכתבים אלה הם צעד ראשון בדרך להקפאה מוחלטת של יוזמות עירוניות לדיור בר־השגה.

ממכתבו של זמרת עולה כי ביצע את הפנייה בעקבות ישיבה שנערכה בעניין עם המשנה ליועמ"ש, עו"ד קמיניץ. באותה ישיבה, לדברי זמרת, עלו שאלות בדבר "סמכות הרשות המקומית לפעול בתחום, סוגיות הנוגעות לדרך הפעלת שיקול דעתה של הרשות במסגרת הפעלת סמכויותיה" וכן סוגיות הנוגעות ל"חשש לניגוד עניינים בין הרשות לבין היזם".

משיחות עם גורמים שונים ברשויות שאליהן נשלח המכתב, עולה כי איש מהם כלל לא ידע על קיומה של אותה ישיבה, ולכן קיבלו את המכתב בהפתעה ובמורת רוח. זאת, לאור העובדה שכמעט בכל המקרים מכוונות היוזמות שאליהן התייחס זמרת, לקידום פרויקטים לדיור מוזל או דיור בהשכרה עבור חסרי דירה תושבי העיר. בחלק ניכר מהמקרים, מי שעומד מאחורי הפרויקטים הם נציגי הדור הצעיר ברשויות המקומיות, רובם ככולם בשנות ה–30 לחייהם, וזאת במסגרת ניסיון לענות, גם אם באופן חלקי ביותר, על מצוקת הדיור שממנה סובלים בני דורם. עד כה קודמו יוזמות כאלה בראשון לציון, ברחובות, בנס ציונה, בפתח תקוה, בהרצליה, בתל אביב ובערים נוספות.

המטרה שבבסיס היוזמות דומה, אבל הן שונות באופיין: לעתים מקודמות היוזמות על קרקע פרטית, לעתים על אדמות מדינה ולעתים על קרקע עירונית; לעתים מדובר ביוזמות ליצירת דירות מוזלות למכירה, בדומה ליוזמת מחיר למשתכן, ולעתים ביצירת מאגר שכירות לטווח ארוך.

כך למשל, בראשון לציון כבר התחילו להיבנות כמה פרויקטים, שבהם מוצע לבני העיר לרכוש דירות ברמת מחיר הנמוכה ב-20%–25% ממחיר השוק. עיריית הרצליה התחילה לקדם פרויקט דומה לפני כשנה, אך הוא עדיין בשלבי תכנון. בשתי הערים, העיקרון שבבסיס הפרויקטים דומה: מדובר בקרקע פרטית, שבה זכויות בנייה מועטות יחסית הביאו את היזמים, בעלי הקרקע, לפנות לרשות המקומית כדי לקדם תוכנית להגדלת מספר יחידות הדיור שניתן לבנות במקום. בשני המקרים נעתרו הרשויות, אך לא בלי תמורה. במסגרת ההסכמים שנחתמו עם היזמים, נקבע כי לפחות חלק מהדירות שייבנו במקום יוקצו במחיר מופחת לחסרי דירה תושבי העיר.

הרצליה - פרויקט לבניית 40 דירות מוזלות ופרויקט השכרה מפוקחת לטווח ארוך
ראשון לציון - 126 דירות מוזלות בשלושה פרויקטים
רחובות - 2 בניינים בני 64 דירות מוזלות
תל אביב -
101 דירות בהשכרה מפוקחת בשכונות שפירא ויד אליהו
70 דירות בהשכרה מפוקחת במתחם שוק העלייה
224 דירות במחירים ברי־השגה לתושבים ערבים ביפו
צעירי עירך קודמים
דוגמאות לפרויקטים שמקדמות עיריות
עבור חסרי דירה בני העיר

"הגיע יזם למחלקת ההנדסה, שבבעלותו קרקע עם זכויות בנייה לשישה צמודי־קרקע באזור שמתאפיין בבנייה רוויה גבוהה, וביקש לקדם שינוי תוכנית נקודתית, שתאפשר לו להגדיל את מספר הדירות ולבנות בנייה רוויה", מספרת מאיה כץ, סגנית ומ"מ ראש העיר הרצליה, וחברת ועדת התכנון והבנייה בעיר. "מבחינה תכנונית, היה הגיון לקדם את התוכנית, כי זה אופי הבנייה ברחוב, אבל כרשות ציבורית, אנחנו עוצרים וחושבים, האם נכון שהגדלת הזכויות תעשיר את היזם לבדו, או שניתן למנף את הסיטואציה לטובת צעירי העיר? אז הגענו להסכמות מול היזם על הגדלת זכויות הבנייה, ובתנאי שכלל הדירות ישווקו לבני המקום במחיר מופחת".

במסגרת הפרויקט נקבע כי כלל 40 הדירות בו יימכרו לצעירים בני הרצליה במחיר מופחת. כץ, 30, נבחרה לתפקיד, לאחר שעמדה בראש רשימת הצעירים בבחירות המוניציפליות. הקריטריונים לזכאות להשתתפות בהגרלה לרכישת הדירות נקבעו בליווי הייעוץ המשפטי העירוני, ולרגע לא עלה על דעת המעורבים במהלך כי ייתכן שהוא אינו תקין.

