היטלי השבחה על קרקעות בצפון תל אביב יגיעו לכ-300 אלף שקל ליחידת דיור - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

היטלי השבחה על קרקעות בצפון תל אביב יגיעו לכ-300 אלף שקל ליחידת דיור

שמאים מכריעים קבעו את מחיריהן של קרקעות באזור מלון מנדרין ופרויקט סי אנד סאן - בעקבות מחלוקת שהתגלעה בין עיריית תל אביב לבעלי הקרקעות ■ על פי הכרעותיהם, מחיר קרקע ליחידת דיור עלה מ-700 אלף שקל למיליון שקל, עקב הגדלת זכויות הבנייה

7תגובות

השאלות העיקריות שבהן מתחבטים כיום בעלי קרקעות ומשקיעים שפועלים באזור הצפון החדש של תל אביב - המתחם שנמצא בין שדה דב בדרום לגבול הרצליה בצפון - הן מה שווי הקרקעות ומה היטלי ההשבחה שייגזרו מהן.

כמה שומות מכריעות שניתנו באחרונה, מספקות תשובות לשתי השאלות: שווי קרקע במתחם מגיע לכמיליון שקל ליחידת דיור; והיטל ההשבחה שייגזר על בעלי הקרקעות הוא 330-300 אלף שקל ליחידת דיור. השטחים כלולים במסגרת תוכנית תל אביב 3700, להקמת רובע חדש בצפון־מערב תל אביב. מתחם זה משתרע על כ-1,900 דונם וכולל, בין היתר, זכויות ל-50 אלף מ"ר לייעוד מלונאי, 150 אלף מ"ר לתעסוקה וכ-70 אלף מ"ר למסחר.

תוכנית תל אביב 3700 העלתה את שווי הקרקעות באזור, בין השאר, משום שמספר הדירות שניתן לבנות במסגרתה הוכפלו. כמו כן, ההשבחה של התוכנית החדשה נובעת מהגדלת שטחי הדירות מ-100 ל-120 מ"ר, ומהאפשרות להקים דירות גן ופנטהאוזים, שלא היה ניתן להקים לפי התוכניות הישנות.

לאור זאת, העריכו שמאי עיריית תל אביב את שווי הקרקעות במתחם ב-1.42 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור, וקבעו כי התוכנית העלתה את שווי הקרקעות ב-1.1 מיליון שקל. כתוצאה מכך תבעה עיריית תל אביב מבעלי הקרקעות היטלי השבחה שחושבו לפי 550 אלף שקל עבור כל יחידת דיור שנכללת בשטחים הרלוונטיים.

פרויקט סי אנד סאן בצפון תל אביב
דב גרינבלט

בעקבות ערעורים של בעלי קרקעות במתחם זה, על גובה ההיטלים של העירייה, נבדקה הסוגיה בחודשים האחרונים על ידי כמה שמאים מכריעים - שמאים הממונים מתוקף חוק לשפוט בסוגיות שמאיות שיש בהן מחלוקת, בין השאר, בנושא מיסוי והיטלים.

שיטת ההשוואה

עיקר המחלוקת שבין השמאיות גלית אציל-לדור - מטעם העירייה, ודליה עסיס - מטעם בעלי הקרקע, נסב על שיטת הערכת שווי הקרקע. עסיס טענה כי יש להתבסס על עסקות דומות שנעשו בקרקעות סמוכות, וכי השמאית של עיריית תל אביב התעלמה מהן לחלוטין. עסיס ציינה בערעור כי בית המשפט פסק בעבר כי הגישה המועדפת והראויה להערכת שווי מקרקעין הוא בדיקת עסקות שנעשו בסמוך לנכס, ורק אם אין עסקות כאלה, יש להשתמש בדרכי חישוב אחרות.

לעומת זאת, אציל-לדור טענה כי באזור נעשו עסקות רבות משיקולים ספקולטיביים, שלא התבססו על שינויי התכנון במקום, אלא על ציפיות להמשך עליית מחירי הקרקעות במתחם. לפיכך טענה, לא ניתן להתבסס על העסקות הללו בניסיון להעריך את עליית שווי הקרקעות כתוצאה מההשבחה הגלומה בתוכנית החדשה.

לטענת השמאי המכריע יצחק ברמן, יש לבדוק את שווי הקרקעות ואת ההשבחה שחלה בהן לפי שיטת ההשוואה. כך למשל, באחרונה פירסם ברמן החלטה לגבי שטח של 320 מ"ר בחלקה 8 בגוש 6621, שנמצא מערבית לרחוב 2040, ודרומית לפרויקט סי אנד סאן, הסמוך לשטח שבמחלוקת.

לאור זאת, בדיקתו את תוכנית תל אביב 3700 העלתה כי במצב התכנוני החדש - שווי הקרקע הוא מיליון שקל ליחידת דיור, ובמצב הקודם - 702 אלף שקל. עקב הכפלת זכויות הבנייה במקום, ההשבחה על הקרקע נקבעה על כ-650 אלף שקל ליחידת דיור - בניגוד להערכת העירייה, שקבעה השבחה של 1.1 מיליון שקל. היטל ההשבחה ירד ל-325 אלף שקל ליחידת דיור, בעוד שהעירייה דרשה 550 אלף שקל.

ברמן לא היה הראשון שהכריע בעניין. השמאים המכריעים ניקי פרימו, משה נדם ואייל יצחקי, שדנו אף הם בשוויי הקרקעות בצפון תל אביב ובהיטלי ההשבחה שנגזרים מאישורה של תוכנית 3700, קבעו ערכים דומים מאוד של השבחה, שנעים בין 300 ל-325 אלף שקל ליחידת דיור.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#