שוק הקרקעות החקלאיות: אלו הערים שהמשקיעים מעדיפים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שוק הקרקעות החקלאיות: אלו הערים שהמשקיעים מעדיפים

מנתוני משרד האוצר עולה כי בשנתיים האחרונות הציבור בישראל הקטין בשיעור ניכר את מספר הרכישות של קרקעות חקלאיות 
וגם את סכומי הרכישה

6תגובות
קרקע חקלאית בצומת ירקונים
עופר וקנין

חברת אדמה לשיווק קרקעות חקלאיות מאשימה בקריסתה עולם ומלואו. בין השאר, היא טוענת כי נאלצה להשקיע כסף רב בכוח אדם ובשיווק, אך אלה לא הניבו את התוצאות הרצויות. עד כה, הממצאים שנחשפים בבית המשפט המחוזי בתל אביב בתביעה שהוגשה נגד החברה, מצביעים על ניהול לא שגרתי, שכלל לכאורה העברת כספים שהתקבלו מרוכשי קרקעות לכיסו של הבעלים, אורן קובי, ולמימון צרכיו. ואולם, נתוני המאקרו של שוק הקרקעות החקלאיות בישראל עשויים לתמוך בטענה שחברת אדמה לא הצליחה להגדיל את מכירותיה. מנתוני משרד האוצר שהגיעו לידי נדל"ן TheMarker, עולה כי בשנתיים האחרונות השוק נקלע למשבר, שהחזיר אותו להיקפים הכמותיים והכספיים שהיו לו ב–2010.

חברת אדמה לא המציאה את הגלגל. שוק הקרקעות החקלאיות נחשב לענף פראי בשוק הנדל"ן, גם מבחינת הספקולטיביות הרבה שמלווה אותו, וגם מבחינת דרכי שיווק הקרקע. עשרות מתווכי קרקעות וחברות שסוחרים בשוק זה, מנצלים את חוסר ההבנה של רוב הציבור בתחום. כמעט שלא ניתן להימלט מהשיווק האגרסיבי של הקרקעות החקלאיות. שלטי חוצות, קמפיינים ברדיו ובטלוויזיה, פרסומות בעיתונים ובאינטרנט — בכל מקום כמעט מפרסמים קרקעות חקלאיות למכירה.

פרסומת טיפוסית של קרקע חקלאית מראה צילום אווירי של המתחם, שאמור להמחיש לקהל היעד שבסמוך לקרקע נמצאות שכונות עירוניות בנויות, וליצור רושם שזה רק עניין של זמן עד שגם המתחם המשווק יופשר לבנייה ויניב לרוכשים רווחים של מאות אחוזים. בפרסומות מסוימות מצורפות אפילו הדמיות של שכונות שאמורות להיבנות על קרקעות אלה, ואת המודעות מעטר צמד המלים הרווח בקרב משווקי הקרקעות החקלאיות — "זכות לדירה". צמד המלים הזה הוא מונח סתמי, בדיוק כמו "זכות למכונית" או "זכות לסמארטפון". הוא אינו מעוגן באף חוק. החוק בישראל מדבר על כמה סוגי זכויות בקרקע — שהראשית שבהן היא בעלות, ואחריה יש זכויות חכירה, שכירות, דייר מוגן ואף בר־רשות. מבחינה תכנונית, קיימות זכויות בנייה, אבל לא קיימת זכות לדירה. חלק ניכר מרוכשי ה"זכות לדירה" — כלומר, נתחים בקרקעות חקלאיות — אינם באמת מתעניינים בזכות ולא בדירה, אלא באפשרות למכור את הקרקעות ברווח. כשמחירי הדירות עולים בשיעורים כה גבוהים, כמו שקורה בישראל בשנים האחרונות, שוק ההשקעות בדירות פורח — ובעקבותיו גם שוק ההשקעות בקרקעות חקלאיות.