"הוזלת הדירות עבור חסרי דירה היא כיום מדיניות ממשלתית. אנחנו רואים את שר האוצר, משה כחלון, מקדם את היוזמות שלו בנושא בכל הכוח, ומבחינתי הפרויקט שאנחנו יזמנו משתלב במהלך", אומרת כץ. 
"המכתב הזה הפתיע אותנו, ובמידה מסוימת הוא מרתיע. אם כל ניסיון לחשוב מחוץ לקופסה ולהיות יצירתי כדי ליצור פתרונות מעלה חשש להתנהלות לא תקינה — אולי זה לא שווה את זה. אבל אני הייתי מצפה מזמרת ומקמיניץ שאם הם כבר מצאו לנכון להתערב, אז בבקשה, תגידו לנו מה הדרך הנכונה לפעול. תנו כלים. אל תגידו רק מה אסור".

דברים דומים אומר רז קינסטליך 38, סגן ומ"מ ראש העיר ראשון לציון מטעם רשימה משותפת של הירוקים והצעירים: "אני לא מצליח להבין את המכתב. כאילו שיד ימין לא יודעת מה יד שמאל עושה. מצד אחד, לוחצת עלינו המדינה לקדם במהירות המקסימלית יוזמה כמו מחיר למשתכן, במטרה להוזיל דירות לחסרי דירה. מצד שני, כשאנחנו מגלים עצמאות ורוצים לקדם יוזמות עם הגיון דומה עבור צעירים תושבי העיר, שולחים לך כזה דבר".

בראשון לציון מקודמים כמה פרויקטים לצעירים, בהיקף של יותר מ–100 דירות, בשכונת נחלת יהודה ובשכונת הכלניות. "אלפי תושבים השתתפו בהגרלות שקיימנו", מספר קינסטליך. "אני לא יודע להסביר את הפנייה שקיבלנו. מה האלטרנטיבה? שכל הדירות יימכרו רק לכל המרבה במחיר? אני בטוח שאם כל הרשויות שאליהן נעשתה הפנייה יתאגדו ויפעלו יחד, אפשר יהיה להמשיך לקדם את המדיניות הזו לטובת צעירי הערים. הכל נעשה בצורה שקופה, בליווי עורכי דין ולטובת התושבים".

פרויקט מסוג מעט שונה נבנה בימים אלה בשכונת שעריים ברחובות, ואמור להתאכלס בעוד כשנה. שם, על קרקע עירונית, נבנים שני בניינים בני 65 דירות. מתן דיל, 33, סגן ראש העיר רחובות ומ"מ יו"ר ועדת התכנון והבנייה, אומר: "הצלחנו להוזיל את הדירות ב–15%–20% לתושבי העיר". לדבריו, גם הוא לא הצליח להבין את הפנייה: "כל מה שנעשה כיום ברשויות, נעשה על רקע אוזלת ידה של הממשלה. שיואיל משרד הפנים להתוות את הדרך ואת הכללים שבמסגרתם ניתן לפעול. אי־אפשר רק לבקר בלי לספק פתרון. אנחנו אלה שמותקפים כל יום ברמה האישית. זה שאנחנו פועלים לפי חוק או לא, לא מעניין אף אחד, אם הצעירים לא יכולים להישאר כאן".

בנייה של דירות מוזלות ברחובות
אייל טואג

ההשתלשלות הנוכחית היא חלק ממאבק ממושך שהתעצם בעשור האחרון על רקע עליית מחירי הדיור, לגבי היקף הסמכויות הנתונות בידי הרשויות מקומיות בתחום הדיור. ב–6 ביוני צפוי הנושא לעלות לדיון בפאנל "בונים מחוץ לקופסא — הדור הבא של הרשויות המקומיות", שיערך במסגרת ועידת הדיור והנדל"ן לצעירים של הבית האקדמי בהרצליה, בהשתתפות השר כחלון, שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, יו"ר קבינט הדיור, אביגדור יצחקי, ומשתתפים נוספים, שידון בין השארבמאבק זה.

"הוועדה המחוזית לא יודעת מה הצרכים של הצעירים ברעננה"

מי שמכיר את הנושא מקרוב הוא סגן ראש העיר רעננה, עו"ד איתן גינזבורג, 39, שמכהן זה שמונה שנים כסגן ראש עיר ויו"ר ועדת התכנון והבנייה המקומית — תקופה שבה חזה בחלק גדול מבני דורו נוטש את העיר על רקע מחירי הדיור הגבוהים בה. "הבעיה היא שלרשויות מקומיות יש סמכויות בתחום התכנון ובתחום הבנייה, אבל אין להן שום סמכות בתחום השיכון. יזמתי כבר שלוש תוכניות דיור לזוגות צעירים — אף אחת מהן לא הצליחה לספק פתרון לאוכלוסיית היעד", הוא אומר.

