הפסיקה של העליון תכביד את היטל ההשבחה ליזמי נדל"ן - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפסיקה של העליון תכביד את היטל ההשבחה ליזמי נדל"ן

המרוויחות העיקריות מפסיקת העליון הן הרשויות המקומיות, וכפועל יוצא מכך הציבור, שכן כספים הנגבים כהיטל השבחה מיועדים לממן את פעולות הוועדות המקומיות והרשויות בכל הקשור לתכנון ופיתוח בתחומן

2תגובות
קרקע המיועדת לבנייה בגני תקוה
דודו בכר

ב–20 השנים האחרונות, יזמי הנדל"ן חותמים על הסכם עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שלפיו הם רוכשים קרקע על תנאי: אם יצליחו לבנות על הקרקע עד למועד שקובעת רמ"י (בדרך כלל בתוך שבע שנים), ההסכם יהפוך מהסכם פיתוח להסכם חכירה; עד אז, נהנים היזמים מחופש פעולה על הקרקע, ללא שיהיו בעליה הרשומים.

יזמי הנדל"ן הממולחים מצאו בהסדר זה פירצה מיסויית משמעותית: חוק התכנון והבנייה קובע כי היטל השבחה יוטל רק על בעל מקרקעין או חוכר לדורות, ובקונסטלציה שהיתה עד כה, היזמים לא היו חייבים בהיטל השבחה. תמיכה לעמדה זו קיבלו היזמים גם מבית המשפט העליון, בפסק דין הנקרא "הלכת קנית" (רע"א 85/88), ומאוחר יותר בפסקי דין נוספים.

הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה לא אמרו נואש, ואתגרו מעת לעת את הלכת קנית. והנה, לאחר מאבק ממושך שבו התכרסמה והלכה ההלכה, קבע באחרונה בית המשפט העליון כי צד לחוזה 
פיתוח עם רמ"י ייחשב כבעלים או כחוכר לדורות לצורך חיוב בהיטל השבחה. בכך שונתה סופית הלכת קנית, באופן המאפשר לוועדות התכנון לגבות היטל השבחה מיזמים שאינם חתומים על הסכמי חכירה.

מדובר בפסק דין חדשני ואמיץ, שבו קובע העליון כי נוכח השינויים שחלו בפרשנות של דיני המס בכלל, והדינים החלים על גבייתו של היטל השבחה בפרט, וכן לאורם של השינויים במדיניות רמ"י ביחס לחוזי הפיתוח, הגיעה העת לחזור ולשקול את הלכת קנית בהתאם למציאות שהשתנתה בשנים האחרונות. לכן, הגיעה העליון למסקנה שיש לראות במעמד של יזם בתקופת חוזה הפיתוח כשווה ערך למעמד של חוכר לדורות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בין השאר, הסתמך העליון על החלטה של בית המשפט המחוזי שניתנה באחרונה בפרשת הוניגמן. במקרה זה רכשה חברת האופנה הוניגמן קרקע בראשון לציון, לא בנתה עליה - ולבסוף מכרה אותה לחברת גינדי. על ההפרש בין הקנייה למכירה נדרשה החברה לשלם היטל השבחה. המחוזי דחה את הערעור של הוניגמן, בנימוק שיש לבחון כל מקרה לגופו ולא מדובר רק בשאלה אם הקרקע רשומה על שמה בטאבו או לא. במקביל, מתח בית המשפט ביקורת נוקבת על הלכת קנית ותוצאותיה הבוטות, שהביאו לפרצת המס המתאפשרת.

ביטול ההלכה באופן סופי על ידי בית המשפט העליון משלים מעגל העושה צדק עם הוועדות המקומיות וציבור התושבים. עד כה, כשהוגשה תוכנית מתאר הגורמת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, היו הרשויות נדרשות לשאת במלוא התשלום, גם אם התוכנית חלה על מגרש המצוי בהסכם פיתוח. מצד שני, נמנע מהן לגבות היטלי השבחה למימון הוצאה זו או למימון מוסדות חינוך ותשתיות ציבוריות. היזם מצדו היה משביח את הקרקע, ומשלם תמורת ההשבחה 12% בלבד במקום 50%.

אין ספק כי המרוויחות העיקריות מפסיקת בית המשפט העליון הן הרשויות המקומיות, וכפועל יוצא מכך הציבור, שכן כספים הנגבים כהיטל השבחה מיועדים לממן את פעולותיהן של הוועדות המקומיות והרשויות בכל הקשור לתכנון ופיתוח בתחומן. המפסידים הם כמובן יזמי הנדל"ן ובעלי הקרקעות, שעד כה נהנו ממסלול היטלים מופחת.

העליון נקט צעד אמיץ, התנער מהלכה שהוא עצמו קבע והגן עליה במשך שנים — ויש להניח כי כעת יסובו המחלוקות בעיקר סביב גובה היטל ההשבחה (להבדיל מעצם החיוב).

הכותב הוא עורך דין מומחה לתכנון ובנייה ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות', ויו"ר (משותף) של ועדת התכנון והבנייה בלשכת עורכי הדין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#