וכך, בעוד שב–2004 נרשמו 1,345 עסקות לרכישת קרקעות חקלאיות, בהיקף כולל של 223 מיליון שקל, ובמחיר ממוצע של 166 אלף שקל לעסקה — ב–2007 גדל מספרן השנתי ל–1,654, בהיקף כולל של 407 מיליון שקל ובמחיר ממוצע של 284 אלף שקל (ראו תרשים); ב–2011 צמח מספרן ל–2,263, בהיקף כולל של 506 מיליון שקל; ב–2012 נרשם שיא העסקות השנתי, כשנרשמו 2,496 עסקות בהיקף של 555 מיליון שקל; וב–2013 נרשם שיא מבחינת ההיקף הכספי, לאחר שנחתמו 2,432 עסקות לרכישת קרקע חקלאית, בהיקף כולל של 679 מיליון שקל, ומחיר ממוצע של 279 אלף שקל. ואולם, מאז 2013 חלה ירידה בשני הפרמטרים — מחיר העסקה הממוצע ומספר העסקות השנתי. ב–2014 נרשם עדיין מספר גדול של עסקות (2,481 בשנה), אבל היקף המכירות ירד לראשונה מאז 2010 לכחצי מיליארד שקל. ואילו בשנה שעברה, נרשמו פחות מ–2,200 עסקות, והיקפן הכספי הכולל ירד ל–401 מיליון שקל — ירידה של 20% יחסית ל–2014, ושל 41% יחסית לשיא של 2013. המחיר הממוצע הסתכם ב–183 אלף שקל בלבד.

שמונה
צפת
כרמיאל
נהריה
חיפה
עכו
באר שבע
ירוחם
דימונה
ראשון לציון 72 עסקות
חדרה 34 עסקות
פרדס חנה־כרכור 39 עסקות
בנימינה 27 עסקות
נס ציונה 43 עסקות
רחובות 41 עסקות
האזורים המובילים ברכישת קרקעות חקלאיות בשנה האחרונה
מספר העסקות שבוצעו מאפריל 2015 עד סוף מארס 2016
כפר סבא 50 עסקות
מקור: רשות המסים
מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לירידה במספר העסקות ובשוויין אין הסבר חד־משמעי. ייתכן כי בשנתיים האחרונות הציבור התחיל להבין שמדובר בנכסים בסיכון גבוה, שמומלץ להתרחק מהשקעה בהם. במקרים מסוימים הרשויות המקומיות הזהירו את הציבור שלא 
לרכוש קרקעות בשטחים מסוימים, שעתידם התכנוני כלל אינו ברור. וכך, אפילו ב–2015, שבה נרשם שיא של כל הזמנים ברכישת דירות, נמשכה הצניחה במכירת הקרקעות החקלאיות.

האם קריסתה של חברת אדמה תשפיע על שוק הקרקעות החקלאיות, בצורה של צמצום נוסף בהיקפי העסקות? או שמא המשקיעים ימשיכו לנתב את כספם בכיוון של רכישת הקרקעות הספקולטיביות?

לדברי אמיר וינשטוק, מנכ"ל אתר מדלן, "היעדרם של שקיפות תכנונית ורגולציה בשוק מאפשר לסוחרי הקרקעות להניב בתוך זמן קצר תשואות גבוהות וחסרות פרופורציה. התשואה ניתנת במקרים רבים עבור קרקעות חקלאיות שעתידן התכנוני מאופיין בערפול וחוסר ודאות. כך לדוגמה, התשואה על קרקע חקלאית מצפון לנטעים שקיבל משווק הקרקעות, היתה בשיעור של 146% — יותר מהשיעור של עליית מחירי הדירות בישראל בתשע השנים האחרונות, שהיה כ–122%".

חוסר אחידות בתמחור הקרקעות

היכן הציבור נוטה לרכוש קרקעות חקלאיות? מנתוני רשות המסים לתקופה שבין תחילת הרבעון השני של 2015 לבין סוף הרבעון הראשון השנה (ראו תרשים) עולה כי היעדים הפופולריים ביותר לקניית קרקעות חקלאיות נמצאים בשני מקבצים גיאוגרפיים: אזור צפון השרון, בין זכרון יעקב לחדרה; ומשולש הערים ראשון לציון, נס ציונה ורחובות.

שטח חקלאי בחדרה
יובל טבול

העיר הפופולרית ביותר שבתחומה רוכשים קרקעות חקלאיות היא ראשון לציון, שבה נרשמו מתחילת אפריל 2015 עד לסוף מארס השנה 72 עסקות מסוג זה. המקומות המועדפים על רוכשי הקרקעות בסביבה היו ליד כביש הרוחב 44, שנמצא בצפון־מזרח העיר, סמוך לנחלת יהודה — שבה הופשרו קרקעות חקלאיות לפני כמה שנים. אזור כביש הרוחב 431, בין ראשון לציון לנס ציונה, כולל גם הוא שטחים חקלאיים ופתוחים, והוא בין היעדים המובילים מבחינת מספר העסקות שבוצעו בו.