כישלון צורב במיוחד חווה גינזבורג כשמיד לאחר המחאה החברתית ב–2011, מיהר לקדם תוכנית שבהוראותיה נקבע כי היא מיועדת לרוכשי דירה ראשונה. "במכוון תוכננו שם שני שליש דירות קטנות, כדי להוריד את המחיר. בסופו של דבר, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שיווקה את הקרקע לכל המרבה במחיר, והיזמים רכשו את הקרקע לפי שווי של 780 אלף שקל ליחידת דיור". התוצאה: הדירות הקטנות אכן מוקמות במקום, אבל במחירי שוק. המסקנה: תארים כמו דיור בר־השגה ודירות לזוגות צעירים הם חסרי משמעות כל עוד אין להם תוקף, שיאפשר לרשויות המקומיות לאכוף אותם על היזמים.

"אני חושב שכחלון שר אוצר מצוין, שמבין את הבעיות, והוא הראשון שעושה מהלכים אמיתיים כדי לפתור אותן", אומר גינזבורג. "אבל הגיע הזמן שהממשלה תבין שהיא נכשלה בניסיון לפתור לבד את המשבר, ותתחיל לבזר סמכויות אמיתיות לשלטון המקומי. כל דבר שהועבר לסמכות העיריות — תמ"א 38, למשל — רץ במהירות ומקודם. אז למה שלא תתנו לנו סמכויות בתכנון ובשיווק פרויקטים מוזלים או פרויקטים להשכרה ארוכת טווח? הוועדה המחוזית לא יודעת מה הצרכים של הצעירים ברעננה. אני זה שיודע, אתי הם מדברים. אבל יש מי שדואג לכבול לנו את הידיים. שישחררו אותנו מהכבלים ונביא פתרונות דיור לצעירים".

בעוד שעד כה תוארו מאמציהם של נבחרי ציבור להביא לפרויקטים שיאפשרו לילידי העיר בני מעמד הביניים להישאר בה, מתאר מיקי גיצין, 34, חבר מועצת העיר תל אביב מטעם מרצ וחבר ועדת התכנון והבנייה של העיר, יוזמות מסוג שונה. "בתל אביב הבעיה החריפה היא הג'נטריפיקציה", הוא אומר. "התייקרות הנדל"ן בדרום תל אביב וביפו מביאה לכך שהאוכלוסייה המקומית — הערבים ביפו ואוכלוסייה יהודית מוחלשת בשכונות דרום העיר — אינה יכולה להמשיך להתגורר במקום. לכן, קידמנו שני פרויקטים ביפו ליצירת דירות מוזלות לאוכלוסייה הערבית. אם לא נייצר העדפה ברורה לאוכלוסייה הערבית ביפו, בעוד עשור או שניים כבר לא יגורו ביפו ערבים. ערים בכל העולם מנהלות מדיניות דיור שמטרתה למנוע ג'נטריפיקציה, ולשמר את הגיוון של האוכלוסייה שלהן. אין סיבה שלא יהיו יוזמות כאלה בתל אביב, אבל זאת עלולה להיות ההשלכה של עמדת משרד המשפטים".

לדברי אסף אנגל, מנכ"ל הבית האקדמי, מיוזמי הכנס, "במשך שנים הרשויות המקומיות הדירו את הצעירים מהערים על ידי בניית דירות גדולות. משבר הדיור הוא משבר דורי. רוב הצעירים שגדלו בערים באזור המרכז, כבר לא יכולים להישאר בהן — והנסיון שלהן סוף־סוף להתייחס לציבור הזה ולבנות להם דירות קטנות מוזלות, הוא מבורך. בזמן שהתוכניות הלאומיות מהוות טיפה בים ההיצע, והמשבר רק מחריף, זה הכרחי שהמדינה תאפשר גם לשחקנים אחרים בשוק לקחת יוזמה ולפעול, ובראש ובראשונה לרשות המקומית".

ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "בעקבות ישיבה שהתקיימה במשרד ושבה עלו כמה היבטים משפטיים הנוגעים להסכמים של רשויות מקומיות עם יזמים, פנינו לכמה רשויות וביקשנו מהן מידע על סוגיה שנדונה במהלך הדיון. לאחר קבלת המידע מהיועצים המשפטיים, ניתן יהיה להשלים את בחינת הנושא".

ממשרד המשפטים נמסר: "משרד הפנים פנה לרשויות המקומיות כדי לבצע בדיקה ראשונית בלבד. עדיין לא ניתנה כל חוות דעת בעניין, ואנו מצפים לתגובת הרשויות כדי לבחון אם פעולות הרשויות עומדות בקנה אחד עם הוראות הדין, ואם לאו, כיצד ניתן לקדם פעילות זו באופן תקין. יצוין כי העובדה שיש לרשות מקומית קרקע חומה, אין פירוש הדבר כי הרשות תוכל לפגוע פגיעה חמורה בעקרון השוויון, ולפעול לשיווק דירות מגורים במחיר מופחת אך ורק לתושבי העיר".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#