הבעיה האמיתית של קבוצות הרכישה: נטל המס - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הבעיה האמיתית של קבוצות הרכישה: נטל המס

רווח המס על השתתפות בקבוצה מקטין במידה משמעותית את הכדאיות הכלכלית הנובעת ממנה

7תגובות

העניין הציבורי הרב בפרשת ענבל אור והעיסוק התקשורתי המסיבי בפרשה עשויים להוביל את הציבור והכנסת למסקנה כי יש להטיל פיקוח מוגבר - ואף לעצור לחלוטין - את האפשרות לרכישת דירות באמצעות קבוצות רכישה. מסקנה כזו תהיה מוטעית ומצערת.

המצב הקשה שאליו נקלעה אור הוא תוצאה שהיא גרמה לה במו ידיה. כל הסימנים מעידים על כך שפעלה באופן בעייתי, ועל כך היא תיאלץ ככל הנראה לתת את הדין. ואולם אין בכך כדי לראות כל פרויקט של קבוצת רכישה כפסול.

ענבל אור
מוטי מילרוד

הרעיון הכלכלי מאחורי התארגנות של יחידים לבנות את דירתם במטרה להוזיל את מחיר הדירה הסופי הוא רעיון מצוין, צודק ותקף כיום כפי שהיה בעבר. זהו מענה יצירתי שנוצר כתגובה מתבקשת של אזרחים לשוק שהמדינה ביקשה לנהלו באופן בלעדי — להכתיב בו את מחירי הקרקעות ואת זמינותן, את נוסחאות הטלת היטלי ההשבחה ומועדי התשלום, ואת אישור תוכניות הבנייה והיקפן.

המשתתפים בקבוצות רכישה יודעים שהם נכנסים למצב של סיכון־סיכוי, ומעריכים כי יש ביכולתם להתמודד עם מרכיב הסיכון. אין צורך להגן עליהם מעבר להגנה שכבר קבועה בחוק - אלא להגביר את אכיפת החוקים הקיימים ואת נטילת האחריות של הגורמים המטפלים בעסקה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

הבעיה המטרידה ביותר בנוגע לקבוצות הרכישה כלל לא עלתה בין מגוון הנושאים שנדונו בפרשת ענבל אור. זוהי העובדה שנטל המס המוטל כיום על משתתפים בקבוצות רכישה אינו מאפשר רווח התואם את הסיכון שמשתתפים אלה לוקחים על עצמם. זהו נטל מס אשר בסופו של דבר יעלים לחלוטין את קבוצות הרכישה, בלי הצדקה כלכלית אמיתית.

שורש הרע הוא בתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין, והתיקון המקביל לו (תיקון 40) בחוק מע"מ. המדובר בתיקונים עגומים, המטילים על הציבור נטלי מס נוספים ובלתי סבירים.

בתיקון 40 מדובר בהטלת מע"מ בסך 17% על בעל הקרקע שמוכר את המקרקעין למשתתפים בקבוצות רכישה. הסכום האמור מגולגל כמעט תמיד על הרוכשים, מכיוון שבעל הקרקע אינו מתנדב לשאת בחבות המס הנוספת שהוטלה עליו.

בנוסף, נקבע נטל מס נוסף בחוק מיסוי מקרקעין: במקום 5% על רכיב הקרקע, הוחלט לחייב את משתתפי קבוצות הרכישה שבבעלותם דירה נוספת במס רכישה של 8%, בדומה למס רכישה המוטל על רוכשי דירה גמורה נוספת. זהו נטל מס בלתי־נתפס.

אלה תיקונים שבאו לאוויר העולם לאחר ש"וועדת חכמים", שראתה לנגד עיניה קבוצת אינטרסים חזקה החוששת לאבד מכוחה - קבלני הבנייה - החליטה בדעה צלולה לערער את היתרון שהיה למי שקנה דירות בקבוצות רכישה, על פני קניית דירות מקבלן.

הרעיון ליצור איזון בין עסקות שמעורבים בהן קבלנים לעסקות של קבוצות רכישה, דרך הטלת מסים נוספים, הוא רעיון שנולד בחטא. במקום לאפשר לקבלנים להיכנס לתחום קבוצות הרכישה כיזמים בדרך של הוראות מקלות, בחרה המדינה לפגוע במשתתפי קבוצות הרכישה ולצמצם את ה"רווחים" הצפויים להם מההשתתפות בקבוצה. והרי לכם "חוכמה" מטעם ובחסות המדינה, אשר תוצאתה הישירה היא עלייה במחירי הדיור וחיסול אופציה לרכישת דירה במחיר זול יחסית.

התיקון הנכון שיש לבצע הוא ביטול תיקון 69 בחוק מיסוי מקרקעין ותיקון 40 בחוק המע"מ - הסרת נטל המע"מ על עסקה עם קבוצות רכישה וביטול החיוב במס רכישה זהה על קרקע ועל דירה נוספת. כך יאוזנו מחדש המאזניים, כשמצד אחד הסיכון שלוקחים על עצמם המשתתפים בקבוצות רכישה, ומצד שני הרווח האפשרי, הצפוי להם כתוצאה מהשתתפותם בקבוצות אלה.

הכותבת היא רואת חשבון ויועצת מס לשעבר כסגנית מנהל מיסוי מקרקעין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#