עד לפני כשלוש שנים, הכוכבת הבלתי מעורערת של שוק הקרקעות החקלאיות היתה הוד השרון. ואולם נראה כי אזור זה מיצה את עצמו מבחינת המשקיעים בקרקעות חקלאיות, שפנו צפונה. בשנה החולפת נרשמו באזור כפר סבא 50 עסקות על קרקעות חקלאיות — בעיקר ליד היישובים גן חיים וצופית, שמצפון לעיר.

הערים הצמודות נס ציונה ורחובות — שתיהן פופולריות בקרב משקיעי הקרקעות החקלאיות. בנס ציונה נרשמו ב–12 החודשים שבדקנו 43 עסקות — בעיקר באזור הצפון־מערבי, סביב דרך גבעת הכורכר. ואילו ברחובות נרשמו באותה תקופה 41 עסקות — חלק ניכר מהן צפונית־מזרחית לדרך מנחם בגין ולשכונות אחוזת הנשיא ורחובות המדע. לא רחוק משם, מזרחית לדרך בגין, החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לפני כארבעה חודשים להפשיר קרקעות בשטח של 1,000 דונם — מה שיוסיף לעיר, להערכת העירייה, 8,000–10,000 יחידות דיור. האם זה אומר שגם השטחים הסמוכים יופשרו? לא בטוח, וייתכן כי בהחלטה הזאת מסתכמת הפשרת הקרקעות ברחובות למשך העשורים הקרובים.

הפערים במחירי הקרקעות החקלאיות
המחירים בשקלים למ"ר
מקור: אתר מדלן
צפון כפר סבא דרום ראשון לציון
המחיר
ששולם
עבור 8 דונם
בינואר
2015
המחיר
ששולם
עבור 10
דונם במאי
2015
המחיר הממוצע
שבו נמכרה
הקרקע בחלקים
קטנים במהלך
2015
המחיר הממוצע
שבו נמכרה
הקרקע בחלקים
קטנים במהלך
2015
+146% +38%
1,500

מקום נוסף שחביב על משקיעי הקרקעות החקלאיות הוא אזור צפון השרון. בפרדס חנה־כרכור נרשמו ב–12 החודשים שבדקנו 39 עסקות, ואילו בחדרה 34 עסקות, בבנימינה 27 עסקות ובזכרון יעקב 17 עסקות. המשקיעים באזור זה מעדיפים שני מתחמים הסמוכים לצירי רוחב ראשיים: הראשון הוא כביש 65, שהשטח הדרומי לו הוא בתחום המוניציפלי של חדרה, והשטח הצפוני לו בתחום של פרדס חנה־כרכור. הקרקעות המבוקשות סמוכות לציר הכניסה לפרדס חנה־כרכור — כביש 650, שמוביל לשם מכביש 65, וגם מדרום לכביש, בין גבול השטח הבנוי העירוני לבין כביש 65. אזור זה מסומן בתוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 6 כפארק מטרופוליני. באזור דרום חדרה, המשקיעים רכשו בשנה האחרונה קרקעות באזור שבין חדרה למושב אליכין, סמוך לכביש הרוחב 9, שמקשר בין כביש 4 לכביש 6. תמ"מ 6 מייעדת שטח זה לשטח חקלאי/נוף כפרי פתוח — ולפחות בעתיד הקרוב, לא נראה כי הוא יופשר.

ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן, ציין כי "בחינת העסקות מעלה כי קיים פער משמעותי בתמחור הקרקעות החקלאיות לקהל הקונים. כך למשל, קרקעות חקלאיות מצפון לכפר סבא נמכרו בטווח מחירים של 1,600–2,700 שקל למ"ר — כלומר, פער של 70% בין הקרקעות שנמכרו ב'זול' לאלה שנמכרו ב'יוקר'. חוסר האחידות בתמחור מהווה הוכחה נוספת להיעדר השקיפות וההסדרה שמאפיינת את השוק".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#